Tín dụng bất động sản "đổi hướng", ưu tiên dòng vốn phục vụ nhu cầu thực

Mở rộng dư địa vốn cho các lĩnh vực tạo ra giá trị thực

Ngân hàng Nhà nước mới đây đã điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất. Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 của các khoản vay thuộc 3 lĩnh vực này sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực bất động sản. 

Động thái trên được đưa ra trong bối cảnh bài toán khơi thông dòng vốn cho các lĩnh vực tạo ra giá trị thực của nền kinh tế ngày càng trở nên cấp bách. Dù chủ trương kiểm soát tín dụng đối với các hoạt động đầu cơ bất động sản, đồng thời ưu tiên nguồn vốn cho nhu cầu ở thực và các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh đã được nhấn mạnh trong nhiều năm qua, song trên thực tế, dòng vốn vẫn có xu hướng tập trung vào những phân khúc có kỳ vọng tăng giá cao. Trong khi đó, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất - những lĩnh vực vừa đáp ứng nhu cầu an sinh vừa thúc đẩy sản xuất - kinh doanh - vẫn gặp nhiều hạn chế trong tiếp cận tín dụng, khiến hiệu quả phân bổ nguồn lực chưa đạt như kỳ vọng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo các chương trình tín dụng định hướng mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, tương đương chưa đến 1% tổng dư nợ toàn thị trường bất động sản. Đối với các lĩnh vực bất động sản gắn với hoạt động sản xuất - kinh doanh, báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất chỉ đạt khoảng 123.104 tỷ đồng.

Những con số trên cho thấy dòng tín dụng không hoàn toàn "đứng ngoài" các phân khúc tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế. Song, khi đặt trong tương quan với quy mô 4,74 triệu tỷ đồng của toàn bộ dư nợ bất động sản, tỷ trọng vốn dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vẫn còn khá khiêm tốn, chưa tương xứng với vai trò của các lĩnh vực này trong việc bảo đảm an sinh, thúc đẩy sản xuất và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, trong nhiều năm qua, tín dụng bất động sản thường được nhìn nhận như một nhóm lĩnh vực có mức độ rủi ro cao và luôn chịu sự kiểm soát chặt. Tuy nhiên, bản thân thị trường bất động sản không phải là một khối đồng nhất. Bên cạnh các phân khúc mang tính đầu tư, đầu cơ còn có những lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, gắn trực tiếp với mục tiêu an sinh xã hội và phát triển sản xuất như khu công nghiệp, khu chế xuất, bất động sản logistics, thương mại, dịch vụ,.... Vì vậy, việc tách các lĩnh vực này ra khỏi phạm vi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản cho thấy cơ quan quản lý đang chuyển từ tư duy kiểm soát theo ngành sang định hướng dòng vốn theo mục tiêu phát triển.

"Thông điệp quan trọng nhất của chính sách lần này là dòng vốn tín dụng cần được phân bổ nhiều hơn cho những lĩnh vực tạo ra giá trị thực. Nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu an cư của người dân mà còn góp phần bảo đảm ổn định xã hội và duy trì lực lượng lao động cho các đô thị, khu công nghiệp. Trong khi đó, khu công nghiệp và khu chế xuất là hạ tầng thiết yếu để thu hút đầu tư, mở rộng sản xuất, thúc đẩy xuất khẩu và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia", ông Doanh nhận định.

Theo ông Doanh, việc không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tín dụng bất động sản sẽ tạo ra dư địa lớn hơn cho cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp. Trước đây, khi các khoản vay này vẫn nằm trong "rổ" tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng phải cân nhắc rất kỹ việc giải ngân do lo ngại ảnh hưởng đến các chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này. Vì vậy, dòng vốn thường có xu hướng ưu tiên những dự án có khả năng thu hồi vốn nhanh hoặc biên lợi nhuận cao hơn.

"Khi được tách khỏi phạm vi kiểm soát tín dụng bất động sản, các ngân hàng sẽ có thêm động lực và không gian để mở rộng cho vay đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn mà còn góp phần đưa dòng tín dụng đến đúng những lĩnh vực đang có nhu cầu thực và tạo ra giá trị cho nền kinh tế", Viện trưởng VIRES nhận định.

