Thích
Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận một sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý người mua. Nếu như năm 2025, hơn một nửa số khách hàng được khảo sát cho biết có nhu cầu rõ rệt đối với bất động sản, thì đến quý I/2026, tỷ lệ này chỉ còn 36%.
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy nhu cầu mua nhà đang chững lại đáng kể sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường suy giảm trong những tháng đầu năm.
Theo thống kê của đơn vị này, Hà Nội ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch bất động sản trong quý I/2026, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025.
Lượng giao dịch BĐS tại Hà Nội giảm mạnh. Nguồn: One Mount Group
Không chỉ số lượng giao dịch giảm, thời điểm ra quyết định mua của khách hàng cũng đang kéo dài hơn trước. Khảo sát cho thấy chỉ 17% người được hỏi có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% cho biết sẽ cân nhắc trong khoảng thời gian một năm.
Những con số này phản ánh xu hướng quan sát và chờ đợi ngày càng phổ biến trên thị trường thay vì tâm lý xuống tiền nhanh như giai đoạn trước.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập
Theo các chuyên gia, áp lực tài chính là nguyên nhân quan trọng nhất khiến nhu cầu mua bất động sản suy giảm.
Trong nhiều năm liên tiếp, giá nhà tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân không theo kịp đà tăng của giá bất động sản, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng trở nên khó khăn.
Bên cạnh giá bán, lãi suất vay mua nhà vẫn là một yếu tố khiến nhiều khách hàng cân nhắc. Sau giai đoạn tín dụng rẻ, chi phí sử dụng vốn hiện không còn ở mức hấp dẫn như trước, buộc người mua phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ dài hạn.
Không chỉ người mua ở thực, các nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi những bất ổn của kinh tế thế giới và căng thẳng địa chính trị vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này khiến xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính giảm đáng kể so với các giai đoạn thị trường sôi động.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường đang chuyển từ trạng thái "mua nhanh - bán nhanh" sang giai đoạn lựa chọn kỹ lưỡng hơn.
Theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư hiện ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ đợi thêm các tín hiệu rõ ràng từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định.
Dòng tiền vẫn ở lại với bất động sản
Dù nhu cầu giao dịch suy giảm, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu.
Khảo sát của One Mount Group cho thấy 58% người tham gia vẫn lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm so với giai đoạn thị trường sôi động trước đó.
Điều này cho thấy dòng tiền chưa rời bỏ thị trường mà đang trong trạng thái chờ đợi cơ hội phù hợp hơn.
Có nhiều yếu tố tác động đến tâm lý mua hàng của các nhà đầu tư hiện nay. Ảnh minh họa
Theo dự báo của One Mount Group, phân khúc thứ cấp sẽ tiếp tục là động lực chính của thanh khoản trong năm 2026.
Ở thị trường căn hộ chuyển nhượng, tổng lượng giao dịch tại Hà Nội có thể đạt khoảng 33.000 căn trong năm nay. Các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung lớn, tiện ích hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.
Trong khi đó, phân khúc nhà đất thổ cư được dự báo ghi nhận khoảng 30.500 giao dịch. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và tính minh bạch của quy hoạch.
Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc
Theo ông Trần Minh Tiến, năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn là thời kỳ thuận lợi cho các chiến lược đầu tư ngắn hạn.
Thay vào đó, khách hàng mua để ở, tích sản hoặc nắm giữ dài hạn sẽ trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và có thể đưa vào sử dụng hoặc khai thác ngay sẽ tiếp tục duy trì lợi thế thanh khoản.
Các chuyên gia đánh giá diễn biến hiện nay phản ánh quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng hơn là dấu hiệu suy thoái.
Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, thị trường đang bước vào một cuộc sàng lọc tự nhiên, nơi giá trị sử dụng thực, tính pháp lý và khả năng khai thác dòng tiền sẽ quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Với người mua nhà ở thực, đây có thể là giai đoạn thuận lợi hơn để tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Còn với nhà đầu tư dài hạn, thị trường hiện tại mở ra cơ hội lựa chọn những tài sản có nền tảng tốt thay vì chạy theo các "cơn sóng" tăng giá như trước đây.
