TP.HCM cấm dự án phân lô bán nền: Lo ngại "con dao 2 lưỡi"

Chủ đầu tư hết thời phân lô bán nền

UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, ngoại trừ các dự án có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực thị trấn, huyện.

Như vậy, kể từ ngày 21/10, khi quyết định có hiệu lực, các chủ đầu tư dự án trên toàn thành phố, bao gồm cả các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ không được phép phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở mà buộc phải hoàn thiện đầy đủ các hạng mục dự án bất động sản, nhà ở và bàn giao cho người mua theo quy định của pháp luật.

Theo đó, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP.HCM cũng không còn cơ hội mua bán đất nền dự án.

Trước khi đưa ra quyết định cấm phân lô bán nền nói trên, Sở Xây dựng TP.HCM đã có công bố dự thảo Tờ trình gửi UBND TP và lý giải về vấn đề này.

Sở Xây dựng cho biết, TP.HCM đang xây dựng đề án Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận, hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP.HCM.

Việc quy định cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố theo Sở Xây dựng là cần thiết nhằm thống nhất công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc.

Quy định cấm dự án phân lô bán nền của TP.HCM cũng được giới chuyên gia đánh giá tích cực ở nhiều khía cạnh. Bởi sau thời gian thực hiện phân lô bán nền dễ dàng, phân khúc này bộc lộ nhiều bất cập. Việc thực hiện phân lô bán nền không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, làm suy giảm giá trị đất đai. Thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… còn để lại nhiều hệ lụy tiềm ẩn cho sự phát triển đô thị.

"Tinh thần của Quyết định 83/2024 mang ý nghĩa cấm toàn diện việc bán đất nền dự án trên địa bàn thành phố, trừ một số trường hợp cụ thể, đây là một bước đi cần thiết, sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản tại TP.HCM", Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty luật FDVN nhìn nhận.

Theo luật sư Lê Cao, quyết định này của TP.HCM sẽ góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị, đồng thời ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đai, tránh việc chủ đầu tư các dự án bỏ ít vốn, đầu tư các nền đất bán qua bán lại nhưng không tạo ra giá trị sử dụng thực sự, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

"Quy định mới này được xem như một bộ lọc, loại bỏ những chủ đầu tư "tay không bắt giặc" chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Theo đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở buộc phải tuân thủ các quy định để đầu tư dự án hoàn chỉnh", luật sư Cao nhấn mạnh.

Về dài hạn, chuyên gia này cho rằng khi các sản phẩm bất động sản thực chất được tạo ra, việc đầu cơ được dẹp dần thì thị trường lại trở lại với giá trị thật của nó.

Bên cạnh tác động trực tiếp đến các dự án bất động sản, quyết định này cũng có thể dẫn đến sự thay đổi về xu hướng đầu tư. Theo đó, quy định này cũng sẽ thiết lập lại "cuộc chơi" mới trên thị trường bất động sản TP.HCM. Các nhà đầu tư sẽ phải chuyển hướng tập trung vào các dự án có quy hoạch đồng bộ, hoàn chỉnh về hạ tầng, góp phần tạo ra sản phẩm có giá trị sử dụng thật, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng lớn tại các đô thị.

"Việc siết phân lô bán nền dự án về lâu dài sẽ dần mở ra thời kỳ mới với các sản phẩm nhà ở, căn hộ, theo đó những phân khúc này sẽ bước lên phía trước với nhiều diện mạo mới gần hơn với nhu cầu đời sống người dân. Vốn cái gì gần với thực chất là bền vững, do đó chuyện đất nền có thể là chuyện hôm nay và những ngày đã qua, không còn là chuyện của tương lai nữa", luật sư Cao nói.

Không phải ngẫu nhiên mà việc siết chặt đầu tư phân lô bán nền tại các đô thị đã được Chính phủ thực hiện từng bước trong suốt một thập kỷ qua. Thực tiễn cho thấy, sự bùng nổ của thị trường đất nền không đi kèm với sự phát triển bền vững; không ít doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng nhờ vào việc phân lô, bán nền; đất nông nghiệp được chuyển thành đất ở bán với giá cao hơn gấp nhiều lần để thu lợi nhuận. Trong khi đó, nhiều dự án đất nền lại bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, biến thành những khu đất trống giữa lòng đô thị.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, TP.HCM là đô thị đặc biệt, có tốc độ đô thị hóa cao, cần quản lý quy hoạch nghiêm ngặt để phục vụ kế hoạch phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Nếu phân lô bừa bãi, đất nền bỏ trống không người ở, giá đất tăng có lợi cho dân đầu tư chứ không đảm bảo được việc tạo lập các đô thị, dễ tạo ra những khu đất trống bỏ hoang.

