Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiếp tục được Ủy ban Thường vụ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho ý kiến và các đại biểu góp ý, để thống nhất, trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.
Trong chương trình phiên họp thứ 25 mới đây, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa làm rõ được nội hàm pháp lý của quy định “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, và thực tiễn vô cùng khó xác định giá tiệm cận với giá thị trường.
Dư luận lo lắng, liệu có trở về thời kỳ mà giá đất đền bù vẫn chịu sự chi phối của khung giá đất? Để chạm tới mục tiêu trọng tâm “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội” mà Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra, trước hết cần làm tốt việc định giá đất - trung tâm của mọi vấn đề tài chính đất đai.
Trên cơ sở kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất đã thực hiện, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đã chia sẻ với Reatimes góc nhìn về vấn đề này.
"Nguyên tắc thị trường" là nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt hoạt động định giá đất
PV: Dưới góc độ thực tiễn, theo ông, nếu không còn khung giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW, thực tế triển khai xác định bảng giá đất có thể gặp những vướng mắc như thế nào?
Ông Ngô Gia Cường: Khó khăn thứ nhất là việc xác định giá đất ở. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa áp dụng cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản theo bảng giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW, thuế suất 2% tương đối cao dẫn đến việc chưa khuyến khích các bên tham gia giao dịch bất động sản thỏa thuận giá trên hợp đồng, kê khai thuế theo giá trị thực mà vẫn ghi giá chuyển nhượng gần với bảng giá đất. Trong khi giá đất trúng đấu giá trong cùng một khu vực, cùng thời điểm có mức chênh lệch rất lớn, dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai chưa có đủ thông tin đáng tin cậy để lập bảng giá đất.
Khó khăn thứ hai là xác định giá đất trong giá giao dịch bất động sản. Giá chuyển nhượng bao gồm cả giá nhà và đất, việc kê khai giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất là rất khó, hầu như được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng, có thể không phù hợp với giá trị tài sản thực tế dẫn đến khả năng bóc tách giá nhà (chiết trừ) để tính giá đất rất mất nhiều thời gian, công sức và mức độ chính xác không cao.
Khó khăn thứ ba là hạn chế thông tin chuyển nhượng đất phi nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp chủ yếu là đất thuê của Nhà nước có thời hạn. Trong một thời gian dài, Nhà nước có quy định không chuyển nhượng tự do loại đất này nên thị trường rất thiếu cơ sở dữ liệu. Chúng ta cũng không có cơ sở dữ liệu để xây dựng bảng giá đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) theo giá thị trường, do hạn chế thông tin rao bán, giao dịch thành công, hoặc có thông tin giao dịch thành công nhưng kèm theo rất nhiều điều khoản là các yếu tố có liên quan đến giá chuyển nhượng khác biệt với các thửa đất cần định giá như: quy mô đầu tư, thời gian thuê đất còn lại, điều khoản về thanh toán… Bảng giá đất hiện nay đang thể hiện giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất, được nội suy từ giá đất ở.
Do đó, tôi cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất thương mại, dịch vụ chỉ có thể được xây dựng trên cơ sở chênh lệch giá đất ở (trong bảng giá đất) với giá đất thương mại dịch vụ đã được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể của các dự án đã được phê duyệt trong quá khứ ở từng địa phương để nội suy.
PV: Từ khi Nghị quyết 18-NQ/TW ra đời, xác định bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường, dư luận rất vui mừng và tin tưởng nếu xây dựng được bảng giá đất chuẩn thì sẽ giảm được khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên, trong chương trình phiên họp thứ 25, ngày 25/8, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho biết, Dự thảo được chỉnh lý theo hướng bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường tại khoản 1, Điều 158 về Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; do điểm a khoản 1 Điều 158 này chỉ mới nhắc lại nội dung mang tính định hướng được xác định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, nhưng chưa rõ nội hàm pháp lý của quy định và thực tiễn rất khó xác định giá tiệm cận với giá thị trường. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Ngô Gia Cường: Đây là nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt trong hoạt động định giá đất, mặc dù nhiều lần dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra nguyên tắc “giá thị trường” nhưng gặp nhiều ý kiến phản biện vì chưa đảm bảo được tính chuyên môn. Dự thảo mới nhất không còn nguyên tắc này là chưa đảm bảo thực hiện định hướng được xác định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Theo tôi, Luật Giá 2023 mới được thông qua đã có định nghĩa giá thị trường, chúng ta có thể sử dụng định nghĩa giá thị trường này, chỉ cần điều chỉnh lại cho phù hợp với đối tượng là giá đất như sau:
“Giá thị trường là giá đất được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian nhất định”.
