Bài 4: Gia cố sức bền, linh hoạt nguồn vốn cho thị trường bất động sản trước sức ép lãi suất

Sau nhiều năm phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng, thị trường bất động sản đứng trước yêu cầu phải không ngừng trưởng thành và tăng sức chống chịu khi chu kỳ “tiền đắt” quay trở lại. Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa các kênh dẫn vốn dài hạn là nhiệm vụ tất yếu nhằm giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Trong hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục trải qua các chu kỳ nóng - lạnh thất thường, trong đó sự phụ thuộc lớn của lĩnh vực này vào dòng vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguyên nhân chính. Với mối quan hệ cộng sinh này, sức khỏe của lĩnh vực địa ốc trở nên đặc biệt nhạy cảm trước mọi biến động lãi suất và điều tiết tín dụng.

Thực tế cho thấy, mỗi chu kỳ nới lỏng tín dụng thường kéo theo làn sóng tăng trưởng nóng, dòng tiền rẻ nhanh chóng đổ vào các phân khúc có tính đầu tư cao như đất nền, bất động sản cao cấp. Ngược lại, khi chính sách đảo chiều theo hướng thắt chặt, lãi suất tăng và room tín dụng bị kiểm soát, thanh khoản suy giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư đảo chiều nhanh chóng. Cơ chế vận hành mang tính “đồng pha” với tín dụng này khiến bất động sản rơi vào vòng lặp quen thuộc: Nới lỏng - tăng nóng, siết chặt - trầm lắng.

Diễn biến năm 2022 là ví dụ điển hình. Khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng lên tới 14 - 15%/năm, chi phí vốn leo thang trong khi khả năng tiếp cận tín dụng bị thu hẹp đã khiến thanh khoản thị trường “đứt gãy”. Doanh nghiệp thiếu dòng tiền phải giãn tiến độ, tạm dừng dự án; trong khi nhiều nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao buộc phải bán cắt lỗ. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm sâu ở nhiều khu vực, phản ánh sự mong manh khi phụ thuộc vào tín dụng.

Không chỉ tạo ra biến động ngắn hạn, sự phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng còn làm gia tăng rủi ro tài chính mang tính hệ thống. Nếu doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, áp lực chi phí vốn sẽ nhanh chóng bào mòn dòng tiền khi lãi suất tăng. Rủi ro không chỉ dừng lại ở người mua và doanh nghiệp, mà còn lan sang hệ thống ngân hàng thông qua nợ xấu, tạo áp lực ngược trở lại nền kinh tế.

Ở góc độ cấu trúc, dòng vốn tín dụng trong các giai đoạn “tiền rẻ” cũng góp phần làm méo mó cung - cầu. Nguồn lực có xu hướng chảy vào các phân khúc mang tính đầu tư, găm giữ tài sản, trong khi nhà ở phục vụ nhu cầu thực - đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền lại thiếu hụt kéo dài. Điều này cho thấy, vấn đề không nằm ở mối quan hệ giữa bất động sản và tín dụng, mà ở cách dòng vốn được phân bổ.

Đi vào bản chất vấn đề, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng mối quan hệ cộng sinh giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản là điều tất yếu tại mọi nền kinh tế. Nhưng vấn đề sẽ nảy sinh khi mối quan hệ này rơi vào trạng thái thiếu cân bằng và bền vững, dòng vốn không được sử dụng hiệu quả.

“Phần lớn các dự án bất động sản hiện nay vẫn trông chờ nhiều vào vốn ngân hàng, trong khi các kênh từ thị trường vốn chưa phát huy đầy đủ vai trò. Không chỉ vậy, cấu trúc vốn của hệ thống ngân hàng cũng tồn tại sự lệch pha khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, còn các khoản vay bất động sản thường là trung và dài hạn. Điều này làm gia tăng rủi ro đối với hệ thống ngân hàng, cũng là một trong những lý do buộc các nhà băng phải tăng lãi suất cho vay”, ông Bình phân thích.

