Văn phòng Hà Nội gia tăng nguồn cung, lợi thế nghiêng về phía khách thuê

Nguồn cung mới gia tăng sức cạnh tranh trên thị trường

Thị trường văn phòng Hà Nội trong 3 tháng đầu năm bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung, trong khi nhu cầu chưa kịp hấp thụ hoàn toàn. Báo cáo thị trường bất động sản quý I/226 của Avison Young Việt Nam cho thấy, hàng loạt dự án mới như The Marc 88 hay IFC Hanoi trong tổ hợp B1CC3 Complex đã chính thức đi vào hoạt động, bổ sung thêm diện tích văn phòng chất lượng cho thị trường. Bên cạnh đó, Oriental Square cũng đang trong giai đoạn chuẩn bị khai trương, dự kiến tiếp tục gia tăng nguồn cung trong thời gian tới.

Việc nguồn cung tăng nhanh trong thời gian ngắn đã tạo áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy. Dù nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, đặc biệt ở các tòa nhà có vị trí thuận lợi và tiêu chuẩn vận hành tốt, nhưng thị trường đang xuất hiện dấu hiệu "giãn hấp thụ" khi khách thuê có nhiều lựa chọn hơn.

Về giá thuê, phân khúc hạng A duy trì quanh mức 35 USD/m²/tháng, trong khi hạng B ở khoảng 24 USD/m²/tháng. Điều này cho thấy thị trường chưa bước vào giai đoạn giảm giá sâu, mà đang điều chỉnh nhẹ chủ yếu thông qua tỷ lệ lấp đầy.

Ở góc nhìn rộng hơn, theo dữ liệu từ Knight Frank, áp lực thị trường đang hiện hữu rõ hơn qua tỷ lệ văn phòng trống. Trong quý I/2026, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng lên 20,4%, kéo giá thuê xuống mức trung bình khoảng 34,7 USD/m²/tháng.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cán cân cung - cầu, khi thị trường đang nghiêng dần về phía người thuê. Các doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn trong việc mở rộng, đồng thời tận dụng cơ hội để đàm phán mức giá và điều khoản thuê tốt hơn.

Theo Knight Frank, dù nhu cầu từ các doanh nghiệp quốc tế vẫn duy trì tích cực, nhưng chi phí vận hành và di dời tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn gia hạn hợp đồng thay vì chuyển địa điểm. Điều này phần nào làm chậm lại tốc độ hấp thụ của thị trường.

Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn "hạ nhiệt có kiểm soát": Giá thuê ổn định nhưng tỷ lệ trống gia tăng, quyền chủ động dịch chuyển sang phía khách thuê. Đây được xem là bước chuyển cần thiết sau giai đoạn phục hồi mạnh hậu đại dịch, trước khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Xu hướng "ly tâm" mạnh mẽ, thị trường bước vào cuộc đua chất lượng

Bên cạnh những điều chỉnh ngắn hạn, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến một sự thay đổi mang tính cấu trúc, với xu hướng "ly tâm" ngày càng rõ nét. Theo Savills Việt Nam, thị trường đang dịch chuyển từ mô hình tập trung đơn lõi sang cấu trúc đa cực, khi nguồn cung chất lượng cao mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là phía Tây Hà Nội. Từ nay đến năm 2028, khoảng 403.000m² văn phòng mới dự kiến được bổ sung, phần lớn nằm ngoài khu vực lõi đô thị.

Xu hướng này không chỉ xuất phát từ yếu tố chi phí, mà còn mang tính chiến lược. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến không gian làm việc hiện đại, khả năng kết nối hạ tầng và môi trường làm việc tổng thể, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm.

Các khu vực ngoài trung tâm, với lợi thế quỹ đất lớn và quy hoạch đồng bộ, đang nổi lên như những cực phát triển mới. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, cùng hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, giúp các khu vực này dần thu hẹp khoảng cách với trung tâm về sức hút thị trường.

Song song với xu hướng "ly tâm", thị trường cũng ghi nhận một chuyển dịch quan trọng về chất lượng. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ nét sau chu kỳ phục hồi hậu dịch, với sự thay đổi đồng thời ở cả phía cung và cầu.

Một trong những xu hướng nổi bật là "flight to quality" - dịch chuyển sang các tòa nhà có chất lượng cao hơn. Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các dự án hạng A hoặc tòa nhà mới, nơi đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về vận hành, tiện ích và hình ảnh thương hiệu.

Đặc biệt, các tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định thuê, nhất là đối với các doanh nghiệp đa quốc gia. Những tòa nhà đáp ứng tiêu chí tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường và đảm bảo sức khỏe người sử dụng sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Xu hướng này đồng thời tạo ra sự phân hóa mạnh mẽ trong thị trường. Các tòa nhà mới, chất lượng cao tiếp tục thu hút khách thuê, trong khi các tài sản cũ nếu không được nâng cấp sẽ phải đối mặt với áp lực giảm giá và gia tăng diện tích trống.

Ngoài ra, mô hình làm việc hybrid cũng đang tái định hình nhu cầu thuê. Doanh nghiệp không còn mở rộng diện tích theo cách truyền thống, mà chuyển sang tối ưu hóa không gian và nâng cao trải nghiệm làm việc. Điều này thúc đẩy sự phát triển của các mô hình văn phòng linh hoạt như coworking và văn phòng dịch vụ.

"Sự gia tăng nguồn cung - đặc biệt ở phân khúc hạng A - sẽ làm gia tăng cạnh tranh trong ngắn hạn, nhưng đồng thời góp phần nâng chuẩn toàn thị trường. Trong dài hạn, đây là yếu tố tích cực, giúp thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục duy trì nhu cầu ổn định, nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí về vị trí, chất lượng, ESG và tính linh hoạt sẽ là nhóm dẫn dắt thị trường, trong khi các tài sản kém cạnh tranh sẽ dần bị đào thải", ông David Jackson dự báo./.