Xác định nghĩa vụ tài chính đất đai: Khoa học, biện chứng và công khai, minh bạch
PV: Theo ông, sự khó khăn, phức tạp trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai hiện nay là gì?
Ông Ngô Gia Cường: Khó khăn nhất trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai hiện nay có lẽ là phân biệt được đối tượng áp dụng bảng giá đất và phương pháp xác định giá đất cụ thể một cách khoa học, biện chứng và công khai, minh bạch.
Trong đó, khó khăn khi xây dựng bảng giá đất thì tôi đã trao đổi ở trên. Nhưng việc xây dựng bảng giá đất có giá trị trong 1 năm mà phải đảm bảo đúng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp… đòi hỏi rất nhiều công sức, thời gian của đội ngũ cán bộ công chức và chi phí ngân sách lớn, trong khi giá đất phải đảm bảo tính ổn định cao để giảm tác động đến các hoạt động kinh tế - xã hội.
Còn các phương pháp xác định giá đất cụ thể, xác định giá đất theo đặc điểm kỹ thuật - pháp lý của từng thửa đất trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm cụ thể, như phương pháp thặng dư, lại bị nghi kỵ và đề nghị bỏ là chưa phù hợp. (Dự thảo Luật Đất đai mới nhất (tháng 8/2023) vẫn đưa ra hai phương án giữ lại hoặc bỏ phương pháp thặng dư).
PV: Vậy ông có đề xuất giải pháp gì?
Ông Ngô Gia Cường: Việc xác định giá đất cho các đối tượng, trường hợp cần được xác định khoa học, rõ ràng theo cơ sở, phương pháp định giá đất phù hợp, để các khoản chênh lệch địa tô phải được Nhà nước quản lý, điều tiết bằng các công cụ tài chính như thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trên cơ sở khả năng sinh lời từ đất. Các thửa đất có đầu tư lớn, mang lại nguồn thu cao cho chủ đầu tư thì cần phải nộp nghĩa vụ về đất đai tương ứng, thông qua các công cụ định giá đất và chính sách quản lý nguồn thu từ đất đai phù hợp.
Các trường hợp phải xác định giá đất cho những đối tượng có quyền lợi và nghĩa vụ giống nhau thì nên sử dụng cơ sở giá trị giống nhau. Tôi lấy ví dụ, giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất hỗ trợ tái định cư phải cùng một hệ quy chiếu, còn giá đất đấu giá không nên dùng giá trong bảng giá đất do mức độ tin cậy thấp. Hơn nữa, nếu giá cao thì không bán được, sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư công, còn giá thấp dễ dẫn đến tiêu cực. Vì vậy, nên dùng giá đất xác định theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể tại từng thời điểm cụ thể.
Đối với việc xây dựng bảng giá đất, tôi đề xuất:
Bảng giá đất lần đầu nên có giá trị từ 3 đến 5 năm; hằng năm có thể áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh để điều chỉnh cho các năm kế tiếp nhưng chênh lệch không quá 20% (tương đương 1,2 lần) so với năm trước liền kề, nếu vượt quá thì nên xây dựng lại bảng giá đất từ đầu để tăng mức độ tin cậy.
Đồng thời, cần xây dựng phương pháp hệ số điều chỉnh cùng với phương pháp xây dựng bảng giá đất, nhưng phạm vi điều chỉnh rộng hơn, số mẫu ít hơn, để giảm khối lượng công việc cho người lập bảng giá đất. Hoặc có thể sử dụng Chỉ số biến động giá đất (được xây dựng theo phương pháp đơn giản hơn phương pháp xây dựng bảng giá đất) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hằng năm để điều chỉnh bảng giá đất cho năm tiếp theo.
