Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ giá thị trường như thế nào khi tiến hành thu hồi đất.
Chênh lệch địa tô lớn đối với đất nông nghiệp chuyển đổi
Một thực tế đang diễn ra trong nhiều năm qua, đó là việc thu hồi đất nông nghiệp do Nhà nước đứng ra thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điểm a, Khoản 3, Điều 78). Tuy nhiên mức đền bù này khá thấp nên người dân chưa chấp thuận, dẫn đến việc chống đối, khiếu nại, khiếu kiện chính quyền và nhà đầu tư, không bàn giao đất để thực hiện dự án. Có thể nêu một vài ví dụ.
Tháng 4/2023, hàng chục hộ dân tại xã Yến Sơn (Hà Trung - Thanh Hóa) căng lều bạt tại khu vực cánh đồng Tám Làng để phản đối đơn vị thi công phá lúa, san ủi mặt bằng, thực hiện dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư mới phía Đông thị trấn Hà Trung.
Nguyên nhân của sự việc trên xuất phát từ việc, người dân chưa đồng tình với mức bồi thường đất mà chính quyền đưa ra. Lãnh đạo huyện Hà Trung khẳng định, việc bồi thường đất cho người dân được thực hiện công khai, minh bạch đúng quy định: “Theo chính sách bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ sản xuất… thì 1 sào (1 sào Trung Bộ = 500m2) ruộng, người dân được nhận hơn 52 triệu đồng. Vấn đề này được thực hiện công khai, minh bạch, không giấu giếm gì cả”.
Bà Phạm Thị Lựu (thôn Đa Quả 2, xã Yến Sơn) cho biết: “Nếu Nhà nước lấy đất để thực hiện các công trình phúc lợi, chúng tôi sẽ ủng hộ. Nhưng chính quyền lấy đất để phân lô bán nền, cao gấp nhiều lần so với số tiền chi trả cho người dân khi thực hiện bồi thường là chưa thỏa đáng. Khi người dân chưa đồng ý với mức bồi thường thì họ đã thực hiện cưỡng chế, gây hư hại lúa. Việc làm này chưa phù hợp với ý nguyện của Nhân dân”.
Cũng theo phản ánh của người dân, tại vị trí giáp ranh dự án đang thu hồi đất, trên cùng một loại đất lúa, trước đây, khi thu hồi đất làm nút giao Quốc lộ 217, người dân được đền bù cao hơn, trong khi dự án này lại được đền bù thấp hơn.
Giải đáp thắc mắc này, lãnh đạo huyện Hà Trung cho biết: “Đây là hai dự án khác nhau, nên áp dụng khung chính sách riêng trong việc đền bù. Đối với dự án nút giao Quốc lộ 217, áp dụng khung chính sách ưu đãi riêng của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) nên mức đền bù cao hơn khi thực hiện thu hồi đất”.
Hay như vụ việc của gia đình ông Hoàng Tuấn Cường (ngụ phường An Bình) bị UBND quận Ninh Kiều (TP. Cần Thơ) thu hồi quyền sử dụng 4 sổ đỏ để giao cho doanh nghiệp. Đất gia đình ông Cường có nhiều loại, nhiều nhất là đất lúa. Diện tích rộng hơn 16.000m2, tọa lạc tại phường An Bình và được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông Đinh Văn Thành.
Cuối tháng 12/2017, UBND quận Ninh Kiều ban hành quyết định thu hồi hơn 14.160m2 đất của ông Thành giao cho Công ty Hồng Phát thực hiện dự án khu đô thị mới An Bình. “Công ty Hồng Phát rao bán nền từ 39 - 69 triệu đồng/m2. Với giá bồi thường này, gia đình không đủ mua nhà để ở”, ông Cường nói.
Tháng 1/2022, TAND cấp cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm, tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng. Đồng thời trả hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại từ đầu. Tòa cấp cao cũng chỉ ra nhiều điểm vi phạm luật trong quá trình thu hồi đất. Quận Ninh Kiều thu hồi 17,8ha đất tại phường An Bình nhưng có đến 16,3ha là đất trồng lúa. Trong đó có đất của ông Thành.
“Nếu căn cứ kết luận diện tích đất trồng lúa bị thu hồi làm dự án từ 10ha trở lên mà không có văn bản chấp thuận của Thủ tướng thì việc thu hồi đất của ông Đinh Văn Thành là trái luật. Phải hủy các quyết định thu hồi”, tòa cấp cao nhận định.
