Thích
Vốn ngoại đổ bộ qua các thương vụ hợp tác quy mô lớn
Cùng với quá trình phục hồi của thị trường, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước và nhà đầu tư quốc tế cũng đang diễn ra ngày càng sôi động.
Mới đây, liên doanh 5 đối tác đến từ Nhật Bản, Singapore và Việt Nam gồm Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu, Vietmax Capital và CTCP Đầu tư TT Capital đã chính thức ký kết hợp tác phát triển dự án căn hộ cao cấp TT Genesis tại Nhà Bè, TP.HCM. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp khoảng 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố ra thị trường.
Đây không phải là lần đầu TT Capital bắt tay với các nhà đầu tư ngoại. Trước đó, doanh nghiệp đã liên doanh với 2 tập đoàn Nhật Bản là Cosmos Initia và Koterasu Group để phát triển dự án TT Avio tại khu Đông TP.HCM với quy mô hơn 2.100 căn hộ, xây dựng trên khu đất rộng gần 1,6ha, dự kiến bàn giao nhà vào cuối năm 2027.
(Ảnh minh hoạ: 1.6 Media)
Trên thực tế, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước và nhà đầu tư quốc tế đã xuất hiện từ nhiều năm trước và ngày càng trở thành chiến lược phát triển phổ biến của ngành địa ốc, khi cả doanh nghiệp nội lẫn nhà đầu tư ngoại đều có nhu cầu tìm kiếm những lợi thế bổ trợ cho nhau.
Đối với doanh nghiệp trong nước, các thương vụ hợp tác không chỉ mang lại nguồn lực tài chính mà còn mở ra cơ hội tiếp cận kinh nghiệm quản trị, tiêu chuẩn phát triển dự án và năng lực vận hành theo thông lệ quốc tế. Ngược lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tận dụng lợi thế về quỹ đất, sự am hiểu thị trường và năng lực triển khai dự án của đối tác nội địa để đẩy nhanh quá trình hiện thực hóa các kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.
Một trong những mô hình hợp tác thành công có thể kể đến trường hợp của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG). Hơn 1 thập kỷ qua, Nam Long đã đồng hành cùng 2 tập đoàn Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad để phát triển nhiều khu đô thị quy mô lớn, cung cấp hơn 20.000 sản phẩm ra thị trường.
Tương tự, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cũng đẩy mạnh hợp tác với Keppel Land Việt Nam trong phát triển các dự án dân cư và khu đô thị. Theo công bố, tập đoàn đến từ Singapore đã chi khoảng 3.180 tỷ đồng để sở hữu 49% vốn tại 2 dự án của Khang Điền. Trên cơ sở đó, hai bên dự kiến cùng phát triển hơn 200 căn nhà thấp tầng và trên 600 căn hộ cao tầng với tổng mức đầu tư khoảng 10.200 tỷ đồng.
Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lựa chọn mô hình hợp tác linh hoạt thông qua việc bắt tay với Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1. Theo cấu trúc giao dịch, doanh nghiệp chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản nhằm bổ sung nguồn lực tài chính, đồng thời vẫn giữ lại 20% vốn để tiếp tục đồng hành trong quá trình phát triển. Gần đây, Phát Đạt tiếp tục mở rộng mạng lưới hợp tác khi ký kết với Lotte, mở ra cơ hội tham gia đầu tư vào dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều các thương vụ hợp tác quy mô lớn cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn quốc tế, bất chấp những biến động của thị trường trong những năm gần đây. Dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy, tính đến ngày 31/5, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 24,81 tỷ USD, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực bất động sản ghi nhận khoảng 716,5 triệu USD vốn giải ngân, chiếm 7,3% tổng vốn FDI thực hiện. Những con số này cho thấy Việt Nam vẫn nằm trong nhóm thị trường có sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhờ triển vọng tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở còn rất lớn.
M&A tiếp tục là "đòn bẩy" giúp doanh nghiệp tối ưu tài sản và hút vốn quốc tế
Nhìn rộng hơn, sự gia tăng của các thương vụ hợp tác chiến lược thời gian qua có thể được xem là bước khởi đầu cho một chu kỳ tái cơ cấu nguồn lực mạnh mẽ hơn trên thị trường bất động sản. Khi áp lực vốn, yêu cầu phát triển dự án quy mô lớn và nhu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh ngày càng gia tăng, hoạt động M&A được dự báo sẽ tiếp tục đóng vai trò là công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp tối ưu danh mục đầu tư, mở rộng quỹ đất và thu hút dòng vốn quốc tế.
Nhìn từ các động lực hiện tại, giới chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ bước vào giai đoạn sôi động hơn của các thương vụ mua bán, sáp nhập trong những tháng cuối năm 2026. Trao đổi với Reatimes, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn tháng 8 - 9 có thể trở thành thời điểm tăng tốc của hoạt động M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi hơn và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh.
