Thanh khoản giảm, giá vẫn tăng: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Việt Nam?

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2018, nguồn cung bất động sản bắt đầu phục hồi rõ rệt từ năm 2023. Theo dữ liệu từ VARS IRE, tổng nguồn cung mới đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025 - mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tăng khoảng 88% so với năm trước. Dự kiến, nguồn cung có thể tiếp tục tăng lên khoảng 200.000 sản phẩm vào năm 2026 khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động.

Đà phục hồi nguồn cung, kết hợp với môi trường lãi suất thấp trước đó, đã kích hoạt nhu cầu bị "nén" trong nhiều năm. Giá bất động sản theo đó tăng nhanh trên diện rộng, thiết lập mặt bằng mới.

Trong quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Thị trường ghi nhận hiện tượng "mở bán là hết hàng", thậm chí xuất hiện giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái. Khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt, người mua không còn trong thế thiếu lựa chọn. Đồng thời, lãi suất tăng trong thời gian ngắn khiến tâm lý trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản vì thế suy giảm và không còn phân bổ đồng đều, mà tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiềm năng khai thác thực tế.

Điểm đáng chú ý là dù giao dịch chậm lại, mặt bằng giá bất động sản vẫn chưa ghi nhận sự điều chỉnh sâu. Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng.

Theo VARS IRE, chi phí đất hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng theo bảng giá đất mới. Khi giá đất tăng khoảng 20%, chi phí phát triển có thể tăng tối thiểu 6-8%. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng thêm khoảng 8-12%, trong khi chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2%, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6-2,7%.

Áp lực chi phí này buộc nhiều chủ đầu tư phải duy trì hoặc điều chỉnh tăng giá bán, ngay cả trong bối cảnh thanh khoản suy yếu. Thực tế, nếu tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, tạo áp lực lớn lên dòng tiền doanh nghiệp.

Bên cạnh yếu tố chi phí, sự lệch pha kỳ vọng giữa bên mua và bên bán cũng góp phần khiến thị trường "đứng giá".

Người bán vẫn neo giá ở mức cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn hoặc kỳ vọng xuất hiện các sản phẩm giảm giá sâu hơn. Điều này khiến giao dịch không biến mất, nhưng trở nên chọn lọc và khó khăn hơn.

Cấu trúc nhà đầu tư cũng đang phân hóa rõ rệt. Một bộ phận nhà đầu tư dài hạn, đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực bán ra.

Ngược lại, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc tham gia thị trường ở vùng giá cao trong giai đoạn sốt nóng.

Những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, trong đó dòng tiền không còn chạy theo tâm lý đám đông mà có xu hướng "lọc" theo giá trị thực của sản phẩm.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và nhiều lựa chọn hơn, nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận. Việc đánh giá một bất động sản không nên chỉ dựa trên mức giá, mà cần đặt trong tương quan với khả năng tạo dòng tiền, tiềm năng tăng trưởng khu vực và thời gian hoàn vốn.

Chiến lược đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" nhanh không còn phù hợp. Thay vào đó, thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với các yếu tố nền tảng như hạ tầng, pháp lý và sự hình thành cộng đồng dân cư. Với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ được khuyến nghị tối thiểu từ 3-5 năm để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Có thể thấy, nghịch lý "thanh khoản giảm, giá vẫn tăng" không phải là dấu hiệu bất thường, mà là biểu hiện của một thị trường đang trong quá trình điều chỉnh và sàng lọc. Trong chu kỳ mới, lợi nhuận sẽ không còn đến từ sự tăng giá nhanh, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng lựa chọn tài sản và chiến lược đầu tư bền vững.