Tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024: Khơi thông nguồn lực cho giai đoạn phát triển mới

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 là yêu cầu cấp bách

Sau gần hai năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đã từng bước đi vào cuộc sống, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai cũng như hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, cũng trong thời gian này đã có nhiều thay đổi lớn về tổ chức hành chính, sắp xếp tinh gọn bộ máy và yêu cầu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới, đặt ra nhu cầu tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai.

Trao đổi với Reatimes, TS. Thái Thị Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Nghiên cứu viên cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 là bước tiếp theo trong quá trình hoàn thiện thể chế đất đai phù hợp với bối cảnh phát triển mới của đất nước.

Theo TS. Thái Thị Quỳnh Như, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, gồm 16 chương với 260 điều. Trong quá trình triển khai, Quốc hội và Chính phủ đã tiếp tục ban hành hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Các nội dung được điều chỉnh tập trung vào ba nhóm lớn.

Thứ nhất, là các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai và giá đất.

Thứ hai, là các quy định liên quan đến phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là việc điều chỉnh trình tự, thủ tục hành chính để phù hợp với mô hình tổ chức mới.

Thứ ba, là việc sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến đất trồng lúa, đất cảng hàng không, đất đường sắt, đất khai thác khoáng sản; tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án; cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại; chính sách hỗ trợ doanh nghiệp khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo; khu công nghệ số tập trung; quy hoạch đô thị và nông thôn; đấu giá tài sản cùng nhiều nội dung khác.

"Như vậy, sau gần hai năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật có nội dung sửa đổi hoặc quy định chi tiết nhằm hỗ trợ các địa phương tổ chức thực hiện và đưa các quy định mới vào cuộc sống", TS. Thái Quỳnh Như nhận định.

Việc tiếp tục nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai xuất phát từ những thay đổi lớn của bối cảnh phát triển trong thời gian qua. Theo TS. Thái Thị Quỳnh Như, việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cùng yêu cầu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới đang đặt ra những yêu cầu mới đối với công tác quản lý đất đai.

Chuyên gia VIRES cũng cho rằng, một số quy định của Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên cơ sở điều kiện quản lý và tổ chức bộ máy trước đây. Khi bối cảnh thay đổi, việc rà soát, điều chỉnh các quy định liên quan đến thẩm quyền, trình tự thủ tục và cơ chế tổ chức thực hiện trở thành yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

"Những thay đổi về tổ chức hành chính, thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp cùng yêu cầu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới đã đặt ra nhiều vấn đề mới trong quản lý đất đai. Vì vậy, một số quy định của Luật Đất đai 2024 không còn phù hợp với thực tiễn, dẫn đến vướng mắc trong quá trình triển khai. Đây là lý do cần tiếp tục rà soát, sửa đổi và hoàn thiện luật", TS. Thái Thị Quỳnh Như nhấn mạnh.

Ở góc độ rộng hơn, việc hoàn thiện pháp luật đất đai còn hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực cho phát triển. Trong đó, việc tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục, cơ chế và tổ chức thực hiện không chỉ tác động tới thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới môi trường đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Tờ trình 4204/TTr-BNNMT trình Chính phủ về đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026. Theo TS. Thái Thị Quỳnh Như, các nội dung đang được nghiên cứu sửa đổi tập trung vào một số nhóm vấn đề chính.

Một là, nhóm cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Đây là nhóm nội dung có phạm vi tác động rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các vấn đề về tài chính đất đai.

Hai là, các quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Đây được xem là một trong những nội dung trọng tâm nhằm bảo đảm sự vận hành thông suốt của bộ máy quản lý nhà nước sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và tinh gọn bộ máy.

Ba là, là việc thể chế hóa các chủ trương, chính sách mới của Đảng để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế trong giai đoạn tới.

Ngoài ra còn có các nội dung cụ thể liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bồi thường trong các trường hợp đặc thù; đồng thời rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan.

“Việc sửa đổi lần này cần được đặt trong tổng thể quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và tài chính công, tránh tình trạng mỗi luật sửa theo một hướng khác nhau dẫn tới chồng chéo hoặc phát sinh vướng mắc mới”, Chuyên gia VIRES cho hay.