Có thể nói, việc xác định mức độ tin cậy của bảng giá đất theo vùng, tuyến, khu vực trên lý thuyết là dựa trên cơ sở phi thị trường, có giá trị trong cả một năm (từ ngày 1/1 đến ngày 31/12). Cơ sở phi thị trường, có nghĩa là xác định giá đất cào bằng theo vùng tuyến, mà không căn cứ vào cơ sở thị trường, bao gồm đặc điểm vị trí, tính pháp lý và đặc tính kỹ thuật của một thửa đất cụ thể (bao gồm việc xây dựng các công trình trên đất, công năng và mục đích sử dụng của các công trình đó). Vậy nên, chúng ta không nên quá kỳ vọng vào mức độ chính xác hay đòi hỏi phải đưa ra được giá đất sát giá thị trường.
Chỉ có thể kỳ vọng tương đối vào mức độ chính xác của bảng giá đất
PV: Vẫn biết để xây dựng được bảng giá đất phù hợp, tiệm cận với giá thị trường ở từng địa phương là không dễ dàng, nhưng dư luận vẫn rất mong mỏi, bảng giá đất sẽ chính xác, tin cậy, thưa ông?
Ông Ngô Gia Cường: Tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay coi bảng giá tính thuế là cơ sở hình thành giá phi thị trường, vì mức giá trị cố định được áp dụng vào mọi đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh trong khoảng thời gian có hiệu lực, không căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cụ thể hay biến động thị trường trong thời điểm áp dụng như giá trị thị trường.
Đơn cử như bảng giá tính thuế trước bạ ô tô, xe máy đã qua sử dụng, chỉ căn cứ vào năm sản xuất, hãng, model là xác định được giá tính thuế của xe chuyển nhượng, không phân biệt tình trạng xe như thế nào. Hay trong bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà, chỉ cần xác định được quy mô công trình và diện tích là tính được giá nhà, làm căn cứ tính thuế, mà không phân biệt nhà đẹp hay xấu.
Bảng giá đất hiện nay được dư luận đánh giá là quá thấp so với thị trường, tuy nhiên ở một vài tỉnh thành hoặc vùng tuyến cụ thể, giá đất trong bảng giá đất vẫn có nơi cao hơn giá thị trường.
Vì vậy, việc kỳ vọng mức độ chính xác của bảng giá đất, kể cả khi bỏ khung giá đất, như tôi đã nói, cũng nên ở mức tương đối và các nhà làm luật cần xác định được về mặt lý thuyết trước khi quy định vào Luật. Dự thảo hiện nay đang quá kỳ vọng vào mức độ chính xác của bảng giá đất thể hiện giá trị vùng, tuyến, khu vực, khi áp dụng công nghệ số có thể cho ra giá đất cụ thể của từng thửa đất. Tuy nhiên, điều này chưa phù hợp với lý thuyết về giá và hiện trạng thiếu cơ sở dữ liệu thống kê về giá đất.
PV: Nhưng xây dựng được bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là quyết tâm lớn để hiện thực hóa định hướng đề ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW, sao cho chạm tới mục tiêu trọng tâm là “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”…
Ông Ngô Gia Cường: Bảng giá đất đóng vai trò rất quan trọng vì đối tượng điều chỉnh rộng khắp trong cả nước. Các đối tượng điều chỉnh gồm 2 nhóm: ngân sách nhà nước và người sử dụng đất. Việc tăng giá đất sẽ tăng thu ngân sách từ đất đai, nhưng cũng sẽ tăng chi phí cho người sử dụng đất khi phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất lần đầu, giảm hiệu quả kinh doanh, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp cao hơn nhiều lần so với khung giá đất cũ. Hoặc tăng giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng cũng có thể làm cạn nguồn đầu tư công vào hạ tầng xã hội, hạn chế tốc độ tăng trưởng kinh tế của toàn xã hội…
Có thể thấy, xây dựng bảng giá đất đảm bảo công bằng và ổn định là hoạt động mang tính vĩ mô. Người xây dựng luật phải có số liệu để đánh giá tác động của chính sách đến thu chi ngân sách, thu nhập của người dân và doanh nghiệp, của chính sách kêu gọi đầu tư nước ngoài… và nhất là phải dựa trên lý thuyết và cơ sở dữ liệu hiện có.
Thêm vào đó, việc xây dựng luật theo hướng bỏ khung giá đất sẽ có tác động lớn tới toàn bộ nền kinh tế. Vậy nên, chúng ta cần có kịch bản hoặc thí điểm dự báo tác động. Đồng thời, hạn chế tác động của mệnh lệnh hành chính hoặc quá kỳ vọng vào độ chính xác của bảng giá đất trong khi chưa đảm bảo khả thi trong thực tiễn.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
