Làm gì để ngăn chặn môi giới bất động sản lừa dối khách hàng?

Diệu Phan phandieu.mtg@gmail.com

Thứ Tư, 24/12/2025 - 09:49

Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều vụ việc môi giới có hành vi thổi giá, ôm hàng, đưa thông tin sai lệch, gây thiệt hại cho khách hàng. Một số doanh nghiệp vi phạm pháp luật, lãnh đạo bị xử lý, kéo theo hệ lụy đối với đội ngũ nhân sự và niềm tin thị trường. Trong bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng cần thay đổi và nâng cấp chất lượng đội ngũ môi giới thông qua hệ thống quy định rõ ràng, tuân thủ nghiêm pháp luật và thực thi hiệu quả.

Có thể bạn quan tâm

Sàn môi giới bất động sản sau cuộc tái thiết: 'Lửa' tàn, 'vàng' thật ở lại Môi giới địa ốc chuyển mình - Bài 2: Từ “cuộc đua ngầm” đến những "nước cờ chiến lược" Bài 1 - Đường đua bất động sản cuối năm 2025: Chủ đầu tư bung hàng, sàn môi giới bung sức

NHIỀU SAI PHẠM LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất Bộng sản Việt Nam (VARS IRE), có đến 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực. Trong đó, 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo, 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ, và 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực; chỉ có 11,3% hiện đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.

Khảo sát của VARS IRE cũng cho thấy, nhiều cơ sở đào tạo không đủ điều kiện pháp lý vẫn mở lớp, cắt xén chương trình, thiếu kiểm tra, giảng viên không đạt chuẩn. Giấy chứng nhận được cấp chỉ qua vài giờ hoặc vài buổi học ngắn ngủi, không bảo bảm thời lượng theo quy định, nhưng vẫn được sử dụng trong hồ sơ xin mở sàn hoặc dự thi sát hạch chứng chỉ hành nghề, tạo ra rủi ro chất lượng cho thị trường.

Một bất cập khác hiện nay là một số địa phương chưa tổ chức kỳ thi sát hạch, các nhà môi giới bất động sản không biết nên theo học ở đâu là đúng chuẩn, trong khi các doanh nghiệp thì không thể tuyển dụng đủ nhân sự có chứng chỉ hợp pháp để đảm bảo vận hành theo quy định pháp luật.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thực tế hiện nay đang xuất hiện nhiều vi phạm liên quan đến hoạt động môi giới và doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, nhiều môi giới hành nghề khi chưa có chứng chỉ. Theo thống kê của cơ quan quản lý, cả nước có khoảng 15.000–16.000 môi giới được cấp chứng chỉ, nhưng thực tế lực lượng hành nghề lên tới khoảng 40.000 người, con số này cho thấy sự chênh lệch rất lớn. Điều kiện hành nghề vẫn còn thiếu và chưa đầy đủ. Không phải ai tham gia môi giới cũng có chứng chỉ theo quy định.

Thứ hai, một vi phạm gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường là việc môi giới đưa bất động sản chưa đủ điều kiện vào kinh doanh. Nhiều cá nhân môi giới thiếu hiểu biết, không đủ năng lực đánh giá sản phẩm có đủ điều kiện hay không, nhưng vẫn tư vấn vì lợi ích kinh tế. Nghiêm trọng hơn, có trường hợp môi giới cố ý phối hợp với doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư để đưa ra thông tin thiếu minh bạch. Điều này làm thị trường thiếu minh bạch, gia tăng rủi ro cho người mua. Bà Hằng cho biết, cơ quan quản lý nhận được rất nhiều đơn thư của người dân liên quan đến việc môi giới không đủ điều kiện hành nghề, bất động sản được bán ra không đủ pháp lý.

