Tháo gỡ những điểm nghẽn "có tính lịch sử" của thị trường bất động sản và "tiếng lòng" của các ĐBQH

Tha thiết tìm lời giải cho bài toán an cư của người thu nhập thấp

Thực trạng mất cân đối giữa các phân khúc nhà ở trên thị trường bất động sản hiện nay, trong đó dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu hụt phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người thu nhập thấp, đi kèm nỗi lo an sinh xã hội không đảm bảo là vấn đề được nghị trường Quốc hội thảo luận sôi nổi trong chương trình phiên họp ngày 28/10. Bên cạnh việc nêu ra thực trạng, phân tích nguyên nhân, nhiều đại biểu cũng đề xuất những giải pháp thiết thực.

Ưu tiên bố trí quỹ đất dành riêng cho nhu cầu phát triển nhà ở xã hội

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cần cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho nhà ở xã hội, trong đó xây dựng quy hoạch đồng bộ, dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có nhiều khu công nghiệp với ít nhất 30% diện tích đất phát triển bất động sản ưu tiên cho nhà ở xã hội.

Đại biểu Mai Văn Hải (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo thực hiện tốt việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện, ưu tiên để bố trí quỹ đất cho nhu cầu nhà ở xã hội, trong đó chú trọng bố trí các dự án nhà ở độc lập, nhất là ở các đô thị lớn, các khu công nghiệp.

Cần có chính sách huy động nguồn lực tư nhân hiệu quả, cùng đồng hành với đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản một mặt hết sức ủng hộ đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội của Chính phủ, mặt khác cũng cần có lợi nhuận ở mức hợp lý để duy trì, phát triển doanh nghiệp. 

Đại biểu Mai Văn Hải cho rằng, cần cụ thể hóa chính sách để tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ; thực hiện tốt các cơ chế tài chính, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và người dân thụ hưởng chính sách; khắc phục tình trạng một số dự án lợi nhuận thấp, thời gian kéo dài, không khuyến khích được nhà đầu tư.

Thậm chí, cần làm sao để thủ tục nhà ở xã hội cũng như thủ tục làm nhà thương mại đơn giản hơn, đảo ngược lại tình trạng thủ tục làm nhà ở xã hội khó khăn hơn làm nhà ở thương mại mà lâu nay doanh nghiệp vẫn nêu lên.

"Đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo, rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thực hiện các thủ tục hành chính trong đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong tiếp cận vốn vay. Qua đó, tạo điều kiện thuận lợi nhất có thể để rút ngắn thời gian triển khai thực hiện các dự án đầu tư nhà ở xã hội", ông Hải nói.

Đại biểu Đinh Ngọc Minh (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) nhấn mạnh, thủ tục hành chính là điểm nghẽn của điểm nghẽn, tình trạng giá nhà ở cao thời gian qua chủ yếu do thủ tục hành chính phức tạp, gây ra chi phí đầu vào cao. Đại biểu đề nghị cần phải có các giải pháp nhằm giảm tối đa các thủ tục hành chính, thậm chí bỏ một số thủ tục không cần thiết trong giai đoạn triển khai chính sách nhà ở xã hội thời gian tới.

Giao trách nhiệm cho các địa phương trong việc thực hiện chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội

Đại biểu Mai Văn Hải (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị Chính phủ có chính sách cụ thể hóa theo tinh thần Chỉ thị 34 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới; chỉ đạo thực hiện việc giao cho các địa phương phải xác định chỉ tiêu phấn đấu cụ thể để thực hiện cho được theo đúng tinh thần Chỉ thị 34 của Ban Bí thư.

Còn Đại biểu Đặng Bích Ngọc (Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình) đề nghị các địa phương tiếp tục nghiên cứu, đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chương trình, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm. Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cần được nghiên cứu đánh giá, xây dựng dựa trên căn cứ khoa học thực tiễn phù hợp với nhu cầu và định hướng phát triển của địa phương, của vùng.

