Thích
Lãi vay mua nhà ước tính tăng thêm khoảng 3 - 4 điểm %
Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 từ CTCP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), áp lực lãi suất được dự báo sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố chi phối thị trường bất động sản trong năm nay. Đơn vị này ước tính lãi suất vay mua nhà bình quân có thể tăng thêm khoảng 3 - 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ, chủ yếu do lãi suất huy động nhích lên và dòng tín dụng vào bất động sản tiếp tục bị kiểm soát.
Theo đơn vị này, áp lực lãi suất xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường đã có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa đủ tạo lực đẩy cho sức cầu. Ngược lại, mặt bằng giá bán tiếp tục neo cao cùng chi phí vay vốn tăng mạnh đang khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
VIS Rating cho biết, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 đã giảm xuống khoảng 95%, phản ánh sự chững lại của sức mua sau giai đoạn tăng nóng trước đó. Áp lực này càng rõ nét hơn khi giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đồng loạt tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, khiến khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà ở ngày càng nới rộng.
(Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Ở góc độ chính sách tiền tệ, VIS Rating đánh giá dù thị trường đã ghi nhận một số động thái hạ lãi suất huy động sau cuộc họp điều hành ngày 9/4 của Ngân hàng Nhà nước, song dư địa giảm sâu trong thời gian tới được đánh giá là không còn nhiều. Theo thống kê, đã có khoảng 42 ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất huy động từ 0,1 - 0,5 điểm phần trăm/năm, chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Tuy nhiên, áp lực huy động vốn trong hệ thống cùng nhu cầu tín dụng vẫn ở mức cao khiến mặt bằng lãi suất khó có khả năng giảm mạnh như giai đoạn trước. Diễn biến này, theo VIS Rating phần nào cho thấy chính sách tiền tệ hiện vẫn đang được điều hành theo hướng thận trọng, ưu tiên ổn định mặt bằng vĩ mô và kiểm soát rủi ro tín dụng, thay vì nới lỏng mạnh để kích cầu thị trường bất động sản.
Trên thực tế, dù các ngân hàng thương mại vẫn duy trì nhiều gói vay mua nhà nhằm hỗ trợ nhu cầu tín dụng cá nhân, song mặt bằng lãi suất hiện không còn ở mức "dễ thở" như giai đoạn trước. Khảo sát thị trường cho thấy, lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện dao động khoảng 8 - 10%/năm trong thời gian ưu đãi ban đầu kéo dài từ 6 - 36 tháng, sau đó thả nổi lên mức 12 - 14%/năm tùy từng ngân hàng và kỳ hạn vay. So với mặt bằng phổ biến khoảng 6 - 8%/năm của giai đoạn 2025, chi phí vay vốn hiện đã tăng thêm khoảng 2 - 4 điểm phần trăm, dù đã có điều chỉnh giảm nhẹ sau ngày 9/4.
Để duy trì sức cầu tín dụng, nhiều ngân hàng cũng đang đẩy mạnh các chính sách ưu đãi theo hướng linh hoạt hơn như kéo dài thời gian vay, giãn tiến độ trả nợ hoặc nâng hạn mức cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy vậy, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao, việc kéo dài thời gian vay hay nâng hạn mức tín dụng chủ yếu giúp giãn áp lực dòng tiền ngắn hạn, thay vì thực sự làm giảm gánh nặng tài chính đối với người mua nhà.
Dòng tiền đổi "khẩu vị": Đâu là tiêu chí cốt lõi để chọn bất động sản tiềm năng?
