Tín dụng bất động sản tăng mạnh: Động lực hồi phục và bài toán kiểm soát rủi ro nửa cuối 2025

Tín dụng bất động sản vẫn tăng mạnh

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 28/5, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 16,6 triệu tỷ đồng, tăng 6,32% so với đầu năm. Điều này đồng nghĩa có hơn 1 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Đây là mức tăng dư nợ kỷ lục trong 5 tháng đầu năm.

Xét theo lĩnh vực, bất động sản là một trong những ngành có tốc độ tăng trưởng tín dụng ấn tượng. Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết chỉ tính riêng quý I/2025, tín dụng bất động sản đã tăng tới 7,49%.

Một điểm sáng đáng ghi nhận là tín dụng dành cho nhà ở xã hội đã bật tăng trở lại sau giai đoạn điều chỉnh. Đến cuối tháng 4/2025, tổng dư nợ tín dụng nhà ở xã hội đạt 2.764 tỷ đồng, tăng 4,84% so với tháng trước. Đây là tín hiệu đáng mừng, cho thấy nỗ lực của Chính phủ và ngân hàng trong việc ưu tiên phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Sự trở lại của dòng vốn vào thị trường bất động sản không thể không nhắc đến vai trò quan trọng của tiến trình hoàn thiện pháp lý. Hàng loạt dự án luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024, tạo nền tảng vững chắc cho doanh nghiệp trong việc xác định giá trị đất, phát triển quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Điều này củng cố niềm tin, giúp các chủ đầu tư mạnh dạn tái khởi động những dự án còn dang dở.

Đặc biệt, sự thay đổi trong Luật Quản lý và Đầu tư vốn Nhà nước tại doanh nghiệp (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua vào 14/6 đã mở rộng dư địa cho các Doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản với điều kiện phù hợp ngành nghề chính hoặc nằm trong chiến lược phát triển đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các DNNN giờ đây có thể chủ động khai thác hiệu quả quỹ đất, tài sản công. Đây là bước chuyển lớn so với quy định trước đây vốn hạn chế nghiêm ngặt hoạt động đầu tư bất động sản của khu vực DNNN.

Sự tham gia của nhóm doanh nghiệp này được kỳ vọng sẽ mở rộng lực lượng cung ứng, tăng tính cạnh tranh và cải thiện nguồn cung sản phẩm trên thị trường. Về dài hạn, nếu các DNNN lớn tận dụng tốt lợi thế về đất đai và năng lực tài chính để triển khai các dự án nhà ở xã hội, khu đô thị vệ tinh hoặc bất động sản công nghiệp, thị trường sẽ được hưởng lợi kép về cả quy mô phát triển và chất lượng đầu tư.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể so với năm ngoái, hiện dao động khoảng 8 - 10%/năm. Một số ngân hàng thậm chí tung ra các gói ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà dưới 35 tuổi, qua đó kích thích lực cầu quay trở lại thị trường. Đơn cử, HDBank đưa ra gói vay mua nhà ở xã hội với thời hạn lên đến 50 năm, giúp người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng sở hữu nhà với mức trả góp chỉ từ 200.000 đồng/ngày. VietBank cho vay lãi suất chỉ từ 3,99%/năm, thời hạn vay tối đa 380 tháng và miễn trả nợ gốc trong 60 tháng đầu. Trong khi đó, BVBank có gói vay ưu đãi, với lãi suất cạnh tranh chỉ từ 5,49%/năm cùng các chính sách linh hoạt dành cho khách hàng trẻ…

Ngoài ra, đầu tư công được đẩy mạnh trong năm 2025 với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang và sắp hoàn thành, tạo cú hích đáng kể cho bất động sản tại các khu vực vệ tinh. Nhiều chủ đầu tư đang tranh thủ "ăn theo" tiến độ đầu tư công để khởi động các dự án mới, đón đầu làn sóng dịch chuyển nhu cầu ở và đầu tư. Trước những yếu tố thuận lợi, dòng vốn tín dụng được dự báo vẫn tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm 2025.

Chiến lược nào cho doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới?

Nhìn nhận về câu chuyện tăng trưởng tín dụng bất động sản, chia sẻ với Reatimes, TS. Châu Đình Linh, giảng viên trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, đà tăng trưởng tín dụng bất động sản từ đầu năm đến nay phản ánh sự ấm lên của thị trường. Sự cải thiện này đến từ hiệu quả của các giải pháp tháo gỡ khó khăn được triển khai, cùng với việc các chính sách hỗ trợ người mua nhà và các gói cho vay lãi suất hấp dẫn từ ngân hàng đã kích thích sức cầu.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý rằng mức độ phục hồi của thị trường chưa đồng đều, và giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của phần đông người dân. Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển tích cực và dòng vốn tín dụng duy trì sự lành mạnh, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp.

Đầu tiên, việc tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và thủ tục trên thị trường là ưu tiên hàng đầu. Song song đó, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội trị giá 120 nghìn tỷ đồng là yếu tố then chốt để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và tạo thanh khoản cho phân khúc này.

Thứ hai, cần tăng cường giám sát các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản ở mức cao. Đây là những bước đi quan trọng nhằm kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro hệ thống và ngăn chặn tình trạng đầu cơ gây mất ổn định thị trường.

Còn theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, tín dụng bất động sản tăng trưởng không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản sẽ ngay lập tức bước vào chu kỳ tăng giá nóng. Bởi Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ duy trì các biện pháp kiểm soát cần thiết để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Điều này tạo ra một môi trường vừa có cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng hơn, nhưng cũng đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và chiến lược kinh doanh để thích nghi.

Theo chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng chiến lược linh hoạt nhằm tận dụng hiệu quả nguồn vốn tín dụng. Đầu tiên, việc tập trung vào các phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế như nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp sẽ giúp đảm bảo thanh khoản tốt và giảm thiểu rủi ro tồn kho. Thứ hai, đa dạng hóa kênh huy động vốn là vô cùng cần thiết. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp nên xem xét phát hành trái phiếu, hợp tác với các quỹ tài chính, hoặc tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh khác. Cuối cùng, nâng cao năng lực tài chính và đảm bảo tuân thủ pháp lý là yếu tố then chốt để đáp ứng những yêu cầu vay vốn ngày càng khắt khe từ phía ngân hàng.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc thận trọng là điều kiện tiên quyết. Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ giúp tránh các rủi ro về thanh khoản trong trường hợp thị trường biến động. Thay vào đó, nhà đầu tư nên tập trung lựa chọn những dự án có tiềm năng thực sự, tránh chạy theo các xu hướng đầu cơ ngắn hạn. Đặc biệt, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý và tiến độ triển khai của dự án là yếu tố sống còn để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư của mình.

"Ngành bất động sản đang hướng tới gia tăng giá trị chứ không phải chờ tăng giá hay đầu cơ. Các khu vực bất động sản có khả năng tích tụ dân cư, hình thành các khu công nghiệp sản xuất kinh doanh, thuê mặt bằng thương mại văn phòng dịch vụ sẽ phục hồi và tăng trưởng từ cuối 2025 và đầu năm 2026. Với bối cảnh này, ngành Ngân hàng sẽ có nhiều thuận lợi để đưa vốn vào thị trường hiệu quả hơn. Tuy nhiên, cùng với thuận lợi, năm 2025, ngành Ngân hàng cũng sẽ phải đối mặt với khó khăn về nguồn vốn cung ứng cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn, giữ nợ xấu không bị tăng và nguồn vốn thu vòng về tốt hơn", TS. Đinh Thế Hiển đánh giá.