Nhìn tổng thể, những vấn đề của thị trường bất động sản thường xuất phát từ hai vấn đề chính: Cấu trúc nguồn vốn nghiêng nhiều hệ thống ngân hàng trong khi hiệu quả sử dụng vốn tín dụng chưa cao. Khi các kênh dẫn vốn trung và dài hạn khác chưa đủ sức san sẻ cùng tín dụng, mọi biến động lãi suất đều có thể bị khuếch đại thành biến động chu kỳ của toàn thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không thể siết tín dụng vào bất động sản một cách cơ học hay phân bổ “cào bằng”, mà cần được điều tiết linh hoạt, hướng đúng vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý minh bạch và mục đích sử dụng vốn rõ ràng.

Nhiệm vụ song song là phải nâng cao “sức đề kháng” cho các chủ thể trên thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp và người mua. Cùng với đó, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, thông qua việc thúc đẩy phát triển mạnh các kênh huy động vốn tiềm năng. Chỉ khi triển khai đồng thời các nhiệm vụ này, thị trường mới có thể hướng tới quỹ đạo phát triển ổn định, bền vững hơn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao là đối tượng chịu tác động trực tiếp và mạnh nhất khi lãi suất tăng.

Rủi ro lớn nhất của nhóm này đến từ sự kết hợp của ba yếu tố: Chi phí lãi vay tăng, thanh khoản suy giảm và áp lực mất cân đối dòng tiền. Lúc này, người mua rất dễ rơi vào vòng xoáy bán cắt lỗ - kịch bản từng xảy ra trong giai đoạn 2022 - 2023.

“Trên thị trường thứ cấp, mức chiết khấu phổ biến hiện dao động từ 15 - 30% so với đỉnh. Nhiều khu vực từng ghi nhận sốt đất cục bộ đang rơi vào tình trạng “trắng bên mua”, buộc người bán phải giảm giá sâu hơn nữa”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết.

Các giải pháp mang tính tình thế như đảo nợ, vay tiêu dùng hay chuyển ngân hàng trở nên kém khả thi hơn khi điều kiện tín dụng bị siết chặt. Trong bối cảnh đó, theo chuyên gia, người mua buộc phải nhìn lại bài toán tài chính theo hướng căn cơ hơn để tìm ra giải pháp phù hợp nhất, đồng thời thiết kế cấu trúc các khoản vay sau này đủ an toàn để “chịu đựng” được mọi kịch bản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đối với nhóm này, giải pháp cần mang tính chủ động và thực tế: “Trong chu kỳ lãi suất tăng, yếu tố sống còn đối với nhà đầu tư cá nhân không còn là tối đa hóa lợi nhuận, mà là quản trị rủi ro và duy trì an toàn tài chính”. 

Cụ thể, ông Đính cũng đề xuất 4 giải pháp cho nhóm này. Thứ nhất, rà soát lại toàn bộ danh mục và nghĩa vụ tài chính, đánh giá chính xác khả năng trả nợ trong các kịch bản lãi suất khác nhau.

Thứ hai, ưu tiên giữ lại các tài sản có khả năng tạo dòng tiền sớm (cho thuê, khai thác), hoặc có tính thanh khoản tốt để đảm bảo dòng tiền duy trì ổn định.

Thứ ba, chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư. “Trong trường hợp đòn bẩy vượt quá ngưỡng an toàn, cần mạnh dạn giảm bớt tài sản, chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để giảm áp lực nợ, thay vì cố “ôm giữ” dẫn đến rủi ro lớn hơn”, ông Đính nói.

Thứ tư, làm việc sớm với ngân hàng để tìm kiếm các giải pháp như cơ cấu lại thời hạn trả nợ, điều chỉnh phương án trả nợ phù hợp với dòng tiền thực tế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng giải pháp lâu dài là “phòng bệnh hơn chữa bệnh”. Lời khuyên cho người mua nhà là chỉ xuống tiền khi tự tin vào kế hoạch tài chính của mình. Cụ thể, cần tính toán kỹ khả năng tài chính trước khi vay, tỷ lệ nợ nên dưới 40% thu nhập để đảm bảo an toàn. Đồng thời, cần có khoản dự phòng ít nhất 6 - 12 tháng để ứng phó với biến động lãi suất.