Cần đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở xã hội và các hình thức thuê, cho thuê, thuê mua, mua với giá cả hợp lý để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội) đề xuất: "Đối tượng cần mua nhà ở xã hội là những người không có nhiều tiền, thu nhập chỉ đủ để trang trải cuộc sống, không có tiền tích lũy để trả tiền mua nhà, thậm chí là không đủ tiền tích lũy để trả tiền lãi vay ngân hàng nếu như được vay để mua nhà. Vậy, làm sao họ có thể đủ tiền để mua nhà? Chính vì vậy, thực tế trong nhiều năm qua, những người thu nhập thấp mà được mua nhà, sau 5 năm được phép bán thì một số đông đã bán nhà đi để dùng tiền đó trang trải nợ và làm việc khác.

Do vậy, để người thu nhập thấp có chỗ ở, cần phải tăng phân khúc nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp và người có thu nhập thấp có thể thuê nhà ở này suốt đời, khi tích lũy đủ tiền thì sẽ dùng tiền chuyển sang mua nhà ở thương mại và dành quỹ nhà đó cho những người thu nhập thấp khác để vào thuê".

Đại biểu Tạ Minh Tâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Tiền Giang) cũng đề cập đến việc xây nhà cho thuê bằng nguồn vốn hộ gia đình, cá nhân đã có trong thực tiễn, cũng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, nhưng chưa được xem là một hình thức phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2023 - giai đoạn mà Quốc hội thực hiện chuyên đề giám sát.

Do vậy, đại biểu kiến nghị có nghiên cứu giải pháp để thúc đẩy thực hiện hình thức phát triển nhà ở xã hội do cá nhân xây dựng để cho thuê. Có biện pháp thúc đẩy, hỗ trợ, chuyển hóa, nâng chất loại hình xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê, nhất là các khu trọ hiện hữu đang đáp ứng nhu cầu lưu trú của một số đông công nhân, người lao động nhưng chưa bảo đảm điều kiện sinh sống.

Đối với người có nhu cầu mua, nhiều đại biểu đồng tình, cần tạo điều để họ được tiếp cận với vốn vay. Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính trong việc xem xét duyệt đối tượng đủ điều kiện tham gia mua nhà ở xã hội để vừa thuận tiện, vừa đúng đối tượng được thụ hưởng chính sách.

Bố trí vốn ngân sách Trung ương và địa phương tương xứng hằng năm dành để phát triển nhà ở xã hội

Đề xuất cụ thể, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, việc phát triển nhà ở cho thuê không thể dựa vào doanh nghiệp, bởi khó để họ "bỏ tiền cục, thu tiền lẻ", thậm chí tiền lẻ này không đủ để bảo dưỡng, vận hành dự án.

"Do vậy, cần có một quỹ dành riêng cho đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, thu từ 20% tiền sử dụng đất nhà ở xã hội của các dự án nhà ở thương mại", ông Cường gợi ý.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng đồng tình với nhiều đại biểu, rằng đã là nhà ở xã hội thì nguồn vốn phải từ ngân sách nhà nước. Các ngân hàng thương mại, ngân hành chính sách vẫn đồng hành trong việc cho vay phát triển, vay mua nhà, nhưng về lâu dài vẫn cần nguồn vốn từ ngân sách Trung ương và địa phương.

Có cơ chế phù hợp, dứt điểm giải quyết những dự án tồn đọng

Liên quan đến vấn đề này, nhiều đại biểu đề nghị làm rõ thêm về quan điểm "không hợp thức hóa các vi phạm", mà dự thảo nghị quyết giám sát đã đặt ra trong việc giải quyết dứt điểm những vướng mắc, tồn đọng đối với các dự án bất động sản trong thời gian vừa qua.

Trong đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) có những phân tích rất thấu đáo và được nhiều đại biểu khác đồng tình.

Theo ông Hoàn, pháp luật Việt Nam về xây dựng đã quy định, một số trường hợp vi phạm sẽ tạm đình chỉ và cho phép người vi phạm được thực hiện việc xin giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng trong một thời hạn nhất định. Nghị định 16 năm 2022 cũng quy định, nếu vi phạm về pháp luật xây dựng nếu thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép thì người có thẩm quyền sẽ lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân dừng thi công xây dựng; trong thời hạn nhất định, các cơ quan, cá nhân có thể nộp để xin cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

"Trường hợp này có thể gọi là biến thể của hợp thức hóa vi phạm pháp luật về xây dựng đã xảy ra trên thực tế hay không?", đại biểu Lê Thanh Hoàn đặt vấn đề.