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao, giá bất động sản chưa có dấu hiệu điều chỉnh mạnh và tâm lý thị trường tiếp tục duy trì trạng thái thận trọng, giới chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn "sàng lọc" rõ nét hơn thay vì suy giảm theo chiều rộng như trước. Đây không còn là giai đoạn dòng tiền vận động theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang dần quay trở lại với các tiêu chí mang tính thực chất và bền vững hơn. Theo đó, người mua và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn về năng lực tài chính, khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác tài sản cũng như giá trị sử dụng thực trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản Smartland cho rằng, tâm lý "chờ lãi suất giảm rồi mới mua" có thể khiến nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực bỏ lỡ cơ hội phù hợp. Theo ông, khi lãi suất bắt đầu hạ nhiệt, dòng tiền thường quay trở lại thị trường nhanh hơn, thanh khoản cải thiện và tâm lý tích cực gia tăng, kéo theo mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên. Khi đó, chi phí đầu tư sẽ cao hơn đáng kể, trong khi dư địa lợi nhuận không còn hấp dẫn như giai đoạn thị trường đang điều chỉnh.
Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản Smartland.
Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất còn duy trì ở mức cao, yếu tố FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) đã giảm đi đáng kể. Người mua có thêm thời gian để quan sát, đánh giá và lựa chọn sản phẩm phù hợp thay vì phải cạnh tranh bằng mọi giá như trước đây. Theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, đây cũng là giai đoạn thị trường bước vào quá trình "sàng lọc tự nhiên", không chỉ đối với các chủ đầu tư hay dự án yếu kém, mà còn đối với chính nhà đầu tư, khi quyết định xuống tiền giờ đây đòi hỏi sự tính toán kỹ hơn về dòng tiền, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản.
"Thị trường bất động sản hiện nay đang dần quay trở lại với các giá trị thực thay vì bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Những dự án vẫn duy trì được sức hút trong giai đoạn khó khăn thường là các dự án có tiến độ triển khai đúng cam kết, hệ sinh thái tiện ích đã hình thành và vận hành thực tế, đồng thời được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án rõ ràng", ông Nguyễn Lê Hải Đăng nhận định.
Dự báo về giai đoạn cuối năm, vị chuyên gia nhận định dòng tiền vào bất động sản có thể cải thiện trở lại, song sẽ mang tính chọn lọc cao hơn nhiều so với các chu kỳ trước. Theo đó, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp với nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh từ năm 2022 - 2024, thị trường nhiều khả năng đang từng bước hình thành nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới, với động lực rõ nét hơn trong giai đoạn 2027 - 2028.
Lưu ý với người mua nhà về những tiêu chí cốt lõi để đánh giá tiềm năng của một sản phẩm bất động sản trong giai đoạn hiện nay, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho rằng yếu tố đầu tiên cần được nhìn nhận là khả năng kết nối hạ tầng và tiếp cận giao thông, đặc biệt trong bối cảnh đầu tư công đang được đẩy mạnh trên diện rộng. Theo ông, những dự án có liên kết trực tiếp với các trục giao thông lớn hoặc nằm trong khu vực hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng sẽ có lợi thế rõ rệt về giá trị gia tăng cũng như tính thanh khoản trong dài hạn. Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý người mua cần giữ sự tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông hay các thông tin truyền miệng thiếu cơ sở thực tế.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, tính bền vững của dự án cũng được xem là tiêu chí quan trọng, bao gồm tính minh bạch pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư và những giá trị khác biệt mà sản phẩm có thể mang lại cho người sử dụng. Theo ông Đăng, trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, những dự án thiếu nền tảng pháp lý rõ ràng hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ ngày càng khó tạo dựng niềm tin với khách hàng.
Ngoài ra, yếu tố hệ sinh thái tiện ích cũng cần được đánh giá dựa trên khả năng hiện hữu và vận hành thực tế, thay vì chỉ dừng ở cam kết trên giấy. Một dự án thiếu tiện ích đồng bộ hoặc không hình thành được môi trường sống ổn định sẽ khó duy trì giá trị khai thác lâu dài cho cả cư dân lẫn nhà đầu tư. Theo vị chuyên gia, thị trường hiện nay không còn ưu tiên những sản phẩm mang tính kỳ vọng đơn thuần, mà đang dần quay trở lại với các giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững./.
