Thị trường bất động sản 2026: Giá trị thật dần thay thế đầu cơ trong ngắn hạn

Theo đánh giá của chuyên gia từ nền tảng công nghệ bất động sản Batdongsan.com.vn, năm 2025, một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường giữ được nhịp ổn định trong bối cảnh chi phí vốn tăng là nền tảng kinh tế vĩ mô vẫn duy trì các tín hiệu tích cực.

Cụ thể, tăng trưởng GDP cả năm của Việt Nam đạt 8,02%, nằm trong nhóm cao của khu vực. Tổng vốn FDI thực hiện ước đạt 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với năm 2024. Lượng khách quốc tế đạt hơn 21 triệu lượt, tăng trên 20%. Sản xuất công nghiệp tăng trưởng hơn 10% và số doanh nghiệp đăng ký mới tăng tới 71,6%. Những số liệu này có tác động đáng kể tới bất động sản, bởi khi sản xuất, dịch vụ và du lịch phục hồi, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh và cho thuê cũng có xu hướng cải thiện, dù mức độ chưa đồng đều ở tất cả phân khúc.

Với những tín hiệu tích cực từ vĩ mô, tháng 12/2025, thị trường ghi nhận một số động thái chính sách đáng chú ý. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tăng trở lại, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp nhằm kiểm soát giá bất động sản, trong đó tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, đồng thời siết chặt hoạt động đầu cơ. Đáng chú ý, Nghị định 357 quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc từ ngày 1/3/2026. Đây được xem là bước đi quan trọng trong tiến trình minh bạch hóa thị trường, tạo cơ sở cho việc quản lý giao dịch, giá cả và pháp lý bất động sản.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tháng 12/2025 thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu hồi phục sau biến động lãi suất huy động trong tháng 11. Trước đó, việc các ngân hàng thương mại, trong đó có cả nhóm Big4, điều chỉnh tăng lãi suất huy động do thiếu hụt nguồn tín dụng đã làm dấy lên lo ngại về chi phí vốn của doanh nghiệp cũng như khả năng lãi suất cho vay tăng trong giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, số liệu thực tế cho thấy, cả mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản toàn quốc đều tăng so với tháng 11. Mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tăng khoảng 10%, trong khi lượng tin đăng bán và cho thuê cũng tăng tương ứng 8% và 10%. Diễn biến này phản ánh tâm lý "mở hàng" trở lại của bên bán sau giai đoạn thị trường chịu tác động từ biến động lãi suất.

Trong tháng 12/2025, hai loại hình bất động sản từng chịu áp lực lớn ở giai đoạn trước là biệt thự và nhà mặt phố cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ hơn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố tăng khoảng 16%, biệt thự tăng khoảng 15% so với tháng 11, đồng thời lượng tin đăng bán của hai phân khúc này cũng tăng ở mức hai chữ số. Diễn biến này cho thấy mối quan tâm đang quay trở lại với các sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền. Trong khi đó, chung cư, nhà riêng và đất nền vẫn duy trì mức tăng ổn định, thể hiện nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Ở góc nhìn dài hạn, Batdongsan.com.vn dự báo, giá rao bán bất động sản trên toàn quốc vẫn duy trì xu hướng tăng trong suốt 2 năm qua. Trong đó, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tính đến quý 4/2025, giá rao bán trung bình chung cư toàn quốc đã tăng 56% so với quý 1/2024.

Riêng thị trường nhà đất TP.HCM (cũ) cũng tăng trưởng trong tháng 12, lượng tìm kiếm bất động sản bán ) tăng 6% so với tháng trước. Đối với phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm tăng 19% và lượng tin đăng bán tăng 20%. Phân khúc biệt thự cũng ghi nhận sự sôi động khi mức tăng lần lượt là 15% về nhu cầu tìm kiếm và 16% về nguồn cung mới so với tháng 11/2025. Ở chiều ngược lại, phân khúc chung cư bán tại TP.HCM (cũ) có dấu hiệu chững lại khi mức độ quan tâm giảm 4%.

Đối với thị trường cho thuê, nhu cầu nhìn chung vẫn ổn định trong khi nguồn cung có xu hướng tăng. Lượng tin đăng cho thuê trên toàn quốc tăng 10% trong tháng 12/2025. Trong các phân khúc, nhà trọ trở thành điểm sáng khi mức độ quan tâm tăng 14% so với tháng trước. Về giá thuê, nhà mặt phố là phân khúc có tốc độ tăng cao nhất trong vòng 2 năm qua với mức tăng 21%, trong khi các phân khúc khác như chung cư và nhà riêng vẫn giữ mức giá thuê ổn định.

Tổng quan tháng cuối năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm trước biến động lãi suất và chuyển sang trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa trở lại mạnh mẽ, nhưng sự quan tâm đã xuất hiện tại những phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền./.