Lợi nhuận quý III/2026 doanh nghiệp địa ốc phân hóa, kỳ vọng đón thêm động lực tăng trưởng cuối năm?

Bức tranh kinh doanh phân hoá rõ nét

Khép lại quý III/2026, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy sự phân hóa rõ nét. Trong khi một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận đột biến nhờ tiến độ triển khai, kinh doanh và bàn giao dự án được cải thiện, không ít đơn vị vẫn đối mặt với áp lực suy giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ. 

Nổi bật trong nhóm doanh nghiệp tăng trưởng mạnh là CTCP Vinhomes (mã: VHM). Trong quý III/2026, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt 85.364 tỷ đồng, tăng 420% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 23.021 tỷ đồng, tăng 419%. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần hợp nhất đạt 202.586 tỷ đồng, tăng 302%; lợi nhuận sau thuế đạt 75.059 tỷ đồng, tăng 390%. Kết quả này chủ yếu đến từ hoạt động triển khai và kinh doanh tại các dự án như Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3 cùng một số dự án khác. 

Không chỉ Vinhomes, đà tăng trưởng còn được ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp khác, với mức lợi nhuận tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm lần so với cùng kỳ. Điển hình là CTCP SJ Group (mã: SJS), với doanh thu thuần quý III/2026 đạt 1.785 tỷ đồng, gấp gần 67 lần cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.012 tỷ đồng, cao gấp gần 327 lần. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh tại dự án khu đô thị mới Nam An Khánh. Nhờ đó, lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của SJ Group đạt gần 2.543 tỷ đồng, gấp 6,9 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt gần 1.432 tỷ đồng, tăng 8,2 lần.

Cùng với SJ Group, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc. Trong quý III/2026, doanh thu thuần hợp nhất đạt hơn 5.120 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao sản phẩm tại các dự án Aqua City, Victoria Village, Sunrise Riverside và một số dự án khác. Sau khi khấu trừ chi phí, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 1.102 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 1.150 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần đạt hơn 10.215 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt hơn 2.873 tỷ đồng, tương đương hơn 155% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Nếu Novaland ghi nhận kết quả tích cực nhờ hoạt động bàn giao, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) lại có nguồn thu đáng kể từ nhiều dự án khu đô thị đang triển khai. Cụ thể, doanh thu hợp nhất 9 tháng đầu năm đạt 2.022 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các dự án trọng điểm như Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ (577 tỷ đồng), Southgate (521 tỷ đồng), Izumi City (100 tỷ đồng) và Mizuki Park (94 tỷ đồng). Riêng 4 dự án này đóng góp gần 1.300 tỷ đồng, chiếm khoảng 64% tổng doanh thu hợp nhất. Bên cạnh đó, doanh số bán hàng của Nam Long đạt hơn 5.700 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) cũng ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng tích cực. Quý III/2026, doanh nghiệp đạt 158 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 35% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 663 tỷ đồng, tăng 135% so với mức 282 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Những kết quả trên cho thấy sự cải thiện đáng kể tại một số doanh nghiệp, song đà tăng trưởng không lan tỏa đồng đều trên toàn thị trường. Trái lại, nhiều đơn vị vẫn chịu sức ép từ hoạt động kinh doanh suy giảm, chi phí gia tăng và những khó khăn trong việc duy trì lợi nhuận.

Tại CTCP Bluemarq Group (mã: DXG), doanh thu thuần quý III đạt 682 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 3,2 tỷ đồng, giảm tới 98%. Lũy kế 9 tháng, doanh thu đạt gần 2.882 tỷ đồng, tăng gần 5%, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 51%, còn 252 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, lãi suất vay mua nhà ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn, gây thêm áp lực cho hoạt động kinh doanh.

