Thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, chính sách thuế cũng cần được rà soát, hoàn thiện hơn
Thuế bất động sản là một trong những loại thuế xuất hiện sớm và đang được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Thuế bất động sản cùng với thuế thu nhập sẽ góp phần vào việc tái phân phối của cải xã hội, giảm bớt chênh lệch về bất động sản giữa các cá nhân, các tầng lớp dân cư và động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà, đất. Thuế bất động sản được áp dụng ở các quốc gia nhằm đảm bảo công bằng xã hội, công khai, minh bạch và tăng cường quản lý việc sử dụng bất động sản, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Ảnh minh họa.
Theo Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trên thế giới, thuế bất động sản là một loại thuế quan trọng bởi đối với chính quyền địa phương, đây là nguồn thu lớn và thường xuyên được dùng để đầu tư, tu bổ hạ tầng, chi trả cho các dịch vụ và đáp ứng an sinh xã hội tại địa phương.
"Theo thống kê, mức thu về thuế bất động sản của hầu hết các nước công nghiệp phát triển đều đạt trên 2% GDP. Trong đó, Anh, Canada và Hoa Kỳ đạt xấp xỉ 3% GDP; Australia, Nhật Bản, Israel, Pháp đạt xấp xỉ 2,5% GDP; Trung Quốc, Thái Lan, Philippines đạt xấp xỉ 0,3% GDP.
Trên thực tế, thuế bất động sản không được ưa chuộng bởi người chịu thuế thường không có thu nhập phát sinh từ việc quyền sở hữu bị đánh thuế. Việc thực hiện các chính sách thuế đòi hỏi phải có sự kết hợp nhiều lựa chọn liên quan đến căn cứ tính thuế, đối tượng chịu thuế, mức thuế cụ thể", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.
Song, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia trên thế giới cho thấy cơ sở tính thuế, cách thức đánh thuế và mức thuế suất được các quốc gia áp dụng cụ thể tùy thuộc vào mục đích và điều kiện thực tế để đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước địa phương, điều tiết thu nhập của dân cư và đảm bảo công bằng trong xã hội.
Các quốc gia phát triển đã sử dụng thuế tài sản từ lâu và lựa chọn các cách thức đánh thuế tài sản khác nhau để thực hiện mục tiêu do Chính phủ đề ra. Theo một nghiên cứu về cách đánh thuế vào đất đai và tài sản đầu tư trên đất của các quốc gia thì có 44 nước đánh thuế đất theo diện tích, 16 nước đánh thuế đất theo giá trị, 8 nước đánh thuế riêng biệt về đất và tài sản gắn liền với đất, 52 nước đánh thuế theo giá trị bất động sản gồm cả đất và tài sản gắn liền, 4 nước chỉ đánh thuế đối với tài sản gắn liền với đất mà không đánh thuế đất, 37 nước đánh thuế theo giá thuê đối với bất động sản.
Bên cạnh đó, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, để thực hiện mục tiêu điều tiết thu nhập, chống đầu cơ và tăng cường hiệu quả sử dụng đất đai, các quốc gia sử dụng các loại thuế đánh trên giá trị tài sản, đánh trên diện tích sử dụng đất, đánh thuế trên thời gian mua bán, chuyển nhượng tài sản, thuế đánh trên sở hữu nhiều tài sản, thuế đánh trên tài sản sử dụng không hiệu quả...
Với Việt Nam, hiện nay, hệ thống chính sách thuế đối với sử dụng đất bao gồm: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Về cơ bản, chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế, do sự biến động nhanh chóng của kinh tế chính trị thế giới nói chung cũng như kinh tế Việt Nam nói riêng, chính sách thuế sử dụng đất còn một số hạn chế (như chưa bao quát được nguồn thu, mức động viên còn thấp...). Do đó, theo chuyên gia, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện để có những điều chỉnh phù hợp hơn trong từng bối cảnh, nhất là khi thị trường bất động sản đang ngày càng trở nên phức tạp hơn.
Cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất để có những điều chỉnh phù hợp hơn trong từng bối cảnh, nhất là khi thị trường bất động sản đang ngày càng trở nên phức tạp hơn. (Ảnh minh họa)
"Bất động sản càng chậm đưa vào sử dụng sẽ phải chịu thuế suất càng cao"
Để thuế trở thành một công cụ điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có sự xem xét, thực thi nhiều biện pháp. Cụ thể, cần tập trung vào một số điểm sau đây:
Thứ nhất, cần triển khai các Luật và nghị định có liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... một cách nhanh chóng, đầy đủ và toàn diện nhằm tháo gỡ các khó khăn cho thị trường.
"Việc triển khai các luật sẽ giúp thị trường bất động sản có cơ sở pháp lý đầy đủ, đảm bảo các hoạt động đầu tư, mua bán, sở hữu bất động sản luôn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp lý, được luật pháp công nhận, bảo hộ và hỗ trợ. Tính đầy đủ và cụ thể của các văn bản pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện nhanh chóng, đầy đủ các hồ sơ có liên quan để khởi công thực hiện dự án, có cơ sở để chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư dự án, để có thể huy động vốn và bán các sản phẩm của dự án.