Thứ ba, vi phạm liên quan đến việc thiếu minh bạch trong vai trò đại diện giữa môi giới và chủ đầu tư. Nhiều môi giới liên kết với các nhóm đầu cơ để ôm hàng, giữ hàng, đẩy giá, khiến thị trường khan hiếm giả. Người mua rơi vào tình trạng "không có hàng để mua", hoặc phải mua với mức giá bị đẩy lên rất cao, gây mất cân đối cung - cầu. Bà Hằng cho biết, đây là vấn đề "rất đau đầu" và trong thời gian tới sẽ có nhiều biện pháp quản lý nhằm hạn chế hành vi gom hàng, thổi giá, ngăn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thẳng thắn nhìn nhận, hoạt động đào tạo và chuẩn hóa nghề môi giới hiện nay vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc. Dù pháp luật đã có quy định, nhưng nhiều cơ sở đào tạo không đáp ứng đủ điều kiện theo yêu cầu của Bộ Xây dựng. "Có nơi chỉ học một đến hai buổi đã cấp chứng chỉ, như vậy là hoàn toàn không đủ tiêu chuẩn". Đây là nguyên nhân khiến dư luận phản ánh rằng Nhà nước chưa giám sát chặt chẽ việc đào tạo môi giới. Theo bà Hằng, khi môi giới có đạo đức nghề nghiệp và tuân thủ bộ quy tắc chuẩn, thị trường sẽ hạn chế được nhiều hệ lụy hiện nay.

LÀM SAO CHẶN MÔI GIỚI LỪA DỐI KHÁCH HÀNG ?

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Minh Quang, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh miền Nam EximRS cho rằng, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với sự sôi động trở lại, kéo theo nhiều đối tượng tham gia. Tuy nhiên, sự phát triển nóng và quá nhanh của thị trường bất động sản, trong khi chế tài quản lý nhà nước còn thiếu rõ ràng, có nhưng chưa được thực thi hiệu quả đã khiến nhiều doanh nghiệp chịu thiệt thòi. Khi EximRS triển khai bán hàng ở các dự án, chỉ khoảng 30 - 40% lực lượng môi giới có chứng chỉ, phần còn lại làm việc trong tâm thế lo ngại nguy cơ vi phạm.

"Nhiều người xem bất động sản chỉ là kênh kiếm tiền, chứ không coi đó là một nghề nghiệp đúng nghĩa. Điều này dẫn đến sự phân hóa lớn và xuất hiện không ít hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp", ông Quang nói và kỳ vọng việc ban hành bộ quy chuẩn sẽ thiết lập hành lang chuẩn mực về đạo đức cho nghề môi giới, trong khi khung pháp lý vẫn là trách nhiệm của Nhà nước. Một thị trường minh bạch sẽ tạo ra sân chơi bình đẳng hơn cho các doanh nghiệp.

Theo ông Quang, ở EximRS, điểm khác biệt nằm ở việc xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn và bộ quy tắc do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) ban hành ngay từ đầu. Doanh nghiệp không chỉ dừng lại ở khâu bán hàng, mà còn chịu trách nhiệm đồng hành cùng khách hàng từ lúc tìm hiểu dự án đến thời điểm bàn giao sản phẩm. Để chuẩn hóa hoạt động, EximRS cũng chú trọng xây dựng văn hóa doanh nghiệp dựa trên các tiêu chuẩn đạo đức và khi có bộ quy chuẩn chung, doanh nghiệp tiếp tục cải tiến, tích hợp vào hệ thống vận hành nội bộ.

"Bên cạnh đào tạo, doanh nghiệp cần công cụ quản lý dựa trên các tiêu chuẩn đạo đức và quy chuẩn nghề nghiệp. Trong hợp đồng lao động, EximRS quy định rõ các cam kết và chế tài: nếu nhân viên vi phạm và bị khách hàng khiếu kiện, công ty sẽ xử lý theo quy định. Tất cả đều minh bạch, rõ ràng và được cụ thể hóa bằng văn bản. Khi đã có bộ quy tắc, các cơ chế quản lý và kiểm soát cũng trở nên hiệu quả hơn.