Để tránh rơi vào bẫy tài chính, người mua cần học cách đánh giá toàn diện bảng chi phí tổng thể thay vì chỉ nhìn vào tổng giá trị cuối cùng của căn nhà. Việc lựa chọn phương án thanh toán phải bám sát khả năng chi trả thực tế, cân đối khoản trả nợ hàng tháng dựa trên thu nhập ổn định sau khi trừ chi phí thiết yếu.

Bên cạnh đó, các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, phục vụ nhu cầu thực, có thể khai thác sinh dòng tiền hoặc dễ dàng thanh khoản là ưu tiên hàng đầu.

Một điểm đáng chú ý là mức độ hiểu biết tài chính của người dân Việt Nam vẫn còn hạn chế. Theo khảo sát của S&P Global, chỉ khoảng 24% người trưởng thành có kiến thức tài chính cơ bản. Điều này khiến nhiều người dễ rơi vào “bẫy lãi suất thả nổi” mà không lường trước rủi ro.

Nhìn tổng thể, khi mặt bằng lãi suất bước vào chu kỳ mới, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn là “công cụ khuếch đại lợi nhuận”, mà trở thành bài toán quản trị rủi ro. Đối với nhà đầu tư và người mua ở thực, ưu tiên hàng đầu lúc này là nới rộng “vùng an toàn” tài chính và đảm bảo khả năng thích nghi trong mọi kịch bản.

Nếu như người mua chỉ chịu sức ép một chiều từ khả năng chi trả thì doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt thế giằng co hai chiều: Chi phí vốn tăng ở đầu vào ảnh hưởng đến cán cân tài chính và tiến độ dự án, trong khi thanh khoản suy giảm ở đầu ra do lực cầu yếu đi.

Theo khảo sát, các doanh nghiệp địa ốc đang tiếp cận tín dụng ngân hàng với mức lãi suất trung bình khoảng 11 - 12%/năm đối với dự án đã được thu xếp vốn; 14 - 15%/năm cho các khoản vay mới và sau 6 - 12 tháng sẽ điều chỉnh một lần. Thậm chí, có trường hợp mức lãi vay lên tới 18%/năm.

Đồng thời, điều kiện tiếp cận vốn cũng khắt khe hơn khi tỷ lệ cho vay giảm từ 70% xuống còn 50 – 60% giá trị dự án, buộc doanh nghiệp phải tăng tỷ lệ vốn đối ứng. Kể cả khi đã được cấp tín dụng, việc giải ngân vẫn rất chậm, nhỏ giọt và khó tiếp cận khoản vay mới.

Đáng chú ý, dòng tiền “khó” khiến tỷ lệ giao dịch trên thị trường sụt giảm 30 - 50% so với giai đoạn cao điểm, buộc các chủ đầu tư phải kéo dài tiến độ thanh toán, tung các chính sách hỗ trợ tài chính hoặc tập trung vào nhóm khách hàng có sẵn dòng tiền thay vì phụ thuộc vào vốn vay.

Trước áp lực này, yêu cầu đầu tiên là giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, để đứng vững trước mọi biến động, doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư, tăng vốn chủ sở hữu, kiểm soát đòn bẩy tài chính để nâng cao sức chống chịu.

Song song đó, chiến lược sản phẩm và việc kiểm soát chi phí vốn cũng cần được điều chỉnh. Ông Đính phân tích, doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục dự án theo hướng tập trung và hiệu quả. Cụ thể, ưu tiên nguồn lực cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, có thể triển khai ngay và đáp ứng nhu cầu ở thực – phân khúc có tính thanh khoản tốt hơn trong giai đoạn khó khăn. Đồng thời, mạnh dạn cắt giảm, chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư (M&A) đối với các dự án không phải thế mạnh hoặc hiệu quả thấp nhằm tránh đầu tư dàn trải.

Từ góc độ quản trị, các doanh nghiệp phải xây dựng cơ chế quản lý rủi ro tài chính theo kịch bản lãi suất tăng, kèm theo kế hoạch dự phòng chi phí vốn và dòng tiền. Điều này không chỉ giúp xử lý sự cố ngắn hạn mà còn củng cố nền tảng cho hoạt động dài hạn, tránh trường hợp đứt gãy tài chính khi tín dụng bị siết chặt hoặc thị trường tiêu dùng sụt giảm.

