Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: Doanh nghiệp xoay trục ra sao trước cuộc "sàng lọc"?

Doanh nghiệp địa ốc giải thể tăng 120% trong nửa đầu năm 2026

Trong báo cáo tình hình kinh tế nửa đầu năm, Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết số lượng doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường có xu hướng tăng mạnh.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng hơn gấp đôi so với khoảng 660 doanh nghiệp của cùng kỳ năm trước. Bình quân mỗi tháng có khoảng 243 doanh nghiệp phải đóng cửa.

Ở chiều ngược lại, tín hiệu phục hồi của cộng đồng doanh nghiệp vẫn khá hạn chế. Trong 6 tháng đầu năm, chỉ hơn 2.400 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, giảm 12% so với cùng kỳ. Thị trường cũng ghi nhận gần 3.200 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23%. Tuy nhiên, con số này vẫn khá khiêm tốn so với tốc độ sàng lọc ngày càng gia tăng, cho thấy sức chống chịu của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang chịu áp lực lớn trước bối cảnh thị trường chưa thực sự hồi phục.

Thực tế này cũng được phản ánh qua đánh giá của nhiều doanh nghiệp đang trực tiếp hoạt động trên thị trường. Dù nguồn cung đang dần được cải thiện sau quá trình tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, sức mua vẫn chưa theo kịp, khiến áp lực tiêu thụ sản phẩm ngày càng lớn.

Phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông thường niên cuối tháng 6, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai nhận định, năm 2026 sẽ tiếp tục là một giai đoạn nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản. Theo ông, sức mua vẫn ở mức thấp, lãi suất vay có xu hướng gia tăng trong khi nguồn cung ngày càng dồi dào với nhiều lựa chọn hơn sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

"Tình hình hấp thụ sản phẩm bất động sản tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung tương đối thấp, giá vẫn đang neo ở mức rất cao", ông Nguyễn Quốc Cường cho biết, đồng thời bày tỏ quan điểm chưa nhìn thấy nhiều cơ hội bứt phá của thị trường trong năm nay.

Cùng chung góc nhìn, tại Đại hội đồng cổ đông, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho biết, doanh nghiệp đang phải đẩy mạnh tái cơ cấu để thích ứng với giai đoạn sàng lọc ngày càng quyết liệt của thị trường. Theo ông, mặc dù nguồn cung mở bán ở mức lớn, người mua vẫn thắt chặt chi tiêu khiến việc bán hàng trở nên khó khăn hơn, trong khi sự cạnh tranh giữa các đơn vị môi giới ngày càng gay gắt.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư hiện yêu cầu các đơn vị phân phối phải đặt cọc trước mới được phân bổ quỹ hàng. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực vốn đối với doanh nghiệp môi giới mà còn khiến thanh khoản phân hóa mạnh hơn, kéo theo biên lợi nhuận của hoạt động môi giới truyền thống tiếp tục thu hẹp.

Đánh giá diễn biến thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng quá trình phục hồi sẽ chưa thể diễn ra một cách dễ dàng. Theo ông, thị trường đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới, sức mạnh của doanh nghiệp không chỉ được đo bằng quy mô quỹ đất mà còn bởi năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm và khả năng quản trị.

"Áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng lớn khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung mới liên tục được bổ sung ra thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định. Theo ông, trong bối cảnh đó, doanh nghiệp muốn giữ lợi thế không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay quy mô đầu tư, mà phải phát triển những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, bảo đảm chất lượng, tiến độ và giá trị sử dụng.

Bên cạnh đó, bài toán vốn vẫn là một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, mặt bằng chi phí vốn vẫn duy trì ở mức cao, làm gia tăng áp lực huy động nguồn lực và ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền triển khai dự án. Trong khi đó, các chi phí đầu vào, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính, vẫn chưa có dấu hiệu giảm đáng kể, khiến dư địa tối ưu giá thành sản phẩm tiếp tục bị thu hẹp.

Không chỉ vậy, yêu cầu đối với doanh nghiệp cũng đang thay đổi theo hướng ngày càng khắt khe hơn. "Việc quản trị dữ liệu, minh bạch hóa thông tin và nâng cao năng lực quản trị sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn tới", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. Theo ông, đây không chỉ là điều kiện để nâng cao năng lực cạnh tranh và khả năng tiếp cận nguồn vốn, mà còn là nền tảng giúp doanh nghiệp phát triển bền vững trong bối cảnh thị trường ngày càng chuyên nghiệp.