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ được điều chỉnh bằng pháp luật, hoạt động theo luật pháp và được pháp luật bảo hộ. Đây là điều kiện để có một thị trường bất động sản công khai, minh bạch, có tính pháp lý cao và bền vững", ông Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Thứ hai, tăng nguồn cung trên thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối cung - cầu của thị trường sẽ là môi trường thuận lợi để công cụ thuế phát huy tính độc lập, công bằng, bình đẳng.
Khi nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao do tốc độ đô thị hóa, nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá bất động sản ngày càng tăng và thế mạnh thị trường sẽ nghiêng về phía người bán. Lúc này việc tăng thuế hay phí sẽ được người bán cộng vào giá bán làm giá bất động sản tiếp tục tăng lên. Người mua sẽ phải chịu mọi mức tăng của thuế bất động sản.
Khi cung - cầu ngang bằng hoặc cung nhiều hơn cầu thì vị thế thị trường của người mua, người bán mới ngang nhau, tác động của chính sách thuế, phí mới được thực hiện đúng đối tượng, công cụ thuế mới phát huy tác dụng điều tiết thu nhập
Thứ ba, cần đẩy mạnh số hóa công tác quản lý, kinh doanh bất động sản. Xây dựng kho dữ liệu số về bất động sản một cách đầy đủ, toàn diện là cơ sở cho việc xem xét đưa ra các cách thức đánh thuế bất động sản phù hợp và quản lý thị trường bất động sản hiệu quả.
"Tại Việt Nam, thời gian qua đánh thuế bất động sản lũy tiến với đất phi nông nghiệp dựa trên hạn mức sử dụng đất và giá trị 1m2 đất. Đây là hình thức đánh thuế tương đối công bằng giữa các chủ thể, thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm đất và điều tiết thu nhập của người có thu nhập cao để xây dựng hạ tầng cơ sở các đô thị.
Tuy nhiên, do chưa có đủ dữ liệu về quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình nên đến nay đất phi nông nghiệp vẫn chủ yếu áp dụng mức thuế suất 0,03%. Với việc phát triển mạnh mẽ của kinh tế số và sự hỗ trợ của mã định danh VNeID, hoàn toàn có thể xây dựng kho dữ liệu số về bất động sản để có cơ sở xác định diện tích nhà ở, đất ở của một cá nhân hay hộ gia đình đang sở hữu", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Thứ tư, trên cơ sở kho dữ liệu số về bất động sản, hoàn toàn có thể sử dụng cách tính thuế lũy tiến dựa trên hạn mức sử dụng đất cho các hộ gia đình. Đối với diện tích sử dụng trong hạn mức có thể đưa ra một mức thuế đất đai thấp hoặc miễn thuế. Với những người sử dụng đất đai vượt hạn mức càng cao sẽ chịu thuế càng cao.
Vì vậy, cần quy định hạn mức đất ở theo diện tích đất ở bình quân đầu người cho các đô thị loại 1, 2, 3, 4 và đất ở nông thôn cho phù hợp với từng vùng. Theo ông Thịnh, biện pháp này sẽ đảm bảo tính công bằng, bình đẳng của thuế, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đồng thời đảm bảo sự điều tiết thu nhập của người có thu nhập cao để tăng nguồn lực phát triển và duy trì các dịch vụ cơ sở hạ tầng đô thị.
Đồng thời cũng đảm bảo đánh thuế công bằng, đúng đối tượng, tránh tình trạng nhờ người thân đứng tên hộ quyền sở hữu các tài sản, cũng tránh sự mất công bằng trong trường hợp đánh thuế với ngôi nhà thứ 2, thứ 3…
Thứ năm, để phòng chống việc đầu cơ bất động sản và tăng nguồn cung cho thị trường, cần đề xuất đánh thuế quyền sử dụng lũy thoái theo thời gian nắm giữ bất động sản. Thuế đối với bất động sản mua và bán ngay trong năm cần đánh thuế cao, các năm nắm giữ thứ 2, 3, 4, 5 thuế sẽ giảm dần theo thời gian nắm giữ. Sau 5 năm nắm giữ, thuế chuyển quyền sử dụng có mức thấp nhất hoặc không phải đóng thuế.
Thứ sáu, để chống đầu cơ và tránh hiện tượng bỏ trống nhà cửa, cần xem xét mức thuế nhà bỏ trống lũy tiến cao theo thời gian chưa đưa vào sử dụng. Bất động sản càng chậm đưa vào sử dụng sẽ phải chịu thuế suất càng cao với diện tích chậm đưa vào sử dụng.
Sau cùng, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, đánh thuế vào bất động sản là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm do tác động đến nguồn tài chính của toàn dân. Do đó, cơ quan thuế cần có các nghiên cứu chuyên sâu và lấy ý kiến rộng rãi để tạo ra sự đồng thuận khi đưa ra các loại hình thuế và các mức thuế bất động sản, đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai khan hiếm, đảm bảo tính minh bạch, tính công bằng và tính điều tiết thu nhập hợp lý./.
