Luật Đất đai mới: 63 tỉnh sẽ có 63 cách tiếp cận khác nhau về giá đất?

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Theo Chủ nhiệm Uỷ ban kinh tế Vũ Hồng Thanh, việc quy định bảng giá đất hằng năm là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.

Đáng chú ý, ngày 5/2, Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, sẽ có bốn phương pháp định giá đất cụ thể với điều kiện áp dụng từng phương pháp khác nhau:

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định với thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cách làm là phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, để xác định giá thửa đất.

Chính phủ quy định phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng và có yếu tố tương đồng nhất định.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân bằng tiền Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại. Điều kiện là các ngân hàng này do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Thời gian tính lãi suất bình quân là 3 năm liền kề, tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp này để định giá thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp thặng dư là lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình). Cách này dùng để định giá thửa đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh do các tỉnh thành ban hành, thông qua so sánh với giá đất phổ biến trên thị trường.

So với quy định từ năm 2014, Chính phủ đã bỏ phương pháp chiết trừ định giá đất để phù hợp với Luật Đất đai mới nhất.

Tinh thần lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính trong nhiều thủ tục đất đai. Cùng với việc phân cấp, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương quyết định giá đất (Điều 160, Điều 122) dư luận vẫn có quan ngại,  lo lắng về tính thực thi của các quy định mới với cách tiếp cận mới, phương pháp mới. Do đó, câu hỏi đặt ra là, việc phân quyền cho các địa phương tổ chức thực hiện bảng giá đất thì liệu có xảy ra tình trạng 63 địa phương có 63 cách hiểu, cách tiếp cận, cách quy định, cơ chế, xử lý khác nhau về giá đất không?

KHÔNG PHẢI 63 ĐỊA PHƯƠNG SẼ CÓ 63 CÁCH TÍNH GIÁ ĐẤT

Tại tọa đàm: "Luật đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam", PGS. TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, những vướng mắc trên thị trường đất đai cơ bản đã được xử lý trong quá trình rà soát sửa đổi luật. Luật đất đai lần này được thảo luận một cách công phu. Chủ tịch Quốc hội cũng đã nói là có sự phối hợp chặt chẽ, sự chuẩn bị thận trọng kỹ lưỡng, cầu thị và tiếp thu tất cả các ý kiến đóng góp của người dân và doanh nghiệp trên cơ sở khách quan, công minh và đều được tranh luận tất cả các nội dung. Với 12 triệu ý kiến đóng góp là con số cho thấy Luật Đất đai là một trong những đạo luật được người dân, doanh nghiệp, cơ quan nhà nước mong chờ nhất.

Chính quá trình chuẩn bị công phu đó nên Luật Đất đai đã thể chế rõ 5 quan điểm của Đảng, 3 mục tiêu tổn quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 giải pháp chính sách. Trong nhóm chính sách, đã tập trung vào các nội dung là tạo điều kiện thương mại hóa thị trường đất đai.

Đến nay, Luật Đất đai đã tiếp thu tất cả các ý kiến đóng góp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Sắp tới, việc thực hiện Luật Đất đai như thế nào sẽ quyết định việc thành công của luật mới là tháo gỡ các rào cản vướng mắc đã tồn tại từ lâu.

"Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai mới, khó khăn đầu tiên chính là vấn đề giá đất. Từ năm 2014 - 2019 khi xây dựng khung giá đất đã gặp rất nhiều vấn đề khó khăn là có nên đẩy khung giá đất lên gần sát giá thị trường hay không? Hay là giữ giá đất như hiện tại là khu vực Hà Nội, TP.HCM là 160 triệu đồng/2m (năm 2014) và đến 2019 đẩy tăng lên 20%.

Nếu giá đất tiếp tục tăng lên, nghĩa vụ tài chính người dân tiếp tục tăng thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là yếu tố tôi nghĩ khi tổ chức triển khai thực hiện cần phải suy nghĩ", PGS. TS. Nguyễn Đình Thọ nói. 

Ông cho rằng, hiện nay, hầu hết các địa phương đều chưa thảo luận về vấn đề này. Chúng ta đặt ra câu hỏi rằng liệu có xảy ra tình trạng 63 tỉnh với 63 cách thức tiếp cận phương pháp tính giá đất hay không? Tuy nhiên, với các quy định hướng dẫn chi tiết và rõ ràng thì 63 tỉnh sẽ có cách tính đồng nhất. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản cũng có thể yên tâm với cách tính giá đất đồng nhất. Bởi đã có dự thảo nghị định và sẽ hoàn thiện dự thảo trong năm để tổ chức thực hiện.

"Khi xây dựng luật, ban soạn thảo đã lưu ý rằng việc huy động nguồn nguồn lực đất đai không phải là việc thu được bao nhiêu tiền mà mục tiêu là đưa đất vào sử dụng, tránh bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Yêu cầu hiệu quả kinh tế mang lại từ việc sử dụng đất quan trọng hơn việc thu được nhiều tiền từ tiền sử dụng đất", ông Thọ cho hay.