Trong quá trình lập đề án đưa các huyện vùng ven lên quận hoặc thành phố trực thuộc nhằm thúc đẩy quá trình giãn dân từ nội thành ra ngoại thành, TP.HCM cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ.

Tại các huyện vùng ven, tốc độ đô thị hóa cũng đang có xu hướng tăng nhanh, hệ thống hạ tầng hiện tại cũng như tương lai đều theo hướng phát triển đô thị. Việc cấm làm dự án phân lô bán nền giúp thành phố bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư dự án nhà ở hoàn chỉnh. Nếu tiếp tục phân lô bán nền tràn lan, thành phố khó tạo lập quỹ đất lớn để phát triển các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở. Việc cấm chủ đầu tư dự án phân lô là giải pháp có thể hạn chế tình trạng găm đất đầu cơ, chờ tăng giá chứ không xây dựng nhà ở, gây lãng phí tài nguyên đất đai, đặc biệt trong bối cảnh nguồn lực đất đai để phát triển đô thị ở TP.HCM không còn nhiều.

Tất nhiên, những nhận định trên được đưa ra khi nhìn ở góc độ lạc quan, khi quy định cấm phân lô bán nền dự án đi kèm với việc thực thi đồng bộ pháp luật về bất động sản một cách nghiêm túc, hiệu quả. Nếu không, cũng khó kiểm soát được tình trạng đầu cơ, lãng phí, đẩy giá đất đai. Trên thực tế, vẫn có những khu đô thị bàn giao nhà ở xây thô cho người mua nhưng vẫn bỏ hoang hàng loạt, gây mất mỹ quan đô thị và tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho tương lai.

Còn trong ngắn hạn, quy định cấm chủ đầu tư dự án phân lô, bán nền trên toàn thành phố có thể là "con dao hai lưỡi", bước đầu sẽ gây xáo trộn trên thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là khu vực các huyện vùng ven.

Không nên cấm một cách đại trà bất chấp những khác biệt về điều kiện của các khu vực

Theo luật sư Lê Cao, việc siết dần tiến tới cấm hẳn sản phẩm đất nền tại các dự án bất động sản ở TP.HCM là chuyện cần thiết, sớm muộn cũng sẽ phải thực hiện. Tuy nhiên, quy định cấm này không thể ngay lập tức tạo ra sự ổn định cho thị trường bất động sản. Đây là giải pháp có tính chiến lược dài hạn, hướng đến việc xây dựng nền tảng pháp lý và kiểm soát thị trường một cách bền vững hơn.

"Không thể kỳ vọng việc siết phân lô bán nền là "phép màu" để kiểm soát thị trường đất nền trong ngắn hạn, đây nên được xem là giải pháp cần thực hiện từ từ và tạo ra kết quả trong dài hạn", luật sư Lê Cao nhìn nhận.

Nhìn trước mắt, theo ông Cao, quy định này có thể tạo ra những xáo trộn nhất định. Việc siết phân lô trên toàn thành phố "gấp và gắt" như hiện nay có thể sẽ khiến việc khan hiếm sản phẩm đất nền xảy ra, do đó trong ngắn hạn, khó tránh việc tăng giá của các loại hình đất nền lẻ, đất thổ cư trong dân và các dự án phân lô thứ cấp.

Trong bối cảnh giá đất tăng do điều chỉnh bảng giá đất mới, đây sẽ là tác động nhân đôi khiến giá đất có thể càng tăng cao, xu hướng dịch chuyển ra ven đô theo đó cũng sẽ khó khăn hơn.

Luật sư Cao lưu ý, để các quy định được áp dụng trong thực tiễn và tạo ra hiệu ứng tốt, cần thực hiện theo lộ trình và có sự phân tích kỹ lưỡng về các điều kiện cụ thể, để không đưa ra quy định cấm một cách đại trà bất chấp điều kiện của các khu vực có đặc thù riêng.

