Căn hộ chung cư "cắt" cơn sốt
Sau nhiều quý tăng trưởng liên tục, thị trường căn hộ chung cư đã bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét trong quý I/2025. Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, mặt bằng giá căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chững lại, thay vì tiếp tục leo thang như giai đoạn bùng nổ từ năm 2022 đến hết 2024.
Theo đánh giá, giá bán căn hộ trong quý đầu năm 2025 tại Hà Nội nhìn chung khá ổn định. Chỉ một số dự án sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý hoàn chỉnh hoặc tiến độ thi công vượt trội mới ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 5% so với quý liền trước. Một số cái tên đáng chú ý có thể kể đến như The Pavilion (chào bán từ 50 - 64 triệu đồng/m2), The Sakura trong đại đô thị Vinhomes Smart City (duy trì mức 60 - 80 triệu đồng/m2), hay The Canopy Residences (dao động trong khoảng 65 - 73 triệu đồng/m2).
Ghi nhận từ CBRE Việt Nam cũng phản ánh xu hướng hạ nhiệt này. Theo đơn vị nghiên cứu, giá bán sơ cấp hiện ở mức khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), chỉ nhích nhẹ so với quý IV/2024, đây cũng là mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. Cũng theo CBRE, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các đại đô thị nằm ở khu vực ven đô, nơi quỹ đất lớn và hạ tầng được đầu tư bài bản.
Trên thị trường thứ cấp, đà tăng cũng đang dần chững lại. Giá chuyển nhượng trung bình hiện vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% so với quý trước. Hầu hết các dự án giữ giá ổn định, chỉ một số dự án có vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ và khả năng khai thác cho thuê tốt mới duy trì được mức giá cao hơn mặt bằng chung.
Mặt bằng giá căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chững lại. (Ảnh minh hoạ)
Diễn biến chững lại này cũng được phản ánh trong báo cáo thị trường quý I/2025 của OneHousing. Theo đơn vị này, sau 8 quý tăng trưởng không ngừng nghỉ, thị trường căn hộ Hà Nội đã bước vào giai đoạn "giữ nhịp". Trước đó, từ năm 2022 đến cuối năm 2024, giá căn hộ tăng chóng mặt, có nơi cán mốc 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn tại các dự án cao cấp. Thời điểm cao trào, giá tăng theo tuần, tạo nên làn sóng FOMO mạnh mẽ trên diện rộng. Tuy nhiên, bước sang đầu năm 2025, làn sóng tăng giá này đã lắng lại.
Một số khu vực từng là "điểm nóng" như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai hay Thanh Trì đang ghi nhận mức giá dần ổn định, thậm chí có xu hướng điều chỉnh nhẹ. Đơn cử, một căn hộ 54m2 trên trục đường Phạm Hùng (Nam Từ Liêm), từng được rao bán 4 tỷ đồng trước Tết Nguyên đán, nay đã giảm còn 3,8 tỷ đồng. Hay một căn hộ 70m2 tại Thanh Trì, từng tăng giá liên tục từ 3,5 tỷ lên 3,8 tỷ đồng trong 2 tháng cuối năm 2024 hiện được chào bán lại với mức giá 3,6 tỷ đồng, tức thấp hơn mức đỉnh khoảng 200 triệu đồng.
Cơ hội cho người mua nhà
Theo OneHousing, nguyên nhân chính khiến thị trường chững lại là do mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng "chịu đựng" của người mua. Từ năm 2022 đến cuối 2024, giá căn hộ tại Thủ đô tăng trung bình tới 36%, cá biệt có khu vực như HH Linh Đàm (Hoàng Mai) ghi nhận mức tăng gần 70%. Quý IV/2024, giá bán sơ cấp trung bình đã vọt lên 72 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Chính mức giá này đã khiến thị trường không thể duy trì đà tăng như trước. Đáng chú ý, nhiều người thu nhập khá cũng bắt đầu dè dặt, cho rằng giá hiện tại không còn phù hợp, khiến sức hấp dẫn của phân khúc chung cư giảm sút đáng kể.
Bên cạnh yếu tố giá, tâm lý thận trọng của người mua cũng là lý do khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Sau giai đoạn "sốt nóng", nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực bắt đầu trì hoãn quyết định, kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh sâu hơn. Khi tâm lý "sợ bỏ lỡ" không còn chi phối, người mua có xu hướng chờ đợi, khiến thị trường giảm nhiệt rõ rệt.
Ngoài ra, áp lực từ nguồn cung mới cũng góp phần tạo thế cân bằng cho thị trường. Theo dự báo, trong năm 2025, Hà Nội sẽ đón thêm hơn 30.000 căn hộ mới. Dù con số này chưa đủ để giải quyết triệt để vấn đề cung - cầu, nhưng cũng đủ để làm dịu mặt bằng giá, đồng thời mở rộng sự lựa chọn cho người mua.
"Việc thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh mang lại lợi thế rõ rệt cho người mua, từ khả năng thương lượng giá đến cơ hội tiếp cận nguồn cung đa dạng hơn. Hiện nay, nhiều chủ nhà sẵn sàng giảm giá so với mức đỉnh trước đây để đẩy nhanh thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh cần thu hồi vốn. Tại phân khúc cao cấp, không ít căn hộ đang được chào bán với mức giảm từ 100 - 200 triệu đồng, nhất là ở khu vực Nam Từ Liêm, từng là điểm nóng thu hút đầu tư. Cùng với đó, sự xuất hiện của nguồn cung mới trong năm 2025 mở ra cơ hội lựa chọn đa dạng hơn về vị trí, diện tích và giá bán. Đây là thời điểm người mua có thể chủ động đàm phán và đạt được thỏa thuận tốt nếu có sẵn tài chính và kế hoạch rõ ràng", OneHousing nhìn nhận
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định đây là giai đoạn hợp lý để người có nhu cầu ở thực "xuống tiền", thay vì tiếp tục chờ giá giảm sâu, điều khó xảy ra khi nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Đặc biệt, khi Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024, điều kiện triển khai dự án siết chặt hơn, khiến nguồn cung tương lai tiếp tục chịu áp lực.
Ông Quốc Anh nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Vì vậy, giai đoạn hiện nay là cơ hội tốt để "làm giá" hợp lý cho người có kế hoạch mua để ở./.