Khơi thông dòng vốn cần đi đôi với kiểm soát rủi ro   

Trên thực tế, việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc "mở van" tín dụng bất động sản một cách đại trà. Các ngân hàng thương mại vẫn phải tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng tổng thể do Ngân hàng Nhà nước giao, đồng thời đáp ứng các yêu cầu chặt chẽ về an toàn hệ thống.

Theo ông Bùi Văn Doanh, việc không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tín dụng bất động sản sẽ tạo thêm dư địa để các ngân hàng chủ động mở rộng cho vay đối với những lĩnh vực được ưu tiên. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc nới lỏng các tiêu chuẩn tín dụng hay giảm yêu cầu kiểm soát rủi ro.

Ông Doanh cho rằng cần phân biệt rõ giữa việc ưu tiên một lĩnh vực với việc ưu tiên mọi dự án thuộc lĩnh vực đó. Nhà ở xã hội, khu công nghiệp hay khu chế xuất đều là những phân khúc tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, góp phần bảo đảm an sinh, thu hút đầu tư và thúc đẩy sản xuất, song không phải dự án nào cũng có hiệu quả như nhau. Trên thực tế, vẫn có những dự án gặp vướng mắc pháp lý, chậm triển khai, khả năng hấp thụ của thị trường thấp hoặc năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế. Nếu dòng vốn không được sàng lọc kỹ lưỡng, nguy cơ phát sinh nợ xấu và làm giảm hiệu quả chính sách là hoàn toàn có thể xảy ra.

Vì vậy, theo ông Doanh, khi dư địa tín dụng được mở rộng, trọng tâm quản lý cần chuyển từ câu chuyện kiểm soát quy mô sang kiểm soát chất lượng dòng vốn. Các ngân hàng không chỉ nhìn vào việc dự án thuộc nhóm ưu tiên hay không, mà cần đánh giá kỹ tính khả thi, năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng tạo dòng tiền, mức độ hoàn thiện pháp lý cũng như nhu cầu thực tế của thị trường.

"Điều quan trọng không phải là vốn được bơm ra nhiều hơn, mà là vốn có được phân bổ đến đúng những dự án có khả năng tạo ra giá trị gia tăng, việc làm và dòng tiền bền vững cho nền kinh tế hay không. Chỉ khi nguồn vốn được đưa vào đúng địa chỉ, chính sách mới có thể vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính", ông Doanh nhấn mạnh.

Ở góc độ dài hạn, ông Bùi Văn Doanh cho rằng thị trường bất động sản cũng không thể tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Một thị trường phát triển lành mạnh cần được vận hành trên nhiều kênh huy động vốn khác nhau như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản, thị trường chứng khoán, các quỹ đầu tư bất động sản... Khi gánh nặng cung ứng vốn không còn dồn quá nhiều lên hệ thống ngân hàng, cả thị trường bất động sản và hệ thống tài chính sẽ vận hành ổn định hơn.

Bên cạnh đó, việc khơi thông dòng vốn chỉ có thể phát huy hiệu quả tối đa nếu đi cùng với quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Theo ông Doanh, trên thực tế, nhiều dự án hiện nay không thiếu vốn mà thiếu điều kiện để hấp thụ vốn do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch.

"Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang cao hơn tốc độ huy động vốn, thanh khoản hệ thống vẫn chịu những áp lực nhất định và một lượng lớn nguồn lực còn nằm trong các dự án chậm triển khai, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất là bước đi cần thiết để tái cơ cấu dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn. Nếu được triển khai đồng bộ với các giải pháp tháo gỡ pháp lý và cải thiện môi trường đầu tư, chính sách này không chỉ góp phần khơi thông thị trường bất động sản mà còn giúp dòng tiền quay trở lại những khu vực tạo ra việc làm, năng lực sản xuất và giá trị gia tăng cho nền kinh tế", Viện trưởng VIRES nhấn mạnh./.