EximRS còn ứng dụng công nghệ, từ website đến ứng dụng nội bộ để cung cấp thông tin dự án, dữ liệu doanh nghiệp, giúp bảo đảm minh bạch, tinh thần và giá trị cốt lõi của EximRS là chia sẻ lợi ích và tạo môi trường khuyến khích, liên kết giữa các bên, từ đó cùng tuân thủ chuẩn mực và góp phần minh bạch thị trường. Điều này sẽ giúp nghề môi giới bất động sản được nhìn nhận và thừa nhận tốt hơn trong tương lai", ông Quang chia sẻ.

Làm gì để ngăn chặn môi giới bất động sản lừa dối khách hàng?- Ảnh 3. — Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở CBRE Việt Nam

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, để chuẩn hóa nghề môi giới, phải có tiêu chí rõ ràng và bộ phận giám sát chuyên trách. Dù việc áp dụng quy chuẩn có thể khiến môi trường cạnh tranh trở nên khắt khe hơn, nhưng đổi lại sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hiện cũng bắt đầu chú trọng xây dựng hệ thống chuẩn hóa dựa trên kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp cho lực lượng môi giới.

"Cộng đồng môi giới cần tiến tới định danh và có mã số hành nghề. Chúng ta đã đi từ hình ảnh 'ông cò' sang vai trò của nhà môi giới - người tư vấn, người đại diện cho cả bên bán và bên mua. Đây là vai trò quan trọng và cần được xã hội công nhận. Để trở thành một nhà môi giới đúng nghĩa, người hành nghề phải đáp ứng các chuẩn mực về đạo đức, chuyên môn và tính chuyên nghiệp", ông Kiệt nói.

NGƯỜI HÀNH NGHỀ CẦN DỰA TRÊN CÁC TIÊU CHÍ CHUẨN MỰC

Bà Nguyễn Bảo Khuê, CEO DKRA VEGA nhấn mạnh, muốn chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản, trước hết cần xây dựng văn hóa doanh nghiệp và quy chuẩn người hành nghề dựa trên các tiêu chí chuẩn mực. Tư duy "chốt deal bằng mọi giá" hay quan niệm nghề môi giới rất dễ, không cần học vẫn làm được là những tư duy lệch chuẩn.

"Dù có áp dụng quy trình hay quy chuẩn, tư duy sai từ gốc thì cũng không thể thay đổi được. Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn hóa tư duy ngay từ đầu, tạo sự đồng nhất trong đội ngũ. Đạo đức nghề nghiệp là điều kiện tiên quyết để người môi giới tồn tại và phát triển bền vững. Khi môi giới tư vấn minh bạch, tạo niềm tin và giá trị thật cho khách hàng, đó mới là nền tảng giúp nghề nghiệp phát triển dài lâu", bà Khuê khẳng định.

Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay vẫn còn rất ít doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư bài bản cho hệ thống đào tạo do tốn nhiều chi phí, thời gian và tâm huyết. Nhiều đơn vị có đào tạo nhưng chủ yếu tập trung vào kỹ năng bán hàng, trong khi lại thiếu kiến thức nền tảng và chuyên môn sâu. Do đó, bà Khuê cho rằng, người môi giới cần được trang bị kiến thức về tài chính, dòng vốn, tổng quan thị trường, hạ tầng, thuế…, thay vì chỉ học kỹ năng chốt giao dịch.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Phát triển chiến lược và Đối ngoại Công ty TNHH Bất động sản Smartland cho biết, trong hành trình 20 năm phát triển, Smartland đã xây dựng một hệ tiêu chuẩn gồm 4 nhóm chính khi tuyển dụng và phát triển nhân sự.

