Người trẻ đang thay đổi chiến lược tài chính để tiếp cận nhà ở

Phép tính "cân não" trước ngưỡng cửa an cư

Ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm 2025 đang có xu hướng tăng thêm khoảng 1 - 2 điểm % sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đặt bút ký hợp đồng vay vốn mua nhà trong năm tới.

Câu chuyện của chị Phương Nguyên (34 tuổi, Giảng viên đại học tại Hà Nội) là minh chứng điển hình cho tâm lý thận trọng này. Với số vốn tích lũy 1,5 tỷ đồng, hai vợ chồng chị từng hy vọng tìm được căn hộ quanh khu vực Mai Dịch (Hà Nội) để tiện đi làm. Tuy nhiên, sau khi khảo sát, mức giá 3 - 4 tỷ đồng tại đây gần như đã biến mất khỏi thị trường. Chuyển hướng sang một căn hộ 68m2 tại tòa Thăng Long Victory (An Khánh) với giá 4,2 tỷ đồng, chị Nguyên bắt đầu thực hiện phép tính tài chính.

Dù lãi suất 2 năm đầu khá hấp dẫn (6 - 7%/năm), nhưng viễn cảnh lãi suất thả nổi sau đó khiến chị lo ngại. Với tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 35 triệu đồng/tháng, việc phải chi trả 15 - 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi là một gánh nặng quá lớn.

"Mặc dù về lý thuyết vẫn có thể vay, nhưng gia đình vẫn đang lấn cấn bởi về lâu dài phải chuyện lãi suất thả nổi sau khi hết ưu đãi là điều vợi chồng tôi lo lắng. Nếu năm 2026, lãi suất vẫn tăng thì dù có chọn được căn hộ ưng ý chưa chắc chúng tôi đã dám vay ngân hàng để mua nhà", chị Phương Nguyên chia sẻ.

Cùng cảnh ngộ, anh Bùi Trí Lâm (33 tuổi, chuyên viên truyền thông) cũng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Gia đình anh dự kiến có thêm thành viên mới trong năm 2026, do đó căn hộ studio 30m2 đang thuê ở sắp tới sẽ chật chội. Suốt 3 tháng nay, anh đã cùng vợ lên kế hoạch mua một căn hộ mới, một nơi an cư đúng nghĩa.

Tuy nhiên, mặt bằng giá chung cư trung bình cũng ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Nếu chấp nhận đi làm xa, sẵn sàng dành khoảng một tiếng đồng hồ để di chuyển tới Gia Lâm hoặc Thanh Trì, anh sẽ tìm được những căn hộ mới có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, anh Lâm lo ngại, giá nhà năm tới vẫn ở mức cao, khó có thể hạ do đó nếu không mua ngay thì càng ngày sẽ càng khó mua.

Anh nhẩm tính, dù ra tới ngoại thành, nhưng giá căn hộ 1 phòng ngủ + 1, diện tích 49m2 vẫn lên tới hơn 3 tỷ đồng. Ước tính, nếu anh vay 2,5 tỷ đồng trong 35 năm, lãi suất trung bình hiện tại là 6%/năm. Số tiền anh phải trả cả gốc và lãi trong 16 năm đầu sẽ trung bình vào khoảng 14 triệu đồng/tháng trở nên (tùy tình hình lãi suất).

"Tôi và vợ có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng. Nếu thắt chặt chi tiêu, không đi du lịch, không phát sinh đau ốm, chỉ sinh một con và đặc biệt là lương phải duy trì ổn định, mỗi tháng 2 vợ chồng sẽ có dư khoảng 15 triệu đồng/tháng, đủ trả ngân hàng. Nhưng chỉ cần một biến cố nhỏ về sức khỏe hay công việc là phương án tài chính sẽ đổ vỡ", anh Lâm nói.

Bình luận về vấn đề này, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho hay: "Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn. Trong năm 2026, quyết định mua nhà của người trẻ sẽ dựa trên nhu cầu thực và khả năng chi trả bền vững lâu dài".

Phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì rơi vào tâm lý bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về tâm lý và hành vi của nhóm 18 - 44 tuổi.

Ông Long phân tích, với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Nhiều người lựa chọn tăng thu nhập bằng cách làm thêm, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy thông qua tiết kiệm.

Trong nhóm nỗ lực mua nhà có đến 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30 - 50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy ngày càng thực tế.

Đáng chú ý hơn, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP.HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%), theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP.HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21 - 31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Nguồn cung giá mềm giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình tại TP.HCM dễ tiếp cận nhà ở hơn, qua đó duy trì tỷ lệ nhu cầu sở hữu ở mức cao. Ngược lại, thị trường Hà Nội lại nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, với phổ giá phổ biến từ 5 - 10 tỷ đồng. Điều này đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai giảm sút rõ rệt.

Phân tích nhóm khách thuê dài hạn, ông Long nhìn nhận đây là một tệp khách hàng mang lại cơ hội đầu tư bền vững cho mô hình bất động sản dòng tiền. Nhóm này có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà, và xu hướng gắn bó lâu dài khi 34% những người thuê nhà tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.

Cũng theo ông Long, nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên cho thấy bức tranh điển hình của sự tích lũy có kế hoạch. Họ chủ yếu trong độ tuổi 35 - 44 (75%), phần lớn đã lập gia đình và có con (88%). Ở lần mua đầu, 76% lựa chọn mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị được nguồn vốn đủ lớn.

Đáng chú ý, động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản rất mạnh, 85% cho biết sẽ mua thêm hoặc đầu tư trong 5 năm tới, trong đó ưu tiên vẫn nghiêng về đất nền .

Nhóm đã sở hữu bất động sản nhưng không còn mua thêm đang thể hiện rõ xu hướng "dịch chuyển an toàn", đưa dòng tiền sang các kênh truyền thống như vàng (82%) và gửi tiết kiệm (77%). Đây là lựa chọn mang tính phòng thủ, phản ánh tâm lý thận trọng và ưu tiên bảo toàn vốn. Kênh chứng khoán (51% lựa chọn) và trái phiếu (38%) tuy vẫn hiện diện trong danh mục nhưng không phải kênh được ưu tiên hàng đầu.

Ngoài ra, ông Long cho biết, 80% nhóm người trẻ "kế thừa" tài sản từ phụ huynh dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, chủ yếu để nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư.

Theo ông Long, lợi thế ban đầu không làm cho nhóm thừa kế trở nên thụ động, ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản, từ nâng cấp giá trị nhà đất đến đầu tư cho thuê.

Ông Lê Bảo Long nhận định: "Bên cạnh nỗ lực cá nhân của người trẻ, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội và minh bạch các điều kiện tiếp cận nguồn cung phù hợp sẽ là "đòn bẩy" quan trọng nhất để rút ngắn quãng đường đến với ngôi nhà đầu tiên cho thế hệ trẻ trong bối cảnh bão giá hiện nay".

Bà Mai Thanh Thảo cũng cho rằng, đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên khi mua nhà bao gồm: Pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các "cơn sốt hạ tầng" mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo./.