Theo ông Bách, thị trường đang đứng trước cơ hội hình thành một chu kỳ giao dịch mới với sự dẫn dắt của các doanh nghiệp đã hoàn tất quá trình tái cấu trúc và sẵn sàng mở rộng danh mục đầu tư. "Chúng tôi kỳ vọng sự xuất hiện của các thương vụ đình đám từ những tập đoàn đã hoàn tất quá trình tái cấu trúc và sẵn sàng mở rộng danh mục bất động sản. Những giao dịch có tính biểu tượng này sẽ tạo ra hiệu ứng domino, khuyến khích các nhà đầu tư khác gia nhập thị trường và hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững", ông Bách nhận định.
Vị chuyên gia cho rằng, bên cạnh sự cải thiện về nguồn vốn và tâm lý thị trường, hoạt động M&A còn có thể được hỗ trợ bởi đợt xem xét nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến diễn ra trong quý III/2026. Tuy nhiên, để dòng vốn thực sự được khơi thông và các thương vụ quy mô lớn được triển khai mạnh mẽ hơn, thị trường vẫn cần tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thể chế, nâng cao tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.
Ở góc độ khuyến nghị dành cho doanh nghiệp, bà Đặng Thị Thu Hương, Tổng Giám đốc CTCP IPC M&A Việt Nam, Giám đốc Trung tâm M&A Bất động sản chia sẻ với Reatimes rằng, một thương vụ M&A thành công không chỉ được đo bằng quy mô hay giá trị giao dịch, mà quan trọng hơn nằm ở mức độ chuẩn bị kỹ lưỡng và sự "khớp nối" thực chất giữa các bên tham gia.
Theo bà Hương, yếu tố mang tính nền tảng trước hết là xác định đúng chủ thể của giao dịch. Việc làm rõ ai là bên mua, ai là bên bán, cũng như nắm bắt đúng nhu cầu cốt lõi của từng bên và khả năng kết nối với những "deal" phù hợp, chính là bước khởi đầu quyết định tính hiệu quả của thương vụ. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa khả năng gặp gỡ giữa cung - cầu, mà còn góp phần hạn chế tình trạng thông tin phân tán, thiếu minh bạch và giảm thiểu các giao dịch mang tính cơ hội ngắn hạn.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò của công tác chuẩn bị trước và sau giao dịch. Một thương vụ M&A không thể được xem là thành công nếu chỉ dừng lại ở thời điểm ký kết hợp đồng. Quan trọng hơn là cả một quá trình chuẩn hóa dữ liệu, phân tích và lượng hóa rủi ro, hoàn thiện hồ sơ pháp lý - tài chính, đồng thời xây dựng lộ trình tích hợp sau sáp nhập. Đây mới là giai đoạn then chốt, quyết định việc chuyển hóa các kỳ vọng trên giấy thành giá trị thực tế và bền vững.
Cùng với đó là vai trò của các đơn vị tư vấn và trung gian trong toàn bộ quá trình. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và tính phân mảnh cao, theo bà Hương, đơn vị tư vấn không chỉ dừng lại ở chức năng kết nối cung - cầu, mà còn phải đóng vai trò "gạn lọc" giá trị thực của tài sản, xử lý các nút thắt pháp lý, cũng như hỗ trợ quá trình đàm phán giữa các bên. "Một thương vụ thành công luôn cần một bên trung gian đủ bản lĩnh, kinh nghiệm và góc nhìn độc lập để dẫn dắt các bên đi đến điểm cân bằng lợi ích", bà nhấn mạnh.
Bên cạnh các yếu tố thành công, Tổng Giám đốc CTCP IPC M&A Việt Nam cũng chỉ ra 3 nhóm rủi ro lớn mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong các thương vụ M&A bất động sản.
Thứ nhất là rủi ro thông tin, đây là yếu tố được đánh giá là nhạy cảm nhất. Trong bối cảnh dữ liệu thị trường chưa đồng nhất và mức độ minh bạch còn hạn chế, việc phân định giữa thông tin chính xác và thông tin bị thổi phồng trở thành thách thức lớn đối với cả bên mua lẫn đơn vị tư vấn.
Thứ hai là rủi ro pháp lý - tài chính. Những vấn đề liên quan đến tình trạng pháp lý dự án, cấu trúc sở hữu, nghĩa vụ tài chính hoặc các tranh chấp tiềm ẩn đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính khả thi của thương vụ, thậm chí khiến giao dịch bị đình trệ hoặc đổ vỡ.
Cuối cùng là rủi ro quy hoạch - yếu tố mang tính dài hạn nhưng có tác động quyết định. Theo bà Hương, mỗi dự án bất động sản đều gắn với một tầm nhìn quy hoạch kéo dài 20 - 30 năm, do đó nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến quy hoạch sử dụng đất, định hướng phát triển không gian đô thị và chiến lược hạ tầng của địa phương. Đây là những nền tảng then chốt quyết định giá trị bền vững của tài sản trong dài hạn./.
