Thích
"Phép thử" sức chịu đựng của dòng tiền đầu tư
Khảo sát trên thị trường cho thấy, lãi suất vay mua nhà tại nhóm ngân hàng Big4 hiện phổ biến dao động khoảng 10 - 14%/năm. Trong đó, Agribank đang triển khai gói vay mua bất động sản, nhà đất hoặc nhà dự án với hạn mức tối đa 5 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi 6,3%/năm cố định trong 18 tháng đầu, sau đó chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường. Vietcombank áp dụng chính sách cho vay lên tới 100% giá trị căn nhà, với mức lãi suất ưu đãi từ 9,6%/năm trong 6 - 12 tháng đầu, thời hạn vay tối đa 30 năm. Trong khi đó, VietinBank công bố lãi suất cho vay mua nhà ở, nhà dự án và nhà ở xã hội ở mức hơn 12%/năm, được cố định trong 24 tháng đầu tiên.
Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng ghi nhận xu hướng tăng đáng kể. So với giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất tại nhiều ngân hàng đã tăng thêm khoảng 3 - 4 điểm phần trăm mỗi năm. Phần lớn các gói vay hiện vẫn áp dụng mức lãi suất ưu đãi khoảng 9 - 10%/năm trong 6 - 12 tháng đầu, trước khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, phổ biến trong khoảng 12 - 14%/năm, thậm chí cao hơn tùy từng ngân hàng và kỳ hạn cố định lãi suất. Đáng chú ý, thời gian cố định lãi suất đang có xu hướng rút ngắn đáng kể. Nếu như trước đây nhiều gói vay có thể duy trì mức lãi suất ưu đãi trong 12 - 24 tháng, thì hiện nay không ít ngân hàng chỉ áp dụng trong khoảng 3 - 6 tháng đầu. Một số ngân hàng như Techcombank, ACB, MB hay VIB đang triển khai các gói vay với lãi suất giai đoạn đầu phổ biến 9 - 12%/năm, trong khi mức lãi suất thả nổi sau đó có thể dao động từ 11 - 15%/năm.
Sự dịch chuyển của mặt bằng lãi suất đang tạo ra những tác động rõ nét tới nhịp vận động của thị trường bất động sản. Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), đây có thể xem là một "phép thử" quan trọng đối với sức chịu đựng của dòng tiền đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng.
Sự dịch chuyển của mặt bằng lãi suất đang tạo ra những tác động rõ nét tới nhịp vận động của thị trường bất động sản. (Ảnh minh hoạ: Tùng Dương)
Ông Doanh phân tích, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh trước đây, không ít nhà đầu tư đã tận dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục tài sản. Khi lãi suất ở mức thấp, áp lực trả nợ chưa quá lớn và kỳ vọng tăng giá có thể bù đắp chi phí vốn. Tuy nhiên, khi lãi suất bước vào chu kỳ tăng, bài toán tài chính lập tức thay đổi. Điều này khiến thị trường bắt đầu xuất hiện quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược nắm giữ, đặc biệt với những tài sản chưa tạo ra dòng tiền hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
"Trong dài hạn, đây cũng là quá trình sàng lọc cần thiết, giúp thị trường vận hành theo hướng thực chất hơn, khi yếu tố dòng tiền và năng lực tài chính trở thành tiêu chí quan trọng trong các quyết định đầu tư", ông Doanh nhận định.
Chia sẻ với Reatimes, chị Lê Hoài An, môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại thị trường Hà Nội cho biết, áp lực lãi vay đang bắt đầu tác động rõ rệt đến tâm lý và quyết định tài chính của một bộ phận nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy lớn trong giai đoạn thị trường sôi động trước đây.
Theo chị An, trên thực tế đã xuất hiện những trường hợp nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh kỳ vọng, thậm chí chấp nhận bán ra ở mức giá thấp hơn so với kế hoạch ban đầu, đặc biệt là nhóm tham gia thị trường giai đoạn 2021 - 2022. "Phần lớn những nhà đầu tư này sử dụng tỷ lệ vốn vay khá cao và được hưởng thời gian ân hạn nợ gốc hoặc lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi và tăng khá mạnh, chi phí lãi vay mỗi tháng có thể tăng thêm vài chục triệu đồng. Với những người sở hữu nhiều tài sản cùng lúc, áp lực dòng tiền vì thế trở nên rất rõ ràng và không phải ai cũng có thể duy trì lâu dài", chị An cho hay.
Môi giới này dẫn ví dụ về một khách hàng mà chị vừa tư vấn gần đây. Trước đó, nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy ở mức 50 - 60% giá trị tài sản, trong bối cảnh lãi suất ưu đãi chỉ quanh 6%/năm nên dòng tiền gần như không chịu nhiều sức ép. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi và lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi, mức lãi vay đã tăng lên trên 11%/năm, khiến chi phí trả ngân hàng mỗi tháng đội thêm hàng chục triệu đồng. "Khi danh mục đầu tư gồm nhiều bất động sản cùng lúc, áp lực tài chính sẽ thể hiện rất rõ", chị An chia sẻ.
