Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào "cuộc đua" chất lượng, nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Số liệu từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong một thập kỷ qua, thị trường văn phòng Hà Nội đã trải qua một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô, với tổng nguồn cung tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m2 vào năm 2025. Đáng chú ý, phân khúc hạng A đóng vai trò dẫn dắt đà tăng trưởng này với tốc độ phát triển nhanh, qua đó từng bước nâng mặt bằng chất lượng của thị trường và mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn không gian làm việc cao cấp hơn.

Bước sang giai đoạn mới, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có những chuyển đổi mang tính bản lề khi chất tăng trưởng được định nghĩa bởi chất lượng không gian và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành hiện đại. 

Làm rõ hơn xu hướng này, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, sự dịch chuyển trong hành vi của khách thuê đang trở thành lực đẩy cốt lõi tái định hình thị trường. "Doanh nghiệp không còn tìm kiếm một không gian làm việc đơn thuần, mà hướng tới những nền tảng vận hành hội tụ các yếu tố về vị trí chiến lược, hiệu suất sử dụng, trải nghiệm nhân sự và tiêu chuẩn ESG. Nói cách khác, thị trường văn phòng Hà Nội đang dịch chuyển từ cuộc đua mở rộng sang cuộc đua chất lượng", ông Nguyễn Phước Thuận nhìn nhận.

Từ sự thay đổi trong nhu cầu đó, cấu trúc không gian của thị trường cũng đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Một trong những xu hướng mang tính cấu trúc của thị trường văn phòng Hà Nội hiện nay là sự mở rộng nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. 

Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, trong khi khu vực Hoàn Kiếm vẫn được xem là khu CBD lịch sử của Thủ đô, nguồn cung văn phòng đã không còn tập trung duy nhất tại đây mà đang phân bổ rộng hơn sang các khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Khu vực Ba Đình nổi bật với nhiều tòa nhà văn phòng cao cấp, còn Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường, trở thành một cực văn phòng quan trọng mới của Hà Nội. Trong thời gian tới, xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục rõ nét hơn khi động lực phát triển dịch chuyển mạnh về phía Tây, đặc biệt tại khu vực Starlake và Tây Hồ Tây với những khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và được kỳ vọng sẽ hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn trong tương lai.

Song song với sự dịch chuyển về không gian, thị trường cũng đang chứng kiến một chuyển biến quan trọng về chất lượng nguồn cung, thể hiện qua sự gia tăng của các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận như LEED và EDGE ngày càng xuất hiện nhiều hơn tại Hà Nội, cùng với các hoạt động nâng cấp, cải tạo các tòa nhà hiện hữu. "Xu hướng này không chỉ nâng mặt bằng tiêu chuẩn của thị trường, mà còn tạo áp lực cạnh tranh buộc các tài sản cũ phải tái định vị thông qua cải tạo, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, tiết kiệm năng lượng và cải thiện trải nghiệm người sử dụng", ông Nguyễn Phước Thuận nhìn nhận.

Trong trung và dài hạn, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo thị trường văn phòng Hà Nội sẽ bước vào một chu kỳ bổ sung nguồn cung mới với quy mô đáng kể trong vòng 3 - 5 năm tới. Cụ thể, mỗi năm dự kiến có thêm hơn 120.000m2 diện tích văn phòng gia nhập thị trường, trong đó phần lớn đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu CBD truyền thống. 

Trong bối cảnh đó, khi thị trường ngày càng trưởng thành, chương tiếp theo của văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ được định hình bởi mô hình phát triển đa cực, gắn với các tiêu chuẩn mới về không gian làm việc linh hoạt, hiệu quả vận hành và định hướng phát triển bền vững theo ESG. Theo đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam, những dự án được quản lý chuyên nghiệp, kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện và tích hợp đa chức năng sẽ có lợi thế vượt trội trong việc đón đầu nhu cầu thuê trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng coi trọng hiệu suất và trải nghiệm tổng thể.

Bổ sung góc nhìn, Savills Việt Nam cho biết, từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến sẽ đón nhận khoảng 403.000m2 nguồn cung mới. Đáng chú ý, phân khúc hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây. Ngược lại, khu vực trung tâm tiếp tục đối mặt với bài toán khan hiếm nguồn cung do hạn chế về quỹ đất và áp lực chi phí ngày càng gia tăng.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, sự dịch chuyển nguồn cung phản ánh rõ xu hướng thị trường đang mở rộng về các khu vực có khả năng phát triển dự án quy mô lớn, đồng thời cho thấy nhu cầu ngày càng rõ rệt đối với không gian làm việc chất lượng cao, đạt chuẩn quốc tế.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng nhu cầu thuê đang trở nên chọn lọc hơn. Các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm không gian đạt chuẩn về thiết kế và tiện ích, mà còn ưu tiên những môi trường làm việc có khả năng nâng cao hiệu quả quản trị, thúc đẩy sáng tạo và cải thiện trải nghiệm nhân sự. Trong khi đó, khu vực trung tâm dù hạn chế về nguồn cung vẫn duy trì vai trò là nơi tập trung các trụ sở doanh nghiệp lớn, tổ chức đa quốc gia và các chức năng có giá trị gia tăng cao, qua đó hình thành nên sự phân tầng ngày càng rõ nét trong cấu trúc thị trường văn phòng Hà Nội.

Ở chiều ngược lại, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm cũng đang có xu hướng trở nên rõ nét, nhưng không còn xuất phát đơn thuần từ bài toán chi phí. Theo ông William Gramond, lựa chọn này mang tính chiến lược, gắn với tầm nhìn dài hạn của doanh nghiệp. Sự hoàn thiện nhanh chóng của hạ tầng đô thị, cùng với sự xuất hiện của các dự án chất lượng cao như IFC Hà Nội hay Parc Hà Nội, đang tạo ra những cực tăng trưởng mới, vừa đáp ứng yêu cầu về không gian làm việc hiện đại, vừa giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn nhân lực và hệ sinh thái tiện ích ngày càng hoàn chỉnh./.