Tương lai 4.0 thách thức bất động sản công nghiệp Việt Nam
Sau hơn 20 năm phát triển, đến nay lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam đã tạo được sức hút mạnh mẽ đối với các doanh nghiệp nước ngoài, tuy nhiên để ngành này phát triển hơn nữa nhà nước cần có chính sách khắc phục một số khó khăn, thách thức cơ bản.
Trong những năm gần đây Việt Nam đang phát triển ngành kinh tế xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực công nghiệp. Điều này được thể hiện rõ qua việc phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia vào 18 hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các công ty nội địa và nước ngoài.
Tuy nhiên, theo phân tích của JLL Việt Nam vẫn còn tồn tại những rào cản cho phát triển khu công nghiệp cũng như bất động sản phục vụ lĩnh vực này, đó là cơ sở hạ tầng còn hạn chế chưa đáp ứng cho tiềm năng phát triển công nghiệp sản xuất; thời gian vận chuyển hàng hoá tại Việt Nam lâu hơn các nước khác từ 62 giờ, lên tới 102 – 160 giờ. Một mấu chốt nữa, dù chi phí nhân công thấp nhưng kỹ năng lao động cũng rất thấp so với các nước trong khu vực. Do đó, phát triển bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang trong giai đoạn sơ khai giống Thái Lan.
Việt Nam có 80.000 ha đất dành cho phát triển khu công nghiệp
HPX chào sàn, kịch bản "lợi nhuận đột biến" tái xuất!
Lo ngại trước nguy cơ bong bóng bất động sản có thể xảy ra nên Ngân hàng Nhà nước lại tiếp tục có động thái "siết" tín dụng ngành bất động sản. Động thái này buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp để có thêm nguồn vốn mới. Trong đó, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách niêm yết cổ phiếu trên các sàn chứng khoán. Khởi đầu cho chiến dịch huy động vốn thông qua sàn chứng khoán của thị trường bất động sản quý III/2018 là HPX.
Hải Phát Invest là công ty chuyên về xây dựng các loại công trình dân dụng, xây dựng chuyên dụng… và kinh doanh bất động sản, thành lập từ tháng 12/2003 với vốn điều lệ ban đầu 8 tỷ đồng. Sau nhiều lần tăng vốn, lần gần đây nhất - tháng 12/2017, công ty tăng vốn từ 1.200 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng như hiện nay thông qua việc chào bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược.
Điều đáng nói, tính đến cuối năm 2017, Hải Phát Invest đã chuyển nhượng tổng cộng 57/70% tổng vốn điều lệ của Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong và chỉ còn nắm giữ 13%. Như vậy khoản 32,99% chuyển nhượng trong quý I/2018 chênh lệch khá nhiều so với số vốn góp còn lại của Hải Phát Invest tại Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong.
Tuy nhiên, những con số này liệu này đã chính xác? Hay còn những giao dịch nào giữa 2 công ty mà chưa được công bố?
"Phải có cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư"
Luật Đất đai 2013 đã có nhiều điểm tiến bộ, phát huy tác dụng thực tế về điều chỉnh công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Tuy nhiên, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Đại học Luật Hà Nội, cũng cho rằng, vẫn còn quy định chưa chặt chẽ, có lỗ hổng và giá đất đền bù vẫn theo cơ chế “bình mới rượu cũ”.
Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 có một quy định rất hay tại khoản 2 Điều 19 là Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do người sử dụng đất đầu tư mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi nhưng rất tiếc, quy định này vẫn chỉ nằm trên giấy do thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết, đồng bộ việc thi hành. Đáng lẽ chuyện đó, pháp luật phải xử lý, phải điều tiết phần tăng thêm đó từ đất đai vào ngân sách Nhà nước, vì đó là giá trị do Nhà nước đầu tư tạo ra từ đất đai.
Do đó, 70% khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta hiện nay là câu chuyện hoàn toàn dễ hiểu.
Ảnh minh họa
“Điểm nóng” thị trường nhà đất khu Đông Sài Gòn giờ ra sao?
Mặc dù không còn sốt nóng như năm trước nhưng thị trường biệt thự, liền kề tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay cho thấy khách hàng vẫn ưa chuộng nhà liền thổ như một kênh đầu tư và tích trữ tài sản hấp dẫn. Đặc biệt, dữ liệu thống kê giao dịch trên thị trường từ các công ty tư vấn bất động sản đều khẳng định nhu cầu mua biệt thự, liền kề trong các dự án vượt nguồn cung.
Cụ thể, theo CBRE, nguồn cung biệt thự, liền kề tại TP. HCM hạn chế với phần lớn nguồn cung đến từ khu Đông. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở và mua đầu tư đều rất lớn, khi có tới 881 căn biệt thự và nhà liền kề bán được trong ba tháng đầu năm so với nguồn cung mới chỉ có 635 căn chào bán từ bốn dự án.
Sự chênh lệch quá lớn về cung cầu dẫn đến giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng vọt, cao hơn 35-37% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp của shophouse còn tăng phi mã, với mức tăng 262% so với năm trước. Một số dự án chào bán với giá cao nhưng cũng nhanh chóng cháy hàng, trong đó, một dự án ở Quận 2 chào bán 92 căn với giá xấp xỉ 135 triệu đồng/m2 và một dự án khác ở Thủ Đức bán 59 căn với giá bình quân 80 triệu đồng/m2.
Minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam: Câu chuyện định giá thế nào?
Tuy đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị xếp hạng kém minh bạch. Mới nhất, theo báo cáo “Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu năm 2018” của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam dẫn đầu nhóm “kém minh bạch”. Đây là một thông tin không mấy tự hào cho thị trường trong bối cảnh đang có nhiều nhận định về nguy cơ xảy ra bong bóng trong thời gian tới.
Theo bà Nguyễn Hà Nhi Duyên, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá, JLL Việt Nam: “Việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng.”
Việc định giá bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Việc phân tích những giao dịch này sẽ đưa ra những chỉ dẫn quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất. Tuy nhiên trên thực tế, rất khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén. Để xác định những tỷ suất thị trường này, cần nắm bắt tình hình hoạt động cũng như phân tích báo cáo tài chính của những năm gần nhất để ước tính thu nhập thuần hoặc thu nhập trước thuế lãi vay và khấu hao.
