Còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn thị trường
UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 83/2024, có hiệu lực từ ngày 21/10, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn thành phố (bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ) không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở (quy định này có thể hiểu là cấm dự án phân lô bán nền - PV). Quy định này ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP.HCM.
Tuy nhiên, ngay từ thời điểm công bố, quyết định này đã gặp không ít ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều quan điểm cho rằng việc áp dụng quy định này một cách cứng nhắc chưa thực sự phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường. Theo đó, cần có sự linh hoạt hơn trong khâu khảo sát và đánh giá nhu cầu sử dụng đất tại 5 huyện vùng ven dựa trên tinh thần tuân thủ pháp luật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Quyết định số 83/2024 quy định việc cấm dự án phân lô bán nền trên toàn thành phố chưa thực sự phù hợp với điều kiện thực tiễn tại TP.HCM và nhu cầu của người dân. Hiện nay, 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ vẫn đang là "huyện" thuộc TP.HCM chứ chưa phải là "quận hoặc thành phố" thuộc TP.HCM. Theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 thì tất cả 5 huyện theo luật vẫn thuộc "các khu vực còn lại", UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
"Nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các huyện vùng ven TP.HCM vẫn rất lớn. Do đó, việc cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà vào lúc này là chưa phù hợp", Chủ tịch HoREA nhận định.
Nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các huyện vùng ven TP.HCM vẫn rất lớn (Ảnh minh hoạ: Báo Người Lao Động)
TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM) cũng nhìn nhận, tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 không có định hướng cấm tuyệt đối sản phẩm đất nền trong các dự án bất động sản ngoài các khu vực "phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III". Tuy nhiên, tại Điều 2 Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT đã quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TP.HCM (gồm 5 huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ) không được thực hiện chuyển nhượng đất nền.
Do vậy, theo ông Điền, Quyết định này chưa có cơ sở thuyết phục dựa trên nhu cầu khảo sát thực tế tại 5 huyện vùng ven - những khu vực có nhu cầu cao về đất nền dự án. Bởi nhìn từ thực tế, các khu vực như Cần Giờ, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Củ Chi hiện vẫn là những vùng thuần nông, dân cư thưa thớt, chưa có hạ tầng phát triển đồng bộ. Việc phát triển hạ tầng ở đây không thể chỉ trông chờ vào ngân sách Nhà nước mà cần đến sự hợp tác của các nhà đầu tư, nhất là các nhà phát triển bất động sản. Theo đó, việc thu hút các dự án phân lô bán nền đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự hình thành cơ sở hạ tầng cơ bản tại những khu vực này. Các dự án này không chỉ tạo động lực phát triển mà còn giúp thu hút cư dân về sinh sống, đẩy mạnh đô thị hóa và giảm áp lực dân cư cho khu vực trung tâm.
"Hiện nay, nhu cầu giãn dân tại TP.HCM, đặc biệt là ở các khu vực ngoại thành như Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi... đang rất cấp thiết. Việc cấm hoàn toàn các dự án phân lô bán nền tại các huyện vùng ven trong bối cảnh chưa có hạ tầng đồng bộ có thể kìm hãm nhu cầu giãn dân tự nhiên, ảnh hưởng đến quá trình phát triển. Quy định này có thể hợp lý hơn nếu được áp dụng cho những khu vực đã được quy hoạch bài bản với hạ tầng đầy đủ và tiềm năng phát triển cao. Còn với các khu vực chưa đủ điều kiện, việc linh hoạt hơn trong chính sách có thể tạo thuận lợi cho quá trình giãn dân và đô thị hoá", TS. Huỳnh Thanh Điền nhìn nhận.
Bên cạnh đó, tại những khu vực nông thôn thì vẫn cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia thị trường thông qua đất nền. Bởi thực tế trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp đều là các công ty vừa và nhỏ với năng lực tài chính còn hạn chế. Để đảm bảo dòng tiền và phát triển, các doanh nghiệp này thường chọn chiến lược phân lô bán nền (phải đảm bảo các tiêu chí về cơ sở hạ tầng, khả năng tài chính theo quy định). Đây là cách thức giúp họ thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và có nguồn tài chính để tiếp tục triển khai các dự án lớn hơn trong tương lai.