Đồng thời, vị chuyên gia cũng cho rằng, khi nhu cầu về nhà ở và đầu tư tiếp tục gia tăng, thị trường sẽ phải đối mặt với yêu cầu cao hơn về phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng và khả năng đáp ứng của toàn hệ thống. "Sự phát triển của thị trường bất động sản không thể tách rời quá trình hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch và nâng cao chất lượng quản trị. Chỉ khi các yếu tố này được cải thiện đồng bộ, thị trường mới có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Doanh nghiệp lớn "chuyển mình" ra sao?

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục sàng lọc mạnh mẽ, khả năng thích ứng đang trở thành yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản. Nếu nhiều doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư quy mô nhỏ buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rời bỏ thị trường do áp lực dòng tiền, thì các doanh nghiệp lớn lại lựa chọn con đường tái cấu trúc để tạo dư địa tăng trưởng mới. Từ cơ cấu lại danh mục đầu tư, tối ưu quỹ đất, tăng vốn, kiểm soát đòn bẩy tài chính đến mở rộng hợp tác với các đối tác quốc tế, nhiều doanh nghiệp đang chủ động "tự cứu mình" nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, củng cố năng lực tài chính và chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi tiếp theo.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cho rằng sự thay đổi của môi trường tài chính buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển một cách căn cơ. Theo đó, Phát Đạt tiếp tục đẩy mạnh chuyển nhượng một số dự án nhằm thu hồi dòng tiền, giảm áp lực nợ vay và tái phân bổ nguồn lực cho các dự án có hiệu quả cao hơn. 

Doanh nghiệp xác định dòng tiền thu về sẽ được ưu tiên đầu tư vào các dự án có khả năng triển khai nhanh tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM và Đồng Nai. Đồng thời, việc tái cấu trúc tài sản cũng được xem là giải pháp cần thiết để đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu đối với các dự án mới, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) lựa chọn chiến lược tăng tốc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền kết hợp mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A). Doanh nghiệp định vị các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương và Long An là động lực tăng trưởng trong giai đoạn đến năm 2030, với dự án Waterpoint quy mô 355 ha được phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp. 

Bên cạnh gần 700ha quỹ đất hiện hữu, Nam Long cũng tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới tại TP.Thủ Đức, Bình Dương và Nhơn Trạch (Đồng Nai), hướng tới phát triển các khu đô thị đa chức năng tích hợp nhà ở, thương mại, giáo dục và dịch vụ, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện nay.

Với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL), trọng tâm vẫn là quá trình tái cấu trúc toàn diện để phục hồi hoạt động kinh doanh. Đại diện doanh nghiệp cho biết tập đoàn tiếp tục tập trung nguồn lực cho các dự án chiến lược như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết, đồng thời triển khai nhiều giải pháp linh hoạt nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn, bảo đảm quyền lợi của khách hàng, đối tác và nhà đầu tư. 

Sau hơn 3 thập kỷ phát triển, Novaland đang sở hữu danh mục hơn 50 dự án thuộc ba lĩnh vực gồm bất động sản đô thị, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp. Đây được xem là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp từng bước lấy lại đà tăng trưởng trong chu kỳ mới.

Ở một hướng đi khác, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, SCR) tập trung tái cơ cấu danh mục tài sản và mở rộng nguồn thu ổn định từ bất động sản khai thác. Doanh nghiệp ưu tiên tháo gỡ pháp lý cho các dự án trọng điểm, đồng thời tập trung vào các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ngay. Mới đây, cổ đông TTC Land đã thông qua phương án sáp nhập Công ty Thành Thành Nam, qua đó bổ sung hệ thống trung tâm thương mại tại Gia Lai, Đồng Nai, Tây Ninh cùng nhiều tòa nhà văn phòng vào danh mục khai thác. Với khoảng 42.000m2 diện tích sàn cho thuê hiện hữu và tiếp tục mở rộng trong thời gian tới, doanh nghiệp kỳ vọng bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê sẽ trở thành trụ cột tạo nguồn thu ổn định, giảm phụ thuộc vào hoạt động phát triển dự án nhà ở.

Có thể thấy, thay vì chờ đợi thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn đang chủ động tái cấu trúc mô hình kinh doanh, cơ cấu lại danh mục tài sản và tìm kiếm những động lực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt và dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, năng lực thích ứng, sức khỏe tài chính và tầm nhìn chiến lược sẽ là những yếu tố quyết định vị thế của doanh nghiệp trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản./.