Thích
Ngân hàng mở rộng dư địa vay mua nhà
Dù lãi suất vẫn neo ở mức cao, thị trường cho vay mua nhà thời gian gần đây ghi nhận một số chuyển động đáng chú ý. Khảo sát từ Reatimes cho thấy, một số ngân hàng đưa ra các chương trình tín dụng mới, điều chỉnh lãi suất hoặc kéo dài thời gian cố định lãi suất, qua đó mở thêm dư địa tài chính cho người mua nhà.
Đơn cử, Vietcombank triển khai gói tín dụng ưu đãi "Nhà mới an cư" quy mô 20.000 tỷ đồng, với lãi suất giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời hạn vay lên tới 35 năm, trong khi tỷ lệ cho vay tối đa đạt 100% giá trị căn nhà.
BIDV cũng đưa ra gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" quy mô 30.000 tỷ đồng, áp dụng mức lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng; thời hạn vay tối đa 30 năm.
Một số ngân hàng đưa ra các chương trình tín dụng mới, điều chỉnh lãi suất hoặc kéo dài thời gian cố định lãi suất, qua đó mở thêm dư địa tài chính cho người mua nhà.
Không chỉ cạnh tranh bằng mức lãi suất ưu đãi ban đầu, một số ngân hàng tập trung vào việc giảm chi phí vốn hoặc kéo dài thời gian cố định lãi suất. Tại TPBank, một số khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm được giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với mức hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng.
Trong khi đó, VIB áp dụng mức lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm (60 tháng) đối với khách hàng vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản. Thời gian cố định lãi suất này dài hơn đáng kể so với khoảng 12 - 24 tháng thường thấy ở nhiều sản phẩm trên thị trường, qua đó giúp người vay có thêm thời gian chủ động kế hoạch tài chính trước những biến động của lãi suất.
Ở một hướng khác, Nam A Bank điều chỉnh giảm biểu lãi suất niêm yết tối đa 0,5%/năm đối với doanh nghiệp và 0,5 - 0,7%/năm đối với khách hàng cá nhân. GPBank cũng đưa ra khoản vay hỗ trợ mua nhà dành cho khách hàng trẻ, với thời hạn vay lên tới 40 năm và ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng.
Nhìn tổng thể, sự đa dạng của các gói tín dụng cho thấy bài toán vay mua nhà đang có thêm nhiều cách tiếp cận, không chỉ xoay quanh việc giảm lãi suất trong thời gian đầu. Thời hạn vay dài hơn, thời gian cố định lãi suất lâu hơn hay cơ chế ân hạn nợ gốc đều có thể giúp người mua chủ động hơn trong việc phân bổ dòng tiền, đặc biệt trong giai đoạn đầu sở hữu nhà khi còn phải cân đối nhiều khoản chi phí khác.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng mức lãi suất được công bố trong các chương trình ưu đãi thường chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay có thể chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được xác định dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng với biên độ. Khi đó, chi phí vốn mà người vay thực tế phải gánh có thể cao hơn đáng kể so với mức lãi suất ban đầu được quảng bá.
Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến trong khoảng 8,5 - 11%/năm, với thời gian áp dụng từ 6 - 12 tháng tùy ngân hàng và từng gói tín dụng. Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3 - 3,5%. Theo VARS-IRE, lãi suất thực trả hiện phổ biến ở mức 13 - 15%/năm.
Vay mua nhà thế nào để bảo đảm an toàn tài chính?
Như vậy, có thể thấy, những thay đổi trong chính sách tín dụng vì vậy đang mang đến cho người mua nhiều lựa chọn hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu phải lựa chọn đúng cấu trúc khoản vay. Một khoản vay phù hợp không chỉ là khoản vay có mức lãi suất ban đầu thấp, mà còn phải phù hợp với khả năng trả nợ của gia đình khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, trong bối cảnh thu nhập và các khoản chi tiêu khác vẫn có thể thay đổi.
Theo các chuyên gia, trước khi quyết định vay bao nhiêu, người mua cần xác định rõ ngưỡng nợ phù hợp với khả năng tài chính, mức trả nợ hàng tháng và khả năng ứng phó nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập biến động. Việc xác định trước "sức chịu đựng" của khoản vay sẽ giúp người mua chủ động hơn thay vì chỉ xử lý khi áp lực trả nợ đã phát sinh.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở, CBRE Việt Nam nhìn nhận, lãi suất thả nổi hiện là một trong những yếu tố tác động đáng kể đến tâm lý người mua nhà. Với nhóm mua để ở, chi phí vốn tăng có thể khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng cân đối, từ đó buộc một số người trì hoãn quyết định hoặc chuyển sang những sản phẩm có giá trị thấp hơn.
Ông Kiệt khuyến nghị người mua cần xác định trước giới hạn vay phù hợp với khả năng tài chính, trong đó có thể cân nhắc nguyên tắc không vay quá 30 - 40% giá trị tài sản. Đồng thời, nên ưu tiên những khoản vay có thời gian cố định lãi suất đủ dài để chủ động hơn trong việc lập kế hoạch dòng tiền.
Ở góc độ quản trị rủi ro, TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế chia sẻ với Reatimes, người vay không nên chỉ tính toán nghĩa vụ trả nợ theo mức lãi suất ưu đãi, mà cần đặt khoản vay trong nhiều kịch bản khác nhau. Theo ông, người mua nên tính trước ít nhất 3 trường hợp gồm lãi suất giữ nguyên, lãi suất tăng nhẹ và lãi suất tăng mạnh; đồng thời xác định phương án xử lý tương ứng với từng tình huống.
Với kịch bản lãi suất ổn định, khoản trả nợ vẫn nằm trong kế hoạch và khi dư nợ gốc giảm dần, chi phí lãi cũng giảm theo. Nếu lãi suất tăng nhưng người vay vẫn bảo đảm được khả năng thanh toán, kế hoạch trả nợ có thể tiếp tục. Trong trường hợp chi phí vốn tăng mạnh khiến dòng tiền bị căng thẳng, ông Điền cho rằng người vay có thể cân nhắc các phương án như chuyển khoản vay sang ngân hàng khác nếu điều kiện phù hợp, hoặc điều chỉnh tài sản để giảm quy mô dư nợ.
"Có những thời điểm, người mua nhà sau 2 năm bán ra đã có lời. Nếu bán ra thì cũng có dư một khoản tiền và có thể mua lại căn khác nhỏ hơn, xa hơn, đồng thời vay lại ngân hàng khác với mức lãi suất phù hợp hơn. Theo nguyên tắc chung, vay càng thấp sẽ càng an toàn, nhưng vẫn phải tùy thuộc vào bài toán tài chính của mỗi gia đình", TS. Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.
Theo chuyên gia, điều quan trọng nhất là người vay phải chủ động quản trị rủi ro ngay từ khi bắt đầu khoản vay, thay vì chỉ ứng phó khi dòng tiền đã trở nên căng thẳng. Một khoản vay phù hợp không chỉ là khoản vay giúp người mua sở hữu được căn nhà, mà còn phải là khoản vay có thể duy trì trong cả những kịch bản bất lợi về lãi suất và thu nhập./.