Nói về vấn đề này, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay khi soạn thảo Luật Đất đai các đơn vị soạn thảo đã tính cái gì giao cho địa phương. Luật cũng đã có 18 nội dung giao cho địa phương hướng dẫn để đảm bảo tính đặc thù, phù hợp điều kiện phong tục, cũng như quỹ đất của địa phương đó.

Như vậy, không phải mỗi địa phương có chính sách khác nhau mà luật xác định cơ chế chung và giao cho địa phương ban hành cụ thể. Ví dụ bảng giá đất, toàn bộ quy trình điều tra xây dựng bảng giá đất phải quy định thống nhất trong Nghị định. Nhưng giá ở mỗi địa phương khác nhau phụ thuộc vào vị trí, diện tích, hạ tầng xã hội kỹ thuật nên từng thửa đất có giá khác nhau.

Các địa phương nếu ban hành đúng theo hướng dẫn của Trung ương, Nghị định quy định sẽ ra một bảng giá khách quan. Tuy nhiên có ý kiến lo ngại có địa phương khuyến khích đầu tư thu hút đầu tư nếu đưa bảng giá lên cao thì hạn chế thu hút. Nhưng những địa phương đã chuyển sang chọn lọc đầu tư có chất lượng thì phải chú trọng vấn đề đủ điều kiện, năng lực… thì giá đất theo thị trường sẽ dễ.

"Việc ban hành giá đất theo bảng giá không chỉ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư mà còn quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, các địa phương phải hài hòa giữa người sử dụng đất, giữa việc thu thuế, phí đất đai với chính sách thu hút đầu tư thì bảng giá đất sẽ tiệm cận giá đất thị trường. Đây là điều luật mong muốn chứ không phải 63 địa phương có 63 chính sách khách nhau", Phó Vụ Trưởng Vụ Đất đai nói.

TÍNH GIÁ ĐẤT MỚI – AI HƯỞNG LỢI?

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 đưa ra quan điểm: "Với bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo. Thị trường bất động sản cũng như vậy. Khi chi phí của các yếu tố đầu vào như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng,... gia tăng, cộng thêm những tác động từ chính sách mới như bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm căn cứ theo giá thị trường, quy định cụ thể trường hợp giao đất thông qua đấu giá đấu thầu,... thì đương nhiên giá bất động sản cũng sẽ tăng lên".

Ông Quê cũng cho rằng Nhà nước sẽ sự điều tiết mức tăng ở trạng thái ổn định, sao cho tương ứng, phù hợp với mức tăng của thu nhập người dân và mức tăng GDP nhằm tránh xảy ra hiện tượng bong bóng, thổi giá bất động sản. Quy định mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024 đương nhiên, người được lợi đầu tiên sẽ là người dân, họ được bảo vệ quyền lợi đất đai của mình.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất hằng năm, công bố vào đầu năm sẽ sát với giá đất trên thị trường vì hiện nay bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Và khi bảng giá đất được điều chỉnh theo biến động hằng năm của thị trường, luật sư Phượng cho rằng sẽ có lợi cho ngân sách Nhà nước. Bởi lẽ bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập…

"Các tỉnh, thành điều chỉnh, ban hành bảng giá đất tiến sát giá thị trường làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân phải kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo giá thị trường. Điều này giúp Nhà nước không thất thu ngân sách như tình trạng khai "hai giá" khi mua bán nhà đất hiện nay", luật sư Phượng phân tích.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) cũng chia sẻ: "Trên thực tế, khi thu hồi đất thì dựa theo bảng giá đất, nhưng khi nộp tiền và tính tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách thì lại tính theo giá thị trường; tôi nghĩ việc này là không phù hợp. 

Hiện nay, đa phần dự án đầu tư công lẫn dự án thương mại đều dựa theo khung giá đất để thu hồi chứ không tính theo giá sát với thực tế. Vì vậy, đôi khi công tác thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng rất khó khăn".

Theo đó, ông Toản cho rằng, với quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi), việc bỏ khung giá đất sẽ giúp người thuộc diện thu hồi đất là bên được hưởng lợi đầu tiên. Lý do là bởi giá đất được tính sát với giá thực tế trên thị trường hơn. Qua đó, công tác thu hồi đất sau này cũng sẽ trở nên thuận lợi hơn.

Ngoài ra, cùng với một số hình thức quản lý khác như yêu cầu giao dịch phải thông qua ngân hàng tại Luật Kinh doanh bất động (sửa đổi) hay barem thuế thì quy định mới này cũng giúp hạn chế phần nào thực trạng bất động sản hai giá.

Ông Toản cho biết thêm, việc hạn chế thực trạng bất động sản hai giá cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Giao dịch được thực hiện giữa người mua với người bán nên nếu có sự thông đồng, thỏa thuận riêng thì cũng rất khó kiểm soát.