Nghịch lý thanh khoản giảm nhưng giá đất vẫn neo cao: Chuyên gia nói gì?

Thị trường bất động sản thời gian gần đây xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý khi giao dịch sụt giảm rõ rệt, nhưng giá đất lại không có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng. Đây là câu hỏi lớn được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chịu tác động đồng thời từ biến động vĩ mô, lãi suất và chính sách đất đai.

Trước câu hỏi "Tại sao thanh khoản tụt giảm nhưng giá đất vẫn neo cao" được đặt ra tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2026, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng để lý giải hiện tượng này, cần nhìn sâu vào cấu trúc thị trường và các yếu tố hình thành giá đất, thay vì chỉ quan sát diễn biến cung - cầu ngắn hạn.

Sự phân hóa ngày càng rõ: Không phải "đất nào" cũng giảm

Trước hết, thị trường đất nền hiện nay không còn vận hành theo một mặt bằng chung, mà đã phân hóa mạnh.

Những khu đất có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối tốt, có khả năng khai thác kinh tế - thường được gọi là "đất sống" hiện vẫn duy trì sức hấp dẫn và thậm chí tiếp tục tăng giá. Các khu đất này thường được đầu tư đầy đủ về mặt hạ tầng, tiện ích...

Ngược lại, các khu đất chưa có tiện ích, chưa rõ tiềm năng khai thác lại rơi vào trạng thái thanh khoản thấp, thậm chí "đóng băng".

Điều này cho thấy, thanh khoản giảm không đồng nghĩa với việc toàn thị trường suy yếu, mà phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền sang các sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng hơn.

Giá đất được "neo" bởi chi phí đầu vào và chính sách

Nhìn sâu hơn vào cấu trúc thị trường, bà Ánh cho rằng yếu tố quan trọng khác nằm ở chính cấu trúc hình thành giá đất.

Thời gian qua, việc áp dụng Luật Đất đai 2024 cùng cơ chế bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường đã góp phần đẩy mặt bằng giá đất lên cao hơn.

Khi giá đất đầu vào tăng, cộng thêm chi phí phát triển dự án, hạ tầng, tài chính... đều leo thang, khả năng giảm giá sâu gần như không còn nhiều dư địa.

Nói cách khác, giá đất hiện nay không chỉ phản ánh cung - cầu, mà còn bị "neo cứng" bởi chi phí và khung pháp lý mới.

Tâm lý "giữ đất chờ thời"

Không thể bỏ qua yếu tố tâm lý - vốn luôn đóng vai trò đặc biệt trong thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, từ giá xăng dầu đến căng thẳng địa chính trị, nhiều nhà đầu tư vẫn xem đất nền là kênh trú ẩn tài sản dài hạn. Thay vì bán ra khi thị trường chững lại, họ có xu hướng nắm giữ trong trung và dài hạn, thường từ 3-5 năm, để chờ chu kỳ tăng giá tiếp theo.

Chính tâm lý "không bán bằng mọi giá" này khiến nguồn cung thực trên thị trường không tăng lên đáng kể, qua đó hạn chế áp lực giảm giá.

Một điểm đáng chú ý là thanh khoản sụt giảm hiện nay không hoàn toàn đến từ việc giá đất quá cao, mà chủ yếu do:

- Chi phí vốn (lãi suất) vẫn là rào cản

- Tâm lý chờ đợi của người mua

- Sự thận trọng trước biến động vĩ mô

Điều này khiến giao dịch chậm lại, nhưng không đủ để tạo áp lực buộc người bán phải giảm giá.

Tổng thể, thị trường đất nền đang bước vào một giai đoạn mới - giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Những khu đất có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng và dòng tiền vẫn sẽ vẫn tiếp tục "giữ giá". Trong khi đó, những khu vực thiếu nền tảng sẽ dần bị đào thải về thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, việc giá đất không giảm không còn là nghịch lý, mà là kết quả tất yếu của một thị trường đang chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực.

Sự "neo giá" của đất nền cho thấy thị trường không còn dễ dàng điều chỉnh theo chu kỳ ngắn hạn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều có tiềm năng tăng trưởng.

Ngược lại, cơ hội đang thu hẹp và chỉ dành cho những nhà đầu tư có khả năng chọn đúng vị trí, đúng sản phẩm và kiên nhẫn với chiến lược dài hạn.

Trong một thị trường như vậy, câu hỏi không còn là "giá có giảm hay không", mà là đâu là loại đất còn giá trị để nắm giữ trong tương lai.

Theo đánh giá của bà Ánh, phân khúc đất nền được xem là loại hình có độ nhạy cao nhất với các biến động vĩ mô, từ chính sách, dòng tiền cho đến yếu tố địa chính trị.

Thực tế cho thấy, mỗi khi xuất hiện các "cú hích" như sốt đất, thông tin sáp nhập địa phương hay biến động kinh tế, giá đất thường phản ứng rất nhanh và mạnh.

Tuy nhiên, sau khi các thông tin này dần được "hấp thụ", thị trường lại bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đơn cử, sau khi hoàn tất các đề án sáp nhập, lượng giao dịch đất nền đã giảm rõ rệt, kéo theo mặt bằng giá tại nhiều khu vực hạ nhiệt so với năm trước.

Dù vậy, diễn biến không đồng đều khi khu vực miền Trung vẫn nổi lên như điểm sáng với mức độ tăng trưởng ổn định. Đáng chú ý, những biến động quốc tế như xung đột Trung Đông cũng nhanh chóng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, khiến thanh khoản suy giảm. Tuy nhiên, tương tự xu hướng chung của thị trường, giá đất nền không giảm sâu mà chủ yếu đi ngang, phản ánh trạng thái "giữ giá" trong bối cảnh dòng tiền thận trọng hơn.