Trong bối cảnh này, doanh nghiệp còn cần cân nhắc những điều kiện tài chính an toàn hơn, như giữ tỷ lệ đòn bẩy ở mức lành mạnh, tăng dự trữ vốn, và giảm tỷ lệ vay ngắn hạn để tài trợ cho dự án dài hạn.

Bên cạnh đó, cần linh hoạt trong chính sách bán hàng và sản phẩm, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp với sức mua, thiết kế chính sách thanh toán hợp lý để hỗ trợ người mua trong điều kiện lãi suất cao, từ đó cải thiện thanh khoản thị trường.

Đặc biệt, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, thị trường bất động sản nói chung và khối doanh nghiệp nói riêng cần giảm dần sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tái cấu trúc nguồn vốn và phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn cho thị trường.

Việc khơi thông các kênh dẫn vốn trung và dài hạn để “chia lửa” cho tín dụng được xem là giải pháp then chốt, cần thực hiện song song với nhiệm vụ nâng cao khả năng thích ứng cho thị trường. Thực tế, việc phát triển thị trường vốn cho thị trường bất động sản đã nhiều lần được đưa ra và bàn luận trong những năm qua.

Gần nhất, tháng 2 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Công điện số 12/CĐ-TTg về một số nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm điều hành chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa năm 2026.

Trong đó nhấn mạnh: “Thực hiện hiệu quả các giải pháp huy động nguồn lực đầu tư trong nước và ngoài nước; tận dụng dư địa về nợ công, bội chi trong giới hạn an toàn để huy động nguồn lực, phát hành trái phiếu Chính phủ đầu tư cho công trình trọng điểm; tăng cường xúc tiến, thu hút các dự án FDI có quy mô lớn, công nghệ cao; phát triển mạnh mẽ, hiệu quả, bền vững thị trường vốn (thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đưa Trung tâm tài chính quốc tế vào hoạt động chính thức trong tháng 2/2026 tại TP.HCM, Đà Nẵng), tạo kênh huy động vốn trung - dài hạn cho nền kinh tế, giảm áp lực lên nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng.

Khẩn trương triển khai hiệu quả Nghị quyết về việc thí điểm sàn giao dịch tài sản mã hóa, Đề án Thành lập và phát triển thị trường các-bon tại Việt Nam đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thông qua”.

Có thể thấy, điểm yếu chí tử của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở cấu trúc nguồn vốn, do phụ thuộc và chịu ảnh hưởng quá lớn từ tín dụng ngân hàng. Do đó, việc phát triển các kênh huy động vốn dài hạn không chỉ là giải pháp tình thế mà là yêu cầu mang tính cấu trúc.

Với đặc thù yêu cầu nguồn vốn trung và dài hạn lớn, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được xem là một trong những kênh huy động vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản, bên cạnh vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng.

Sau giai đoạn khủng hoảng niềm tin, năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mang tính cấu trúc của thị trường sơ cấp với tổng giá trị phát hành ước đạt khoảng 644.000 tỷ đồng, tăng 32% so với năm trước và tiệm cận mức đỉnh năm 2021, trong đó tập trung chủ yếu vào nhóm ngân hàng và bất động sản. Tỷ lệ chậm trả cũng giảm mạnh từ 12,2% xuống còn 1,3%, cho thấy chất lượng thị trường đang được cải thiện.

Đây cũng là năm chứng kiến những bước tiến trong chính sách - đặc biệt là việc ban hành Nghị định số 245/2025/NĐ-CP, qua đó kiến tạo hành lang pháp lý và nâng cao trách nhiệm của tổ chức phát hành cũng như bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Quy mô phát hành năm 2026 dự kiến đạt khoảng 800.000 tỷ đồng, tăng 24% so với năm trước. Tuy nhiên, theo bà Bá Thị Thu Huệ - Giám đốc Thương mại FiinRatings, thị trường sẽ không còn "dễ dãi" mà yêu cầu chuẩn hóa minh bạch khắt khe hơn, nơi "doanh nghiệp phải đủ chuẩn mới có thể huy động được vốn". Bất động sản sẽ phải cạnh tranh với các nhóm ngành tiềm năng khác như năng tượng - hạ tầng - tiện ích, sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng thiết yếu, trái phiếu xanh/ESG…

Bà Huệ cho rằng kênh TPDN sẽ tiếp tục trở thành kênh huy động bù đắp cho tín dụng ngân hàng nhưng sẽ có sự phân hóa đáng kể giữa các nhóm doanh nghiệp: “Nhóm có dự án pháp lý rõ ràng và dòng tiền tốt thì sẽ có cửa phát hành rộng mở; nhóm sử dụng đòn bẩy cao và dự án vướng pháp lý sẽ gặp thách thức lớn hơn”.

