Người mua bất động sản thận trọng, ưu tiên giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá

Tâm lý thị trường tích cực trở lại, người mua bất động sản đổi khẩu vị

Trình bày tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, kết quả khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 cho thấy tâm lý thị trường đang chuyển biến theo hướng tích cực nhưng vẫn giữ sự thận trọng cần thiết. 

Cụ thể, 56% người được hỏi bày tỏ quan điểm lạc quan về triển vọng thị trường, trong đó 38% đánh giá "lạc quan" và 18% "rất lạc quan". Trong khi đó, nhóm có góc nhìn rất bi quan chỉ còn khoảng 1%; 28% vẫn tiếp tục quan sát diễn biến thị trường và 15% giữ tâm lý thận trọng trước khi đưa ra quyết định.

Lý giải kết quả này, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh nhận định: "Nếu chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường quý II/2026 thì đó là 'tỉnh táo'. Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng. Đây là nền tảng tâm lý quan trọng để nhu cầu quay trở lại một cách ổn định".

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát bày tỏ sự lạc quan và kỳ vọng vào những chuyển biến tích cực sau sáp nhập địa giới hành chính. Trong khi đó, tại Hà Nội, 55% người được hỏi vẫn lựa chọn thái độ thận trọng, chủ yếu do đang theo dõi tiến độ triển khai các quy hoạch và dự án hạ tầng.

Dù cách tiếp cận khác nhau, triển vọng trong 6 tháng cuối năm vẫn được phần lớn người tiêu dùng đánh giá tích cực. Có tới 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ dần khởi sắc hoặc sôi động hơn trong thời gian tới. Ngược lại, tỷ lệ dự báo thị trường tiếp tục trầm lắng chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại TP.HCM, cho thấy niềm tin của người mua đang từng bước được củng cố.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi của người mua nhà, theo đó tư duy "phải ở trung tâm" đang dần nhường chỗ cho xu hướng tìm kiếm không gian sống tại các khu vực vệ tinh. Có tới 69% người được hỏi cho biết sẽ ưu tiên lựa chọn vùng ven hoặc các địa bàn đang phát triển trong kế hoạch mua bất động sản từ 3 - 5 năm tới.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định, sức hút của vùng ven không còn chỉ đến từ yếu tố giá bán. "Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và khả năng hưởng lợi từ hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở dư địa phát triển còn lớn và triển vọng tăng trưởng ngày càng rõ ràng", ông Cảnh nhận định.

Không chỉ thay đổi về khu vực tìm kiếm, tâm lý của người mua cũng đang nghiêng về chiến lược tích lũy hơn là hiện thực hóa lợi nhuận. Theo khảo sát, phần lớn người tiêu dùng đánh giá 6 tháng cuối năm là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư, thay vì bán ra. Dòng tiền vì thế tiếp tục ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác sử dụng bền vững, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bên cạnh vị trí và chất lượng sản phẩm, lãi suất vẫn là biến số có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua nhà. Khảo sát quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, đa số người tiêu dùng không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm sâu trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại về khả năng tăng đột biến. Tuy nhiên, khoảng cách giữa mặt bằng lãi suất thực tế và ngưỡng chấp nhận của người vay vẫn khá lớn. Trong khi lãi suất vay mua nhà trên thị trường hiện phổ biến ở mức 8 - 12%/năm, phần lớn người được hỏi cho rằng mức 5 - 7%/năm mới đủ hấp dẫn để mạnh dạn sử dụng đòn bẩy tài chính.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy một "ranh giới tâm lý" khá rõ. Khi lãi suất vượt ngưỡng 7%/năm, người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn về khả năng vay vốn; còn khi lãi suất trên 9%/năm, sức chịu đựng tài chính giảm đáng kể và phần lớn sẽ trì hoãn hoặc xem xét lại quyết định mua bất động sản.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, trong bối cảnh hiện nay, lãi suất không đơn thuần là chi phí sử dụng vốn mà còn phản ánh mức độ niềm tin của người tiêu dùng đối với thị trường. "Điều người mua chờ đợi không phải là mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục, mà là một mức lãi suất đủ ổn định để họ có thể chủ động cân đối dòng tiền và hoạch định kế hoạch tài chính dài hạn", bà Ánh nhấn mạnh.

Nhu cầu bất động sản vẫn hiện hữu, thị trường chờ lực đẩy mới

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua nhà để ở đang chiếm ưu thế so với mục đích đầu tư. Đáng chú ý, trong nhóm người mua để ở, khoảng 65% là những người mua căn nhà đầu tiên, với mục tiêu nâng cao chất lượng môi trường sống thay vì đơn thuần tích lũy tài sản.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của người mua nhà. Quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên nhu cầu ở thực và chất lượng sống, thay vì kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng mạnh như các giai đoạn trước.

Theo khảo sát, ba yếu tố được người mua đặt lên hàng đầu trước khi quyết định giao dịch là pháp lý minh bạch, hạ tầng - quy hoạch rõ ràng và khả năng tích lũy tài chính đủ vững.

Mặc dù có tới 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay vốn ngân hàng, song việc sử dụng đòn bẩy tài chính được tính toán thận trọng hơn. Phần lớn người được hỏi, kể cả nhóm có thu nhập cao, chỉ sẵn sàng dành khoảng 20 - 40% thu nhập hàng tháng để trả nợ, thay vì tận dụng tối đa hạn mức vay.