Vì vậy, TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, TP.HCM cần đưa ra một cách chi tiết và rõ ràng hơn với từng trường hợp cụ thể, tránh gây xáo trộn tâm lý của người dân, bên cạnh đó các quy định cần phải linh hoạt, dựa trên thực tế phát triển của từng khu vực, đồng thời không làm mất đi mục tiêu chung là tạo dựng một thị trường bất động sản hướng đến sự phát triển lành mạnh.
"Theo tôi, không nên cấm dự án phân lô, bán nền chung chung cho cả 5 huyện dẫn đến áp dụng máy móc, thiệt quyền lợi chính đáng của người dân mà cần quy định chi tiết từng khu vực, từng trường hợp thì hợp lý hơn", TS. Điền góp ý.
Cần có điều chỉnh linh hoạt để thích ứng với thực tiễn thị trường và nhu cầu người dân
Cần phải nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh nhiều dự án phân lô bán nền biến tướng thành các "dự án ma", gây lãng phí nguồn lực đất đai và rủi ro cho người mua, thì quy định cấm phân lô bán nền đối với các chủ đầu tư dự án về lâu dài - theo các chuyên gia là một biện pháp hoàn toàn đúng đắn giúp ngăn chặn đầu cơ, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững.
Tuy nhiên, đối với các khu vực mà thị trường bất động sản chưa phát triển hoặc có nhu cầu thực sự về đất nền, việc "ngại quản thì cấm" hoàn toàn có thể không phải là giải pháp tối ưu. Thay vì cấm toàn diện, nên xem xét các chính sách linh hoạt để tạo điều kiện phân khúc này phát triển nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát hiệu quả như việc có chính sách yêu cầu người mua đất phải xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định; có khung thời gian quy hoạch chi tiết và rõ ràng để đảm bảo hạ tầng kỹ thuật cũng như các tiện ích công cộng được hoàn thiện đồng bộ,... Việc này sẽ giúp cân bằng giữa việc khai thác hiệu quả quỹ đất, thu hút đầu tư và đảm bảo quyền lợi của người mua, thay vì áp dụng một lệnh cấm đồng nhất trên toàn bộ các khu vực có nhu cầu khác nhau.
TS. Huỳnh Thanh Điền đề xuất, hình thức bán đất nền với cam kết xây dựng nhà ở trong tương lai là một giải pháp trung gian hữu ích cho cả nhà đầu tư và người mua nhà. Nên phát triển theo dạng nhà ở hình thành trong tương lai, cam kết trong thời gian từ 3 - 4 năm phải xây nhà ở thì mới ký hợp đồng mua bán. Còn trường hợp mua đất xong nhưng không xây nhà theo cam kết thì thu hồi, số tiền mua khách hàng sẽ được trả lại theo hợp đồng cam kết.
Ban đầu, các nhà đầu tư sẽ triển khai mô hình này bằng cách thu khoản thanh toán chính cho phần đất dưới danh nghĩa "bán nhà". Người mua sẽ xây dựng nhà theo đúng quy hoạch trong vòng 3 - 4 năm và chỉ khi hoàn tất, hợp đồng mua bán nhà mới chính thức được ký kết. Việc này sẽ giúp các nhà đầu tư có nguồn tài chính để tiếp tục xây dựng hạ tầng, giảm bớt áp lực về vốn ban đầu cho họ khi thực hiện dự án. Khoản tiền từ người mua được dùng vào hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tạo tiền đề cho việc xây dựng nhà ở sau đó, không chỉ thúc đẩy tiến độ dự án mà còn giúp quản lý đồng bộ về hạ tầng. Đồng thời, hình thức này cũng đáp ứng nhu cầu của nhiều người muốn sở hữu nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay. Việc mua đất và cam kết xây dựng nhà ở theo quy hoạch trong khoảng thời gian nhất định sẽ giúp người mua có thời gian tích lũy tài chính, giảm bớt áp lực mua nhà ngay lập tức.
"Phương án trên có thể dung hòa giữa mục tiêu hạn chế phân lô bán nền để tránh đầu cơ và mục tiêu phát triển các khu đô thị hoàn chỉnh. Cơ quan chức năng nên xem xét hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua bằng cách cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, miễn là họ đảm bảo tiêu chuẩn về chất lượng và tiến độ. Điều này sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững, đồng bộ của các khu đô thị", TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.