Tương tự, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã: DIG) cũng ghi nhận kết quả kém tích cực trong quý III. Doanh thu thuần đạt 761 tỷ đồng, giảm 43%; lợi nhuận trước thuế đạt 96 tỷ đồng, giảm 63%; lợi nhuận sau thuế đạt 69 tỷ đồng, giảm 64%. Tính chung 9 tháng, doanh thu đạt 1.519 tỷ đồng, giảm 14%, nhưng lợi nhuận trước thuế tăng 11%, đạt 242 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 1,4%, lên 203 tỷ đồng. So với kế hoạch năm 2026, doanh nghiệp mới hoàn thành 51% mục tiêu doanh thu và 40% mục tiêu lợi nhuận trước thuế.

Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận sâu. Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC) đạt lợi nhuận 70 tỷ đồng trong quý III/2026, giảm 90% so với mức 673 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 207 tỷ đồng, giảm 73% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã: NDN) ghi nhận doanh thu thuần quý III đạt 7,5 tỷ đồng, giảm 19%; lợi nhuận gộp đạt 3,3 tỷ đồng, giảm 24%. Đáng chú ý, doanh thu tài chính giảm 85%, còn khoảng 15 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 92%, lên 26 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, diễn biến bất lợi trên thị trường chứng khoán ảnh hưởng đến hiệu quả danh mục đầu tư, kéo theo chi phí và dự phòng giảm giá gia tăng. Kết quả, NDN lỗ sau thuế 10 tỷ đồng, trái ngược khoản lãi 71 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Diễn biến tại Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Nhà Từ Liêm, mã: NTL) cũng gây chú ý khi doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ. Cụ thể, quý III/2026, Nhà Từ Liêm lỗ 80 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi 21 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp lỗ 55 tỷ đồng, trái ngược khoản lãi 33 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Lý giải sự phân hóa trên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, đây là kết quả của quá trình sàng lọc đã diễn ra từ giai đoạn 2022 - 2023. Khả năng chống chịu của mỗi doanh nghiệp không chỉ phụ thuộc vào quy mô tài sản mà còn được quyết định bởi nhiều yếu tố như tình trạng pháp lý dự án, năng lực huy động vốn, quản trị dòng tiền, chất lượng đối tác và kinh nghiệm triển khai.

Trong các yếu tố này, quỹ đất là một lợi thế, nhưng chỉ thực sự phát huy giá trị khi doanh nghiệp có khả năng đưa dự án vào phát triển và khai thác. Quy mô quỹ đất tự thân chưa phản ánh đầy đủ giá trị tài sản hay năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bởi nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí vốn trong thời gian chờ thủ tục, trong khi tài sản chưa thể tạo doanh thu và dòng tiền. Ngược lại, pháp lý rõ ràng giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch phát triển dự án, huy động vốn và tổ chức bán hàng. Tuy nhiên, để biến lợi thế đó thành hiệu quả kinh doanh, doanh nghiệp còn cần kinh nghiệm triển khai, khả năng kiểm soát chi phí và bảo đảm tiến độ. Đây cũng là những yếu tố gắn trực tiếp với chất lượng sản phẩm, khả năng tiêu thụ và thu hồi vốn, qua đó quyết định sức khỏe tài chính trong dài hạn.

Bên cạnh yếu tố pháp lý và nguồn lực, ông Kiệt cũng nhấn mạnh vai trò của chất lượng sản phẩm cùng khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ đối với năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư. Đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng tiêu thụ dự án và thu hồi vốn. Theo đó, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp không đơn thuần nằm ở quy mô tài sản hay số lượng dự án sở hữu, mà ở khả năng chuyển hóa quỹ đất và các nguồn lực thành dự án đủ điều kiện triển khai, khai thác và tạo dòng tiền thực tế.

Tín hiệu tích cực vẫn lan tỏa trong những tháng cuối năm  

Mặc dù vẫn có những doanh nghiệp nhóm bất động sản chưa đạt được lợi nhuận như kỳ vọng, song phải thừa nhận thị trường vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực đang lan tỏa. Trên thực tế, trong bối cảnh môi trường chính trị, kinh tế và thương mại quốc tế tiếp tục diễn biến phức tạp, kinh tế Việt Nam trong 9 tháng năm 2026 vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực. Đáng chú ý, động lực tăng trưởng không chỉ đến từ sự mở rộng về quy mô nền kinh tế mà còn được củng cố bởi sự phục hồi của nhiều lĩnh vực quan trọng như sản xuất công nghiệp, thương mại, tiêu dùng, đầu tư, bất động sản, dịch vụ và du lịch.