Ngoài ra, để bảo vệ "người thứ ba ngay tình", Luật Đất đai 2024 đã chấp nhận hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho dù mảnh đất đó có nguồn gốc ban đầu là xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật (khoản 4 Điều 152 quy định Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mặc dù đã cấp không đúng thẩm quyền đối với những trường hợp đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất).

Vậy thì, việc hợp thức hóa vi phạm hay không, là một vấn đề rất phức tạp, bởi khó có thể có một quy định chung đúng cho tất cả các trường hợp.

"Nếu chúng ta không quyết liệt để rà soát từng dự án, có giải pháp tháo gỡ đối với từng dự án trên quan điểm nội dung nào cần phải sửa đổi, bổ sung theo quy định của pháp luật, nội dung nào cần xử lý bằng bản án, quyết định của cơ quan thẩm quyền thì bản chất chúng ta không làm gì cả, nguồn lực xã hội vẫn tiếp tục đắp chiếu để đó", ông Hoàn phân tích.

Đồng thời, đại biểu gợi ý, nếu vi phạm pháp luật nghiêm trọng, đã xem xét, tổng kết thi hành pháp luật và thấy không có vấn đề vướng mắc trong thực tiễn thì phải triệt để cưỡng chế, tháo dỡ hay sung công. Nếu do pháp luật không phù hợp, mà cần sự chỉnh sửa, bổ sung và được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, thì nên hồi tố để miễn trừ trách nhiệm, nhưng cũng cần có giải pháp để hài hòa lợi ích. Cũng không nên có quan điểm rằng khi đã sửa các quy định, quy phạm pháp luật sẽ là hành vi hợp pháp hóa sai phạm mà đây là quá trình đưa cuộc sống vào trong pháp luật.

"Với tinh thần không sợ khó, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm, vì lợi ích của Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp cũng như thực hiện phát biểu của đồng chí Tổng Bí thư là khó đến đâu gỡ đến đó, nhìn từng cái để gỡ, không để tình trạng quy định đến Nhà nước còn không làm được thì doanh nghiệp làm sao có thể thực hiện được; đề nghị Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp cần quyết liệt vào cuộc, rà soát từng dự án và đưa ra giải pháp xử lý cụ thể đối với từng dự án để chấm dứt tình trạng này", đại biểu Hoàn đề nghị.

Đồng tình với ý kiến của đại biểu Lê Thanh Hoàn, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai) cho rằng, phải có cơ chế phù hợp, dứt điểm giải quyết những dự án đang còn tồn đọng, trong đó, hướng dẫn rõ nội hàm là không hợp thức hóa các sai phạm.

"Rất nhiều thông báo, kết luận của Chính phủ, kể cả các cấp khi đưa ra bao giờ cũng có một câu ở dưới là không hợp thức hóa sai phạm. Nếu chúng ta cứ chung chung như thế này và không diễn giải ra thì rất khó. Ở Đồng Nai, chúng tôi cũng có những dự án hàng tỷ đô, nhưng sai phạm có thể do nhận thức, kể cả sai phạm của doanh nghiệp và có cả những thiếu sót của chính quyền. Vậy, sai phạm nào của doanh nghiệp thì chúng ta phải xử lý nhanh, phải xử lý dứt điểm để doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh, còn những gì thiếu sót của chính quyền thì phải làm ngay, phải xử lý ngay để cho doanh nghiệp tiếp tục hoạt động", ông An kiến nghị.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng cho rằng, việc xử lý phải đặt trong tính lịch sử. Sai phạm có thể do nhận thức, có thể do cách hiểu pháp luật, nhưng nếu không làm sai tổng thể đến quy hoạch, nếu giữ nguyên được những chỉ số chung về mặt đô thị, về mặt dân cư và đặc biệt không ảnh hưởng lớn tới cấu trúc và không phải sai phạm mang tính chất chủ quan thì nên hạn chế việc bắt doanh nghiệp phải đập phá, chỉnh sửa nhiều quá, gây lãng phí vì hàng trăm tỷ đã đổ vào.

"Nếu không ảnh hưởng đến việc chung, tôi nghĩ chúng ta phải có đề xuất cụ thể để cho doanh nghiệp tiếp tục được kinh doanh, tránh ảnh hưởng đến cả tình hình an ninh trật tự. Những người mua không được nhận hàng, đơn thư gửi lợi dụng chuyện đó để kích động và có thể ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Sắp tới đây có thể thí điểm đối với một số dự án mới của Khánh Hòa, Đà Nẵng, Hà Nội, nhưng còn nhiều dự án khác, như của Đồng Nai, Biên Hòa mặc dù tỉnh đã dành nhiều ngân sách đầu tư, rất tập trung nhưng vẫn vướng. Chúng ta cần có một nghị quyết tổng thể hơn chứ không chỉ cho một vài địa phương", ông An đề xuất.