Nếu người mua ở thực quan tâm nhiều đến khả năng đáp ứng nhu cầu an cư, thì nhóm nhà đầu tư lại tập trung vào triển vọng tăng trưởng gắn với hạ tầng và quy hoạch. Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư giữa hai thị trường lớn đã bắt đầu có sự phân hóa.

Theo Batdongsan.com.vn, tại TP.HCM, dòng tiền đang hướng đến các khu vực hưởng lợi từ hệ thống metro, quá trình sáp nhập địa giới hành chính và các trung tâm phát triển mới. Trong khi đó, tại Hà Nội, nhà đầu tư dành nhiều sự quan tâm hơn cho các khu vực nằm dọc các tuyến vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Chiến lược nắm giữ cũng có sự khác biệt. Nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng đầu tư ngắn và trung hạn nhiều hơn, trong khi tại TP.HCM, tỷ lệ nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn cao hơn, phản ánh niềm tin vào dư địa tăng trưởng của các khu vực phát triển mới.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được triển khai đúng tiến độ và chuyển hóa thành khả năng kết nối thực tế. "Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng", ông nhấn mạnh.

Ở chiều ngược lại, khảo sát cho thấy người bán hiện không còn chịu áp lực lớn như giai đoạn thị trường khó khăn trước đây. Hoạt động chuyển nhượng chủ yếu xuất phát từ nhu cầu tái cơ cấu danh mục, nâng cấp tài sản hoặc dịch chuyển sang các cơ hội đầu tư mới.

Đáng chú ý, dòng tiền sau khi bán tài sản không có xu hướng rời khỏi thị trường. Có tới 81% người bán cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản khác, trong đó phần lớn hướng tới phân khúc căn hộ tại các khu vực vệ tinh và vùng ven. Điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang luân chuyển trong thị trường, thay vì chảy sang các kênh đầu tư khác.

Tuy nhiên, khoảng cách về kỳ vọng giá giữa người mua và người bán vẫn là một trong những nút thắt lớn đối với thanh khoản. Tại TP.HCM, người bán chủ yếu cho rằng mức trả giá của người mua còn thấp, dù giao dịch vẫn diễn ra tương đối thuận lợi. Trong khi đó, tại Hà Nội, người bán đồng thời phải đối mặt với hai áp lực là giá chào mua thấp và thời gian giao dịch kéo dài hơn.

Một điểm đáng chú ý khác từ khảo sát là phần lớn người thuê nhà không xem việc thuê là lựa chọn lâu dài, mà chỉ là giai đoạn chuyển tiếp trước khi sở hữu nhà ở.

Có tới 97% người thuê được khảo sát cho biết vẫn có kế hoạch mua nhà trong tương lai. Trong đó, 21% kỳ vọng sẽ mua trong vòng 1 - 2 năm tới, 43% đặt mục tiêu trong 3 - 5 năm, 33% chưa xác định thời điểm cụ thể và chỉ 3% không có ý định mua nhà.

Nhóm người thuê hiện chủ yếu là lao động trẻ, với 83% dưới 35 tuổi và 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15 - 50 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa thu nhập, khả năng tích lũy và mặt bằng giá nhà vẫn là rào cản khiến kế hoạch sở hữu phải lùi lại.

Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà trong nhóm khách thuê không hề suy giảm, mà đang chờ những điều kiện thuận lợi hơn về giá bán, chi phí vốn và khả năng tích lũy để chuyển từ thuê sang sở hữu.

Trong khi đó, nhóm chủ sở hữu bất động sản cho thuê cũng đang thay đổi cách tiếp cận. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá thường là động lực chính, thì hiện nay yếu tố tạo dòng tiền ổn định được đặt lên hàng đầu. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 59% người cho thuê ưu tiên tối ưu hóa lợi suất khai thác, trong khi chỉ 23% đặt kỳ vọng lớn vào việc giá tài sản tiếp tục tăng.

Đây cũng là nhóm có chiến lược khá linh hoạt. Khi dòng tiền cho thuê được duy trì ổn định, họ sẵn sàng tiếp tục nắm giữ tài sản. Ngược lại, nếu thị trường đạt mức giá kỳ vọng, hơn một nửa sẽ cân nhắc bán để hiện thực hóa lợi nhuận.

Nhìn tổng thể, nhu cầu trên thị trường bất động sản không hề suy giảm mà đang ở trạng thái chờ đợi những điều kiện thuận lợi hơn để được kích hoạt. Người mua chờ pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và mặt bằng lãi suất phù hợp; người bán kỳ vọng thanh khoản cải thiện và mức giá hợp lý hơn; người thuê cần thêm thời gian tích lũy để hiện thực hóa kế hoạch sở hữu nhà; còn chủ nhà cho thuê tiếp tục tìm kiếm sự cân bằng giữa dòng tiền khai thác và giá trị tài sản.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, nhu cầu của thị trường vẫn đang hiện hữu nhưng bị "nén" bởi nhiều yếu tố. "Nhu cầu không biến mất, mà đang bị nén bởi các điều kiện. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ", ông nhận định./.