Theo quan sát của môi giới này, mức "cắt lỗ" trên thị trường hiện nay thường dao động khoảng 3 - 7% so với giá mua ban đầu, thậm chí có trường hợp chấp nhận giảm sâu hơn để nhanh chóng thu hồi vốn. Tuy vậy, hiện tượng này chủ yếu diễn ra ở nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, những người mua để ở hoặc các nhà đầu tư theo chiến lược nắm giữ dài hạn vẫn duy trì tâm lý tương đối ổn định, bởi quyết định sở hữu bất động sản của họ gắn với nhu cầu sử dụng thực và mục tiêu tích lũy tài sản trong trung - dài hạn.
Nhiều phân khúc phân hóa mạnh theo lãi suất
Dưới tác động của chi phí vốn gia tăng, thị trường không chỉ ghi nhận áp lực lên dòng tiền đầu tư mà còn bắt đầu bộc lộ những biểu hiện phân hóa rõ rệt giữa các loại hình bất động sản. Khi lãi suất trở thành yếu tố chi phối mạnh hơn tới quyết định tài chính, mỗi phân khúc lại phản ứng theo một cách khác nhau, tùy thuộc vào khả năng tạo dòng tiền, nhu cầu sử dụng thực cũng như mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư.
Theo quan sát của chị Lê Hoài An, trong bối cảnh lãi suất tăng, đất nền là phân khúc phản ứng nhạy cảm nhất. Khác với các loại hình bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, đất nền chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Khi chi phí vốn tăng lên, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ nhanh chóng cảm nhận áp lực, còn người mua mới cũng sẽ thận trọng hơn trước khi xuống tiền.
"Tại những khu vực đã hình thành dân cư, hạ tầng triển khai thực tế, giao dịch vẫn duy trì nhưng tốc độ chậm lại. Còn các khu vực trước đây chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc thông tin phát triển trong tương lai thì thanh khoản giảm rõ rệt. Thị trường không còn những giao dịch mang tính lướt sóng nhanh như trước", chị An nhận định.
Ở phân khúc căn hộ chung cư, theo chị An, đây là loại hình đang thể hiện mức độ ổn định tương đối so với nhiều phân khúc bất động sản khác, chủ yếu nhờ nền tảng nhu cầu ở thực vẫn duy trì bền vững tại các đô thị lớn. "Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, người mua để ở có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định vay vốn. Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn hiện hữu, đặc biệt đối với những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và được ngân hàng bảo trợ tín dụng", chị An chia sẻ.
Dù vậy, môi giới này cho rằng lãi suất tăng đã làm thay đổi đáng kể cấu trúc giao dịch trên thị trường căn hộ. Nếu như trước đây, một bộ phận nhà đầu tư có thể tận dụng đòn bẩy tài chính để tham gia các giao dịch ngắn hạn, thì hiện nay chiến lược lướt sóng gần như không còn nhiều dư địa. Trên thị trường thứ cấp, giá bán vì thế chủ yếu duy trì trạng thái đi ngang hoặc tăng nhẹ, tập trung ở những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định, có hệ thống tiện ích vận hành đầy đủ và khả năng khai thác ở thực cao.
Trong bối cảnh thanh khoản không còn bùng nổ như giai đoạn trước, nhiều chủ đầu tư cũng buộc phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng. Các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc kéo dài thời gian trả góp đang được triển khai nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua, qua đó duy trì sức cầu trên thị trường. Theo chị An, những động thái này không chỉ giúp kích thích giao dịch trong ngắn hạn mà còn phản ánh quá trình điều chỉnh của thị trường theo hướng thận trọng và thực chất hơn, khi yếu tố nhu cầu ở thực dần đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc thị trường căn hộ.
Ở phân khúc nhà phố, theo chị An, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các nhóm tài sản. Những căn nhà nằm tại các vị trí trung tâm, có mặt tiền kinh doanh hoặc khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, buôn bán vẫn duy trì được mức giá khá vững. Nguyên nhân là bởi các tài sản này không chỉ mang giá trị sở hữu mà còn có thể tạo ra nguồn thu thực tế, trong khi nguồn cung lại hạn chế, đặc biệt tại các khu vực lõi đô thị.
Ngược lại, những sản phẩm nhà phố nằm sâu trong khu dân cư, ít lợi thế về thương mại hoặc khó khai thác dòng tiền đang có thanh khoản chậm hơn đáng kể. Đặc biệt, với các tài sản được mua bằng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao, áp lực lãi vay gia tăng khiến cả người bán lẫn người mua đều trở nên thận trọng. Người mua hiện nay có xu hướng tính toán kỹ lưỡng hơn về khả năng chi trả dài hạn, thay vì quyết định xuống tiền nhanh như giai đoạn thị trường thuận lợi trước đây. Điều này làm quá trình giao dịch kéo dài hơn, đồng thời buộc thị trường nhà phố phải bước vào giai đoạn sàng lọc về giá trị và vị trí./.
