Giao dịch khởi sắc
Theo báo cáo từ Chứng Khoán Guotai Junan Việt Nam (GTJASVN), trong quý I/2025, thị trường bất động sản ghi nhận hơn 12.000 giao dịch nhà ở, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm nhẹ so với 3 quý liền trước do yếu tố mùa vụ. Thanh khoản tập trung chủ yếu tại các dự án mới có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ tại Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Hà Nam và Hải Phòng.
Nguồn: CKG, GTJASVN Research.
Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 72% tổng lượng giao dịch, tuy nhiên sức mua tại Hà Nội đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định. Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đã quay lại khoảng 40% nhờ nguồn cung mới dồi dào, mặt bằng lãi suất thấp và chính sách bán hàng linh hoạt. Đặc biệt, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển về phía Nam vì mặt bằng giá còn hợp lý và kỳ vọng tăng trưởng cao hơn trong trung hạn.
Cùng với diễn biến thanh khoản, theo GTJASVN Research, mặt bằng giá bán tại 2 thị trường lớn cũng đang phản ánh rõ nét sự phân hóa theo địa bàn và phân khúc. Tại Hà Nội, sau giai đoạn tăng nóng, giá bán chung cư sơ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 3% theo quý, đạt trung bình 75 triệu đồng/m2, đây cũng là mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. Trong khi đó, TP.HCM chứng kiến sự ổn định với giá trung bình khoảng 77 triệu đồng/m2, đi ngang so với với quý trước.
Ở phân khúc thấp tầng, xu hướng tăng giá tiếp tục duy trì, đặc biệt tại các dự án có vị trí thuận lợi và được đầu tư mạnh về hạ tầng. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 226 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng tới 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này phần lớn đến từ các dự án mới mở bán tại khu vực được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông.
Ngược lại, tại TP.HCM, mặt bằng giá phân khúc thấp tầng ghi nhận xu hướng giảm nhẹ. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý I/2025 ở mức 305 triệu đồng/m2, giảm 1,3% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung mở bán tập trung tại các khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng và tiện ích còn chưa hoàn thiện, chưa đủ lực để giữ mức giá cao.
Ba yếu tố hỗ trợ phục hồi nguồn cung bất động sản trong năm 2025
Nhận định về nguồn cung mới, GTJASVN Research cho biết, năm 2025 sẽ ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung trên thị trường bất động sản, song đi kèm với đó là sự phân hóa rõ nét về phân khúc và địa bàn.
Theo phân tích của đơn vị nghiên cứu, động lực cho sự phục hồi này trước hết đến từ nỗ lực đẩy nhanh tháo gỡ các nút thắt pháp lý cho các dự án bất động sản thương mại, cùng với cam kết của Chính phủ và các ngân hàng thương mại trong việc đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở xã hội.
Song song đó, việc đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch tại cấp tỉnh và thành phố cũng được xem là động lực quan trọng giúp thúc đẩy phát triển dự án mới. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước như tăng cường đầu tư công, mở rộng tăng trưởng tín dụng nhằm hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng GDP 8% tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường phục hồi.
Đáng chú ý, nguồn cung trong giai đoạn tới được dự báo sẽ chủ yếu đến từ các chủ đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp niêm yết lớn trong ngành, tập trung phát triển tại các khu đô thị quy mô lớn, góp phần nâng cao chất lượng và tính chuẩn mực của thị trường.
Trên thực tế, sự phục hồi nguồn cung đang thể hiện rõ trong từng phân khúc cụ thể. Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung phân khúc chung cư mới dự kiến đạt khoảng 30.100 căn, trong đó phần lớn đến từ dự án cao cấp. Đáng chú ý, chỉ riêng các đại đô thị vùng ven của Vinhomes đã chiếm khoảng 30% trong tổng nguồn cung mới này. Mức giá bán sơ cấp trung bình được dự báo sẽ tiếp tục neo ở mức cao. Tại TP.HCM, con số này trong năm 2025 được dự kiến đạt khoảng 9.500 căn, tăng mạnh tới 90% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung này đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Ở phân khúc thấp tầng, bức tranh nguồn cung có phần trái chiều giữa 2 miền. Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung thấp tầng trong năm 2025 dự kiến đạt khoảng 7.800 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do nền cung quá cao trong năm 2024, phần lớn nguồn cung tiếp tục đến từ các đại đô thị quy mô lớn của những chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung nhà thấp tầng lại ghi nhận xu hướng phục hồi rõ nét với khoảng 1.100 căn mới, tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Sự phục hồi này chủ yếu đến từ các dự án mới phát triển tại các khu vực phía Đông, phía Nam TP.Thủ Đức và các huyện ngoại thành đang được đầu tư mạnh vào hạ tầng và giao thông kết nối. Quỹ đất ngày càng khan hiếm tại khu vực trung tâm cũng là yếu tố thúc đẩy xu hướng "ly tâm" về vùng ven.