"Kiểm soát thị trường bất động sản là điều cần thiết, nhưng chúng ta cần làm rõ điều gì trên thị trường cần kiểm soát, nguyên nhân đến từ đâu, giải pháp nào cần thực thi. Cấm phân lô bán nền có thể phát huy hiệu quả trong dài hạn, nhưng các giải pháp khác cũng cần được quan tâm, như việc kiểm soát và sắp xếp lại cung cầu của thị trường, xử lý hậu quả tại các dự án bất động sản bỏ hoang không có người ở, xây dựng các quy chuẩn giá đất hợp lý, hỗ trợ doanh nghiệp để kích hoạt sự phát triển của thị trường bằng các tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư …", luật sư Cao nêu quan điểm.

Cũng theo chuyên gia này, đưa thị trường về với giá trị thực chất là tốt nhưng phải hỗ trợ tối đa để thị trường có đường phát triển mới là giải pháp tối ưu. Cấm một sản phẩm bước lên thị trường có thể là một giải pháp khung để thị trường có chuyển biến tích cực tìm kiếm những sản phẩm mới hấp dẫn hơn, nhưng nếu không ráp khớp với sự vận hành của thị trường sẽ làm cho thị trường ngột ngạt, không được kiến tạo và hỗ trợ.

Bên cạnh đó, để đảm bảo Quyết định 83/2024 của UBND TP.HCM được thực thi hiệu quả, tránh tình trạng "lách luật" và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, cần phải lưu ý một số điểm quan trọng.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần phải xác định lại mục tiêu, kế hoạch kinh doanh và xác lập các sản phẩm phù hợp trong điều kiện mới. Với một quyết định tương đối rõ và bao trùm cho toàn thành phố như vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó mà "lách" được đi đâu. Vấn đề là, với quy định mới này sẽ áp dụng cho những dự án về sau, còn các dự án đang triển khai, địa phương phải kiểm soát tình trạng chủ đầu tư dự án có những chiêu thức găm hàng, đầu cơ để chờ thời bung ra trục lợi. Kiểm soát được vấn đề minh bạch thông tin của các dự án sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh.

Đối với người dân, lo ngại nhất vẫn là những xáo trộn theo xu hướng nhất thời, việc nghĩ rằng sản phẩm đất nền sẽ khan hiếm trong tương lai có thể sẽ đẩy giá đất nền lên cao trong thời gian tới. Do đó, việc thông tin, minh bạch các thông tin từ quy định đến thông tin về hoạt động, về sản phẩm của các dự án cần thường xuyên cập nhật cho người dân để tránh bị rơi vào các cạm bẫy ảo của thị trường.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, để quy định này thực sự phát huy hiệu quả, điều quan trọng là phải phổ biến đầy đủ và chi tiết cho các đối tượng liên quan, bao gồm cả nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân. Những đối tượng này cần được hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục mới và những thay đổi mà họ sẽ phải tuân thủ, nhằm tránh tình trạng hiểu sai hoặc thiếu thông tin.

Ngoài ra, đối với các cán bộ thi hành luật tại các địa phương, việc đào tạo và nắm bắt cặn kẽ quy định mới cũng là điều cấp thiết. Chỉ khi hiểu rõ cách thức triển khai trong thực tế, họ mới có thể hỗ trợ tốt nhất cho các dự án đang chuyển giao từ quy định cũ sang quy định mới. Đặc biệt, với những trường hợp chuyển tiếp hoặc đang dở dang, cần có các hướng dẫn chi tiết để tránh tình trạng lúng túng, giúp các doanh nghiệp không rơi vào trạng thái hoang mang.

Nếu không có các chuẩn bị kỹ lưỡng như vậy, rất có thể xảy ra những vướng mắc pháp lý mới, dẫn đến tình trạng trì trệ và tạo thêm áp lực cho chính quyền địa phương cũng như thị trường. Việc đồng bộ hóa thông tin và quy trình không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân mà còn đảm bảo rằng quy định mới sẽ thật sự góp phần cải thiện thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền cũng cho rằng, cần phải quy định chặt chẽ, có mục tiêu, mục đích rõ ràng, cụ thể. Khi cấm phân lô, bán nền thì dự án nhà ở đó phải có hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ chung với quy hoạch tổng thể và phải ngăn chặn được doanh nghiệp, cá nhân đầu cơ phân lô, bán nền trái phép.