Thị trường sẽ phải chuẩn bị tinh thần để thích ứng khi “siết” phân lô bán nền
Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Trong khi đó, luật hiện hành chỉ quy định, chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Nếu so với quy định hiện hành thì quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã mở rộng hơn phạm vi cấm phân lô bán nền. Không chỉ đô thị loại đặc biệt, loại I mà theo quy định mới thì đô thị loại II, loại III cũng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đang có 2 đô thị đặc biệt (TP.HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh). Như vậy, luật mới đã “siết” thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding nhận định, việc hạn chế tình trạng phân lô bán nền tại các dự án bất động sản ở những đô thị loại II, loại III sẽ khiến nguồn cung đất nền trên thị trường ít đi trong thời gian tới. Điều này cũng khiến việc xây dựng nhà riêng lẻ tại khu vực trung tâm các thành phố, đô thị sẽ hạn chế hơn rất nhiều.
“Đất nền hay nhà riêng lẻ đều là những phân khúc cấu thành nên thị trường bất động sản. Khi cả hai phân khúc này bị hạn chế thì thị trường bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng. Nhìn chung, thị trường sẽ có một vài thay đổi trong thời gian tới. Tuy nhiên, tôi cho rằng thay đổi này là cần thiết để hướng tới một thị trường phát triển bền vững, dài hạn; tránh tình trạng gom đất phân lô rồi thổi giá”, ông Hậu nhìn nhận.
Theo lãnh đạo Asian Holding, phân lô bán nền là một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị suốt thời gian qua. Có rất nhiều chủ đầu tư xin cấp phép thực hiện dự án nhưng 5 – 10 năm sau dự án vẫn không thành hình, dân cư cũng không đổ về sinh sống. Bởi vì, các doanh nghiệp thay vì phát triển dự án lại phân lô bán nền cho các cá nhân xây nhà ở, dẫn đến tình trạng người xây, người không xây; người xây kiểu này, người lại xây kiểu khác. Và điều này đã ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, khiến cho đô thị trở nên nham nhở, thiếu quy hoạch tổng thể.
Có cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group cho rằng, việc thắt chặt hoạt động phân lô bán nền sẽ là một trong những động lực để thị trường bất động sản đi vào phát triển bền vững. Đây là xu hướng tất yếu đang được nhiều quốc gia áp dụng. Các quy định này sẽ đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch của các địa phương, loại bỏ sự manh mún trong việc phát triển đô thị, cũng như đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Theo ông Thắng, việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án bất động sản cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III là một bước thắt chặt hơn nữa trong việc kiểm soát phân lô bán nền. Thị trường ít nhiều sẽ phải chuẩn bị tinh thần để thích ứng.
Cụ thể, khi luật mới được áp dụng, dự án phân lô được phê duyệt sẽ ít hơn, nguồn cung đất nền khan hiếm hơn. Điều này có thể sẽ đẩy giá đất nền có diện tích vừa phải tăng lên trong thời gian tới, nhưng để tạo ra sốt đất thì không – ông Thắng chia sẻ thêm.
Cảnh báo nguy cơ cấp phép ồ ạt để các dự án bán tháo đất phân lô
Từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực, nhiều ý kiến lo ngại, khoảng thời gian chờ luật sẽ có nguy cơ cấp phép ồ ạt cho các dự án bất động sản có nhu cầu phân lô. Và điều này sẽ tác động xấu đến thị trường địa ốc.
Nêu quan điểm về vấn đề này, lãnh đạo Asian Holding cho rằng, từ giờ đến thời điểm luật mới có hiệu lực, khả năng sẽ xảy ra tình trạng cấp phép hàng loạt cho các dự án bất động sản muốn phân lô ở các đô thị loại II, loại III. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường đã trải qua một “cuộc đại phẫu” gần 2 năm nay khiến năng lực của nhiều doanh nghiệp bị bào mòn do dòng tiền không còn và pháp lý chồng chéo thì việc chuyển hướng sang phân lô đất dự án để bán nhằm thu hồi vốn cũng là một phương án được nhiều đơn vị lựa chọn.
Vì vậy, để thị trường bất động sản không đột ngột xáo trộn, ông Hậu cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát nghiêm ngặt trong giai đoạn chờ Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực nhằm tránh tình trạng cấp phép ồ ạt cho các dự án bán tháo đất phân lô.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đồng tình việc cần tăng cường quản lý, thậm chí là có cơ chế để theo dõi việc cấp phép các dự án phân lô bán nền từ nay đến đầu năm 2025. Điều này nhằm hạn chế hai trường hợp: Cấp phép tràn lan hoặc “nằm im” không cấp phép cho dự án nào trong giai đoạn chờ luật thi hành.
Ông Thanh cho biết, hiện nay các dự án bất động sản được cấp phép xây dựng rất ít, việc giải phóng mặt bằng cũng không hề dễ dàng nên cơ bản thị trường đang không có nhiều nguồn cung đất nền để phân lô. Tuy vậy, cũng cần giám sát việc cho phép phân lô bán nền để tránh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tâm lý nhà đầu tư.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng, tình trạng ồ ạt phân lô bán nền trong vòng 1 năm tới là điều khó xảy ra bởi bối cảnh phân khúc đất nền hiện đang khá trầm lắng.
“Mặc dù các quy định hạn chế phân lô bán nền đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, nhưng việc này cũng không làm cho nguồn cung đất nền tăng thêm ở thời điểm hiện tại. Lý do là thị trường đang khó cả về nguồn cung lẫn vấn đề pháp lý”, ông Thắng nhìn nhận./.
