Ngắn hạn, khó hãm đà tăng
Theo CBRE, 56 triệu đồng/m2 là mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tính tại thời điểm quý I/2024, con số này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trên thực tế, tại nhiều dự án, mức tăng có thể cao hơn nhiều.
Chẳng hạn, năm 2023, căn hộ tại dự án Masteri West Heights được môi giới rao bán với giá 51 triệu đồng/m2, nay tăng lên 62 triệu đồng/m2 (tăng 22%). Một dự án khác là Moonlight 1 An Lạc có giá bán vào năm trước khoảng 30 triệu đồng/m2, nay vọt lên 50 triệu đồng/m2 (tăng 67%)…
Tại thị trường thứ cấp, một số dự án ghi nhận giá rao bán tăng mạnh trong 2 tháng đầu năm 2024 có thể kể đến là Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, Sun Grand City tăng khoảng 33%; Mipec Rubik 360, Vinhomes West Point tăng 28%; Chung cư Đại Thanh tăng 27%; Seasons Avenue tăng 26%; Goldmark City, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, The Emerald tăng 25%; các dự án Khu đô thị mới Xa La, Vinhomes Skylake, Golden Palace, A10-A14 Nam Trung Yên, Feliz Homes, Imperia Garden, Vinhomes Gardenia có mức tăng từ 20-23%...
Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Hội đồng quản trị Cenland cho hay, giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn, đang có hiện tượng tăng nóng cục bộ, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang “đóng băng”. Theo ông Vũ, đây là một vấn đề đáng lo, bởi giá nhà càng tăng sẽ càng kéo dãn khoảng cách cung - cầu vốn đang rất chênh lệch như hiện nay.
“Trong dài hạn, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ còn khó khăn nếu không có những chính sách điều chỉnh về vĩ mô để tăng nguồn cung”, ông Vũ nhận định.
Theo Kế hoạch số 237/KH-UBND ngày 8/12/2020 về thực hiện Chiến lược dân số Việt Nam đến năm 2030 trên địa bàn TP. Hà Nội, địa phương này dự báo, đến năm 2025, dân số Thủ đô dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị của Hà Nội sẽ đạt khoảng 5,58 triệu người, tăng lên từ mức gần 4,19 triệu người năm 2022, tương đương khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm. Dựa trên mức tăng dân số cơ hữu như vậy, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ (theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025).
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022 và xu hướng giảm tiếp tục duy trì trong quý I/2024, khi toàn thị trường này chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.
Bên cạnh thiếu nguồn cung, việc cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giao thông kết nối thuận tiện hơn cũng khiến giá trị các dự án bất động sản tăng lên. Cùng với đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản để giữ tài sản đang gia tăng trong bối cảnh lãi suất tiền gửi xuống thấp. Đồng thời, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên đến sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Tất cả các yếu tố này khiến giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang.
Còn ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá, việc tiếp cận nhà ở đang ngày càng trở nên khó khăn đối với đại bộ phận người dân khi nhu cầu ở thực ngày một cao, nguồn cung mới thiếu hụt và đặc biệt là tốc độ tăng giá chung cư ngày càng vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Theo ông Điệp, Việt Nam đang giai đoạn đô thị hóa nhanh, số lượng gia đình từ vùng nông thôn lên thành phố ngày một tăng nên nhu cầu nhà ở cũng tăng theo. Trong tương lai, các dự án chung cư sẽ tiếp tục tăng giá bởi sự khan hiếm nguồn cung mới, đồng thời các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao.
Tăng cung, cách nào?
Sự vắng bóng các dự án nhà ở mới đang là nguồn cơn gây ra “cơn sốt” giá chung cư. Trong đó, nguyên nhân chính gây ra sự thiếu hụt này là do vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ.
Sự vắng bóng các dự án nhà ở mới đang là nguồn cơn gây ra “cơn sốt” giá chung cư. Trong đó, nguyên nhân chính gây ra sự thiếu hụt này là do vướng mắc pháp lý chậm được gỡ vướng.
Theo TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế, vấn đề này chiếm tới 70% khó khăn của ngành bất động sản hiện nay. “Bắt được bệnh”, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc trực tiếp với UBND TP. Hà Nội cùng nhiều doanh nghiệp địa ốc để nắm bắt, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án. Nỗ lực này được đền đáp phần nào khi 404 dự án trên địa bàn Thành phố đã được gỡ vướng. Dẫu vậy, Hà Nội vẫn còn 246 dự án đang “xếp hàng” chờ được xử lý.
Chưa dừng ở đó, cả cơ quan quản lý và các doanh nghiệp đều đang “đau đầu” với bài toán định giá đất. Nhiều đơn vị do dự, chần chừ, thậm chí là né tránh tham gia công tác định giá đất và điều này ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng, phát triển dự án.
Để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), giải pháp trước mắt có thể tính đến là tạm thời giảm lệ phí trước bạ hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch diễn ra trong 12-24 tháng tới nhằm khuyến khích những người đang có ý định bán nhà đẩy mạnh việc bán sản phẩm ra thị trường, thay vì hoãn lại hay tiếp tục chờ chính sách mới; hỗ trợ cắt giảm thủ tục, giảm/hoãn thuế, phí đối với các chủ đầu tư có dự án tốt, đủ điều kiện triển khai ngay; nâng cao tuyên truyền, minh bạch về thông tin giao dịch, thông tin giá cả…
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung, cần có sự tham gia quyết liệt hơn từ Nhà nước thông qua một số giải pháp cụ thể như tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, bởi nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ góp phần kéo giảm giá nhà khu vực nội đô.
Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Ông Đính cho rằng, việc chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch… sẽ giúp các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi có quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.
Ngoài ra, cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở. Đồng thời, cũng cần phải đột phá trong việc giải quyết công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ.
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhìn nhận, nếu các vướng mắc được tháo gỡ nhanh, nguồn cung nhà ở bình dân tăng, giá chung cư mới có thể giảm. Ông Quê đưa ra dẫn chứng, trong quá khứ, giai đoạn 2008-2010 có dự án chung cư giá 50-70 triệu đồng/m2, nhưng đến giai đoạn 2011-2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà giá rẻ, bình quân ở mức 11-15 triệu đồng/m2, giá chung cư nhanh chóng giảm xuống sau đó.
“Nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà chung cư có thể giảm từ năm 2026. Lý do bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt”, ông Quê nhấn mạnh.
