Thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận nhịp giảm giá trong quý IV/2025

Giá sơ cấp căn hộ giảm 14% so với quý trước

Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2025 do CBRE công bố sáng 14/1 cho thấy, nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư ghi nhận 14.905 căn, nâng tổng nguồn cung mới cả năm lên gần 36.000 căn – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, năm nay cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ, CBRE cho biết, khả năng hấp thụ vẫn duy trì tích cực. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý IV đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn. Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%.

"Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam nhận định.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp hơn 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý IV ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý III. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi nhiều yếu tố: Mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước; nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua; và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Dự báo thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2026, ông Kiệt kỳ vọng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ và giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội). Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.

"Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn. Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kỳ vọng có sự chuẩn bị kĩ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động", đại diện CBRE nhìn nhận.

Giá nhà ở thấp tầng giảm 15% so với 2024

Thông tin về nhà ở thấp tầng, CBRE cho biết, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt 654 căn. Tính chung cả năm 2025, tổng nguồn cung mới ghi nhận đạt hơn 3.800 căn. Mặc dù con số này giảm 40% so với mức của năm 2024, đây vẫn là mức mở bán hàng năm ở mức khá với thị trường Hà Nội.

Về thanh khoản, thị trường ghi nhận khá ổn định trong quý cuối, với 820 căn bán được. Con số này đã nâng tổng lượng giao dịch cả năm 2025 lên 5.852 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong năm. Sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài như CapitaLand vào phân khúc bất động sản thấp tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua và làm gia tăng sự cạnh tranh trên thị trường.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình nhà ở thấp tầng trong quý đạt 187 triệu đồng/m2 đất (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). 

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, mức giá này duy trì ổn định so với quý III nhưng thấp hơn 15% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do quỹ hàng sơ cấp tại khu vực ngoại thành chiếm tỷ trọng lớn trong năm 2025.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang trong quý IV, đạt trung bình 201 triệu đồng/m2 đất. "Người mua đang thận trọng trước việc lãi suất tăng và cân nhắc các lựa chọn so với nguồn cung sơ cấp từ các dự án đại đô thị sắp tới", ông Kiệt nói.

Dự báo trong năm 2026, đại diện CBRE cho biết, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung 2026 được kỳ vọng đa dạng, bao gồm các dự án ở cả nội thành và khu vực ngoại thành, từ cả các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài.

Tuy nhiên, sự hiện diện ngày càng tăng của các chủ đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy giá bán đi lên tại thị trường sơ cấp. Trong khi đó, những biến động của thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục gắn liền với diễn biến của lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối trung tâm thành phố với các đô thị vệ tinh./.