Hướng tới thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững hơn

Ở góc độ thị trường, TS. Thái Thị Quỳnh Như cho rằng việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về đất đai sẽ tạo ra nhiều thay đổi đáng chú ý đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Trước hết, chi phí tiếp cận đất đai sẽ giảm nhờ thủ tục hành chính được đơn giản hóa, quy trình thực hiện minh bạch hơn và có sự hỗ trợ tích cực hơn từ chính quyền địa phương cùng các cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc tổng chi phí đầu tư sẽ giảm. Ngược lại, chi phí đầu tư có thể tiếp tục tăng do giá đất có xu hướng tăng và quỹ đất ngày càng hạn chế. Trong bối cảnh nguồn lực đất đai không phải là vô hạn, việc lựa chọn các dự án được triển khai sẽ ngày càng có tính chọn lọc cao hơn.

“Thị trường trong thời gian tới có thể được phân định rõ hơn theo từng phân khúc với các cơ chế, chính sách phù hợp cho từng loại hình sản phẩm. Nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ tăng, tuy nhiên sẽ được lựa chọn theo phân khúc rõ ràng hơn", TS. Thái Thị Quỳnh Như nhận định.

Bà Như cũng cho rằng, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội vẫn còn lớn, trong khi một số phân khúc nhà ở thương mại đang phải đối mặt với lượng hàng tồn kho đáng kể sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Mặt khác, phân khúc nhà ở siêu sang vẫn ghi nhận lực cầu ổn định từ giới chuyên gia và tầng lớp tinh hoa, những người ưu tiên các giá trị sống vượt lên trên nhu cầu sở hữu nhà ở đơn thuần.

Đặc biệt, khả năng tiếp cận đất đai trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn nhưng đồng thời cũng đi kèm với cơ chế lựa chọn và sàng lọc chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư.

Điều này đồng nghĩa với việc năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án và khả năng thực hiện cam kết của doanh nghiệp sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quá trình tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án.

Ở góc độ rộng hơn, TS. Thái Thị Quỳnh Như cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi, mà còn là quá trình rà soát, điều chỉnh các quy định để phù hợp hơn với yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Trong đó, bất động sản chỉ là một trong nhiều lĩnh vực chịu tác động của lần sửa đổi này. Tuy nhiên, với vai trò là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn đối với nền kinh tế, mọi thay đổi về chính sách đất đai đều có thể tác động mạnh tới thị trường.

“Thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh trước các thông tin chính sách. Vì vậy, mỗi thay đổi cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những tác động ngoài mong muốn", bà Như nhấn mạnh.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra là xác định rõ vai trò của các chính sách liên quan như chính sách phát triển kinh tế, tài chính - tín dụng, đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Bất kỳ sự thay đổi nào của một chính sách cũng có thể tạo ra những tác động dây chuyền tới thị trường bất động sản, nên cần được đánh giá kỹ lưỡng trước khi ban hành.

Đồng thời, các chính sách liên quan đến giá đất, thuế sử dụng đất, thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... cần được nghiên cứu, xây dựng trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

"Các chính sách này vừa phải bảo đảm quyền đại diện chủ sở hữu và quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai và phát triển hoạt động đầu tư, kinh doanh", theo nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai.

Nhìn về giai đoạn 2027 - 2030 sau khi có Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung, TS. Thái Quỳnh Như cho rằng thị trường bất động sản có thể tăng trưởng chậm hơn nhưng sẽ ổn định và có chọn lọc hơn. 

"Các phân khúc thị trường sẽ rõ ràng và đi vào chiều sâu, thể hiện đúng bản chất “tiền nào, của nấy”. Và nếu được thiết kế phù hợp, các chính sách về thuế không chỉ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn giúp kiểm soát đầu cơ, lướt sóng, hạn chế tình trạng thổi giá và phát tán những thông tin thiếu kiểm chứng trên thị trường. Mục tiêu cuối cùng là hướng tới một thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn", bà Như nhấn mạnh.