Tòa phúc thẩm khẳng định, việc xây dựng giá đất cho dự án cũng không đúng pháp luật, cần hủy bỏ do người ký hợp đồng với tổ chức tư vấn, xây dựng giá đất lại chính là Công ty Hồng Phát.
Trên đây chỉ là 2 trong số nhiều vụ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án, nhưng giá bồi thường quá thấp, dẫn đến người dân không chấp thuận nhận tiền đền bù và khiếu kiện kéo dài.
Cần quy định rõ bồi thường đất theo giá thị trường
Quan tâm đến quyền, lợi ích chính đáng của người dân, đảm bảo giá trị đền bù sát hơn giá thị trường; hài hòa lợi ích ba bên là Nhà nước - người dân - nhà đầu tư; người bị thu hồi đất cần môi trường sống tốt hơn, con cái được học hành chu đáo, chứ không nhất thiết phải có nhà to và đường vào thênh thang hơn... Đó là những quan điểm được nhiều Đại biểu Quốc hội nêu lên trong buổi thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (giữa tháng 6/2023).
Góp ý về định giá đất, PGS - TS Phạm Hữu Tiến, Ủy viên Hội đồng tư vấn Khoa học, Giáo dục và Môi trường (Hội đồng) - Ủy ban T.Ư MTTQ Việt Nam, cho rằng, thực tế hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất sau khi chuyển đổi, đưa vào kinh doanh đang tạo ra các kẽ hở. Theo ông Tiến, việc dự thảo luật quy định giá đất theo giá thị trường là điều người dân mong đợi vì sẽ khắc phục được sự chênh lệch này.
“Làm sao để người dân không bị thiệt thòi như trước đây, phải nhận bồi thường giá bèo trong khi giá đất sau thu hồi đưa vào kinh doanh lại tăng gấp nhiều lần”, ông Tiến nêu.
Theo PGS - TS Vũ Hào Quang, Ủy viên Hội đồng, việc quy định Nhà nước bồi thường theo nguyên tắc thị trường như dự thảo luật là chưa rõ, khó thực hiện.
“Nguyên tắc thị trường là thuận mua, vừa bán nhưng để Nhà nước và chủ sở hữu đất tranh luận xem giá là bao nhiêu thì mất nhiều thời gian và khó đạt được sự đồng thuận”, ông Quang nói, và đề nghị cần quy định rõ Nhà nước bồi thường đất theo giá thị trường.
PGS - TS Lê Vân Trình, Ủy viên Hội đồng, cũng cho rằng, dự thảo chưa định nghĩa rõ thế nào là thị trường, trong khi rõ ràng thị trường đất ở Việt Nam chưa hoàn thiện với hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, ảnh hưởng toàn bộ thị trường.
“Cần phải làm rõ thế nào là giá phổ biến trên thị trường bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất”, ông Trình nêu, đồng thời lưu ý rằng, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
Còn GS - TS Trần Đình Long, Ủy viên Hội đồng cũng lưu ý, thực tế hiện nay có những khu đô thị như Nam An Khánh (Hoài Đức - Hà Nội) bỏ hoang rất nhiều, nhưng khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân giá đền bù rất rẻ. Luật Đất đai chưa công bằng với người nông dân, gần như họ bị loại khỏi chuyện trao đổi về giá đền bù.
Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách góp ý dự thảo Luật Đất đai (đầu tháng 8/2023), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, sẽ tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết năm 2025 để các địa phương đủ thời gian xây dựng, ban hành bảng giá đất mới.
Chủ trương bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị là bước đột phá tư duy, giúp địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp, thuận lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng cho nhà nước.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mặc dù đã bỏ khung giá đất nhưng vẫn còn 2 hình thức bồi thường: Nhà nước bồi thường thu hồi đất và doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giá thị trường chỉ có khi cạnh tranh, mua bán công bằng thông qua đấu giá, sàn giao dịch bất động sản.
Nên chăng điều chỉnh quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (điểm a, khoản 3, điều 78 của dự thảo). Bởi vai trò Nhà nước quản lý điều hành cho tốt, không nhất thiết trực tiếp làm kinh tế các dự án thương mại.
Trường hợp Nhà nước có nhu cầu sử dụng và đứng ra thu hồi đất trực tiếp để làm các dự án thương mại cũng là một hình thức đầu tư kinh doanh, hưởng phần chênh lệch và có lợi nhuận thì cũng nên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân. Hoặc đơn giản là thay thế cách tiếp cận “thu hồi” sang “trưng mua”, như có chuyên gia đề xuất.