Ngoài ra, ông Trịnh Xuân An cũng kiến nghị hình thành một danh mục các dự án đang vướng pháp lý mà báo cáo giám sát chưa đề cập.

Hoàn thiện thể chế, ban hành đầy đủ hướng dẫn là điều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân liên quan đang rất mong mỏi, chờ đợi

Theo các đại biểu, có một hạn chế, bất cập, đồng thời là nguyên nhân của các hạn chế bất cập, đó là việc chậm trễ ban hành và thực hiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

Đại biểu Trần Văn Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang) cho biết, những hạn chế, bất cập trong ban hành và thi hành chính sách không chỉ trong giai đoạn 2013 - 2025, mà còn đang bộc lộ ngay cả trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số bộ luật mới ban hành.

"Qua báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian qua, mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành đã tập trung mọi nguồn lực để xây dựng, ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhưng đến nay chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền.

Trước kỳ họp này, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang đã phối hợp với UBND tỉnh và các cơ quan, sở, ban ngành tổng hợp, thấy tới 19 vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, 15 vấn đề liên quan tới Luật Nhà ở và 4 vấn đề liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản chưa được quy định chi tiết, hướng dẫn rõ ràng trong các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các bộ, ngành liên quan", ông Tuấn cho biết.

Đơn cử, các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các bộ, ngành liên quan đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thực hiện quy định chuyển tiếp được quy định tại điểm c khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở đối với các trường hợp:

(1) Xử lý đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa có quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án;

(2) Trường hợp chuyển tiếp đối với các dự án có quy mô trên 5ha mà trong đồ án chưa bố trí quỹ đất nhà ở xã hội cho phép đóng tiền tương đương với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng và kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội;

(3) Việc chuyển tiếp đối với các dự án phát triển nhà ở theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng, tạo quỹ đất đấu giá cho người dân tự xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công, ngân sách nhà nước.

"Đây là vấn đề các cấp, các ngành ở địa phương và các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân liên quan đang rất mong mỏi, chờ đợi. Đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần khẩn trương và thường xuyên quan tâm thực hiện", ông Tuấn nói.

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cũng nhấn mạnh, còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản thuộc thẩm quyền đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của việc triển khai thi hành Luật, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp là người sử dụng đất.

Nhất là vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành. Mặc dù đã có quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến. Nhưng khi điều chỉnh, có chênh lệch lớn so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành, đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không/không thường xuyên điều chỉnh sẽ có mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương cũng có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Nguyên nhân là do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được công khai, minh bạch. Một số đối tượng tham gia đấu giá chủ yếu vì mục đích đầu cơ. Một số địa phương chưa chủ động tạo quỹ đất để đấu giá; giá đất trong Bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời.

Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất; rút ngắn thời gian nộp tiền thanh toán trúng đấu giá. Đồng thời công khai các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc; tăng cường biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà, đất ở có giá cả hợp lý; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Đề cập đến giải pháp dành cho thị trường bất động sản tại phiên thảo luận, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, việc hoàn thiện các khâu điều tra, đánh giá nhu cầu đối với nhà ở xã hội, mở rộng các đối tượng thụ hưởng để mọi người dân đều tiếp cận được nhà ở xã hội là việc cần thiết. Cùng với đó, cần triển khai cụ thể ở từng địa phương công tác liên quan đến chiến lược, quy hoạch nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở đô thị, nhà ở thương mại.

Đồng thời, Chính phủ sẽ mở rộng, tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, rà soát toàn bộ quỹ nhà tái định cư để chuyển sang nhà ở xã hội; đẩy mạnh cải cách, rút gọn, tinh giản quy trình thủ tục hành chính, mở rộng các đối tượng thụ hưởng, tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội; sử dụng phối hợp nhiều biện pháp để giữ giá nhà ở xã hội ở mức hợp lý để đảm bảo nâng cao hiệu quả phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới./.