Cùng với đó, hoạt động sản xuất, kinh doanh tiếp tục được thúc đẩy, dòng vốn đầu tư nước ngoài duy trì xu hướng tích cực, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây cũng là những yếu tố tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản, khi tăng trưởng kinh tế gắn liền với nhu cầu về nhà ở, mặt bằng sản xuất, kinh doanh và các loại hình bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ.

Một trong những điểm sáng của bức tranh kinh tế 9 tháng năm 2026 là hoạt động đầu tư tiếp tục được mở rộng. Tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội đạt khoảng 3.109,6 nghìn tỷ đồng, tăng 15,1% so với cùng kỳ. Trong khi đó, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 21,07 tỷ USD, tăng 12,1%; riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận khoảng 1,59 tỷ USD vốn thực hiện.

Những con số này cho thấy thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi sự cải thiện từ chính nền tảng kinh tế. Khi đầu tư, sản xuất và hoạt động kinh doanh được mở rộng, nhu cầu về bất động sản cũng có thêm cơ sở để gia tăng, tạo dư địa cho thị trường phục hồi theo hướng gắn với nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều động lực tăng trưởng. Trong đó, Chính phủ đang thúc đẩy các trụ cột như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Những yếu tố này được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa tới hoạt động đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Bên cạnh các động lực từ kinh tế vĩ mô, việc hoàn thiện thể chế và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng có ý nghĩa quan trọng đối với triển vọng thị trường. TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực và tạo điều kiện thúc đẩy nguồn cung. Đồng thời, quá trình này góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

Từ những động lực trên, ông Đính nhận định nguồn cung bất động sản trong những tháng cuối năm có triển vọng tiếp tục gia tăng cả về quy mô và chất lượng. Điều này đến từ việc các dự án từng vướng mắc được tháo gỡ pháp lý, cùng sự xuất hiện của những đại dự án dọc theo các trục hạ tầng mới. Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục được thúc đẩy.

Ở góc độ thị trường chứng khoán, ông Trần Thái Bình, Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán OCBS, nhận định quý IV/2026 vẫn mở ra cơ hội đầu tư ở nhóm cổ phiếu bất động sản, song mức độ phân hóa sẽ lớn hơn, đòi hỏi nhà đầu tư chọn lọc kỹ lưỡng. Lãi suất cao, thanh khoản thị trường bất động sản chưa đồng đều và xu hướng VN-Index chưa rõ ràng vẫn là những yếu tố cần thận trọng.

"Sau nhịp điều chỉnh vừa qua, nhiều nhóm cổ phiếu, trong đó có một số cổ phiếu bất động sản có nền tảng cơ bản tốt, đã trở về vùng giá tương đối hấp dẫn. Đây có thể là cơ hội để nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn bắt đầu tích lũy, hướng đến chu kỳ đầu tư năm 2027, thay vì chỉ tập trung vào những biến động ngắn hạn của thị trường", ông Bình nói.

Tuy nhiên, cơ hội tích lũy chỉ thực sự đáng cân nhắc khi mức giá đi cùng nền tảng doanh nghiệp đủ vững chắc. Theo ông Bình, mức chiết khấu lớn không đồng nghĩa với định giá hấp dẫn nếu doanh nghiệp vẫn chịu áp lực nợ vay, hàng tồn kho và triển vọng lợi nhuận thiếu chắc chắn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, triển vọng lợi nhuận năm 2027 sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao dự án, khả năng duy trì doanh số bán hàng và điều kiện tín dụng. Trong bối cảnh đó, khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát nợ vay và bảo đảm tiến độ triển khai các dự án khả thi sẽ là những yếu tố phân định doanh nghiệp có thể vượt qua áp lực vốn với những đơn vị tiếp tục gặp khó khăn./.