Thích
Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026 quy định "Cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài", có hiệu lực thi hành từ ngày 01/5/2026.
Theo đánh giá của VARS IRE, Nghị quyết 29/2026/QH16 vừa được Quốc hội thông qua có thể trở thành cú hích quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới, trong bối cảnh hàng nghìn dự án vẫn đang bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý kéo dài.
Dưới góc độ phân tích của VARS IRE, nghị quyết này không chỉ mang ý nghĩa xử lý các tồn tại pháp lý trong quá khứ mà còn có thể tạo nền tảng để khơi thông nguồn lực đất đai, tái kích hoạt dòng vốn và phục hồi niềm tin thị trường trong giai đoạn mới.
Hơn 4.400 dự án đang "kẹt" pháp lý
Dữ liệu từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho thấy, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án và quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích khoảng 198.428ha và tổng mức đầu tư gần 3,35 triệu tỷ đồng. Quy mô này tương đương khoảng gấp ba lần tổng vốn đầu tư công dự kiến của cả nước trong năm 2026.
Phần lớn các dự án tồn đọng liên quan đến các vấn đề như giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, xác định mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định. Nhiều trường hợp kéo dài trong nhiều năm và vượt quá thẩm quyền xử lý của địa phương.
Một phần nội dung trong văn bản mà HoREA gửi đến các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản khi nói về Nghị quyết 29.
Theo VARS IRE, điểm đáng chú ý của Nghị quyết 29 là cách tiếp cận theo hướng linh hoạt và thực tiễn hơn. Thay vì chỉ tập trung xử lý sai phạm rồi "đóng băng" dự án, nghị quyết cho phép triển khai đồng thời các giải pháp nhằm đưa dự án trở lại hoạt động. Đây được xem là sự thay đổi lớn trong tư duy điều hành, từ "xử lý để dừng lại" sang "xử lý để vận hành".
Kỳ vọng mở lại nguồn cung cho thị trường
VARS IRE nhận định, tác động rõ nhất của nghị quyết sẽ nằm ở khả năng khơi thông nguồn cung bất động sản sau thời gian dài thiếu hụt vì hàng loạt dự án đình trệ.
Khi các dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, thị trường không chỉ có thêm nguồn hàng mới mà còn gia tăng tính cạnh tranh, qua đó góp phần giảm áp lực tăng giá cục bộ tại nhiều khu vực.
Nghị quyết 29 được kỳ vọng sẽ mở khóa nguồn cung cho thị trường. Ảnh minh họa
Đáng chú ý, nghị quyết được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến đối với phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, lĩnh vực đã gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Theo VARS IRE, việc đưa ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận tại một số dự án còn tồn tại vướng mắc pháp lý có thể giúp tháo gỡ tâm lý e ngại của nhà đầu tư và từng bước phục hồi niềm tin thị trường.
Không chỉ tác động đến nguồn cung, việc tái khởi động các dự án còn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa tới hệ thống tài chính – ngân hàng. Trong giai đoạn vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán do dòng tiền bị tắc nghẽn, kéo theo áp lực nợ xấu gia tăng.
Theo VARS IRE, khi các dự án được vận hành trở lại, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính và giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.
Thành bại phụ thuộc vào địa phương
Dù đánh giá cao tác động của nghị quyết, VARS IRE cho rằng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào khâu thực thi tại địa phương, đặc biệt là vai trò của UBND cấp tỉnh - cơ quan trực tiếp rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng.
Theo đơn vị này, nếu các địa phương chủ động và quyết liệt trong quá trình triển khai, việc tháo gỡ vướng mắc có thể được thúc đẩy nhanh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho toàn thị trường. Ngược lại, nếu vẫn tồn tại tâm lý e ngại trách nhiệm hoặc thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan, nghị quyết có thể không đạt được hiệu quả như kỳ vọng.
VARS IRE cũng cho rằng để Nghị quyết 29 phát huy hiệu quả thực chất, cần sớm ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm cách hiểu và áp dụng thống nhất giữa các địa phương. Song song đó, cơ chế định giá đất cần được xây dựng minh bạch và nhất quán để vừa tránh thất thu ngân sách, vừa không tạo thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp trong quá trình hợp thức hóa dự án.
Ngoài ra, việc chuẩn hóa dữ liệu và tăng cường cơ chế giám sát cũng được xem là yêu cầu quan trọng nhằm hạn chế nguy cơ lợi dụng chính sách để hợp thức hóa sai phạm hoặc trục lợi.
Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao và bền vững trong giai đoạn tới, việc khơi thông nguồn lực đất đai được xem là yếu tố có tính nền tảng đối với thị trường bất động sản cũng như các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu và tài chính.
Theo VARS IRE, Nghị quyết 29 không chỉ là giải pháp xử lý các tồn đọng của quá khứ mà còn có thể trở thành phép thử lớn đối với năng lực điều hành chính sách, mức độ phối hợp giữa các cấp chính quyền và niềm tin của thị trường vào môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và bền vững.