Thứ nhất là đào tạo tư duy. Doanh nghiệp xây dựng một chuỗi chương trình đào tạo hội nhập và huấn luyện riêng cho từng nhân sự, bất kể họ đã có kinh nghiệm hay chưa, nhằm định hình tư duy nghề nghiệp ngay từ đầu. "Nhiều đơn vị vì bận rộn mà bỏ qua bước này, dẫn đến việc nhân sự thiếu định hướng tư duy cốt lõi", ông Đăng nhận xét.

Tại Smartland, mỗi tuần các bộ phận phải báo cáo cho ban lãnh đạo tỷ lệ nhân sự nắm vững tư duy đào tạo. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng làm rõ lộ trình nghề nghiệp và vai trò của ngành bất động sản, giúp nhân sự phân biệt giữa việc làm manh mún, chỉ nhắm đến thu nhập tức thời, với con đường phát triển bền vững của người làm nghề chân chính.

Thứ hai là đào tạo chuyên môn. Smartland đánh giá năng lực nhân sự thông qua việc hiểu rõ chiến lược thị trường, năng lực của chủ đầu tư và yêu cầu pháp lý của dự án. Nhân sự muốn tham gia triển khai một dự án bắt buộc phải vượt qua bài kiểm tra chuyên môn. "Môi giới phải nắm chắc pháp lý và kỹ năng bán hàng thì mới có thể đồng hành cùng khách hàng", ông Đăng nhấn mạnh.

Thứ ba là nâng tầm năng lực. Do thị trường luôn thay đổi, môi giới cần liên tục cập nhật kiến thức và xu hướng mới. Theo ông Đăng, những người ý thức được giá trị thương hiệu cá nhân thường có đạo đức nghề nghiệp tốt hơn, vì họ hiểu rằng uy tín chính là tài sản lớn nhất. Khi xây dựng được thương hiệu cá nhân bền vững, khách hàng sẽ tự tìm đến và gắn bó.

Thứ tư là quy trình khen thưởng và thăng tiến. Theo đại diện Smartland, khen thưởng không chỉ dừng lại ở việc trao thưởng hay tổ chức các chuyến du lịch nước ngoài. Quan trọng hơn là mở ra cơ hội đào tạo tại nước ngoài và ứng dụng những kiến thức học hỏi vào công việc, góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới.

VNREA đề nghị tăng cường tuân thủ pháp luật và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có công văn gửi các sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản, hội viên Chi hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về vấn đề tăng cường tuân thủ pháp luật và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản.

Theo đó, để đảm bảo hoạt động môi giới đúng quy định, chuẩn hóa hành nghề và thực hiện nghiêm Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Môi giới bất động sản, VNREA đề nghị các sàn giao dịch/công ty môi giới bất động sản cần tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật, Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp trong toàn bộ hoạt động của đơn vị; yêu cầu toàn bộ nhân sự và cộng tác viên chấp hành thống nhất.

Đối với các nhà môi giới bất động sản, VNREA đề nghị những đơn vị này tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật, Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp, bao gồm trách nhiệm minh bạch thông tin, trung thực khi tư vấn và tuyệt đối không lợi dụng tâm lý khách hàng để thu lợi bất chính. Đồng thời, cần giữ gìn uy tín nghề nghiệp, hành xử chuẩn mực, thực hiện đúng đạo đức nghề Môi giới, góp phần hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, văn minh.

Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Môi giới bất động sản Việt Nam - VPEC 2025 là nghĩa vụ áp dụng chung, không phân biệt tổ chức hay cá nhân. Việc chấp hành nghiêm túc là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, giữ gìn uy tín nghề Môi giới, thúc đẩy thị trường minh bạch, bền vững và hạn chế tối đa các rủi ro lĩnh vực nhà ở, đặc biệt trong tình hình nhà ở xã hội có sức ảnh hưởng lớn tới người dân.

Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị các đơn vị và cá nhân đồng bộ thực hiện. Sự chuyên nghiệp - trung thực - chuẩn mực trong hành nghề chính là nền tảng xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững./.