Chia sẻ với Reatimes, GS. TS. Võ Xuân Vinh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh doanh - Đại học Kinh tế TP.HCM bổ sung thêm, trong thời gian qua, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã huy động vốn thông qua các hình thức như hợp đồng góp vốn, đặt cọc.

Điều này tạo ra điểm nghẽn lớn về minh bạch, khiến doanh nghiệp khó đáp ứng điều kiện phát hành trái phiếu, thậm chí tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Khi thị trường suy giảm, thanh khoản kém, dự án chậm tiến độ, áp lực trả nợ trái phiếu gia tăng, dẫn đến tình trạng phải gia hạn, tái cơ cấu hoặc cầm cố tài sản để xử lý nghĩa vụ nợ. “Do đó trong bối cảnh mới, doanh nghiệp cần nâng cao tính minh bạch khi phát hành trái phiếu, đặc biệt là pháp lý dự án và mục đích sử dụng vốn”, GS. Vinh khuyến nghị.

Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán đang chuyển đổi vai trò từ kênh đầu tư thứ cấp sang kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế. Tổng vốn hóa thị trường cuối năm 2025 ước đạt gần 380 tỷ USD, tương đương gần 80% GDP, một bước tiến khá dài so với mức 50% - 70% giai đoạn 2022 - 2025. Trong ngắn hạn, Bộ Tài chính cũng đã đặt mục tiêu vốn hóa phải đạt 100% GDP ngay trong năm 2026.

Về tiềm năng, định giá của thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn ở mức hấp dẫn, với động lực lớn từ mục tiêu tăng trưởng cao và kỳ vọng được nâng hạng lên Emerging Market vào tháng 9 năm nay. Ước tính, việc nâng hạng có thể thu hút thêm khoảng 8 - 10 tỷ USD trong giai đoạn 2026-2030, tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, trong năm 2025, bức tranh phân hóa rõ rệt đang diễn ra ở nhóm cổ phiếu bất động sản, khi dòng tiền có xu hướng dồn vào một số mã thay vì lan tỏa. GS. TS. Võ Xuân Vinh cũng chỉ ra, thị trường chứng khoán là kênh huy động vốn hiệu quả khi thị trường thuận lợi và niềm tin nhà đầu tư được củng cố. Do đó, các doanh nghiệp địa ốc cần tranh thủ tốt các cơ hội để phát hành cổ phiếu.

Trong dài hạn, giới chuyên gia kỳ vọng sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng công như cao tốc, metro, sân bay, bến cảng sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phục hồi của cổ phiếu bất động sản.

Về hướng đi, TS. Lê Duy Bình khuyến nghị các doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng báo cáo tài chính, minh bạch trong sử dụng vốn và cải thiện hiệu quả kinh doanh. “Đây là điều kiện tiên quyết để thuyết phục nhà đầu tư là tổ chức hay cá nhân, tham gia vào cổ phiếu hoặc trái phiếu của doanh nghiệp”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về minh bạch thông tin và quản trị công ty, sau một bước đi đúng đắn là cho phép nhà đầu tư ngoại giao dịch qua Global Broker (theo Thông tư số 08/2026/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, ban hành ngày 3/2/2026).

Thứ hai, phát triển nhà đầu tư tổ chức để củng cố nội lực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhà đầu tư cá nhân trong nước đang chiếm đa số trong 12,3 triệu tài khoản. Thứ ba, đẩy mạnh phát triển hạ tầng thị trường để vận hành ổn định, đáp ứng tiêu chí cho MSCI nâng hạng tiếp theo.

Tiếp theo, vốn FDI vào bất động sản cũng đang có sự khởi sắc, mở ra nhiều cơ hội và triển vọng cho thị trường. Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn FDI thực hiện trong hai tháng đầu năm 2026 ước đạt 3,21 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là ngành có tổng vốn FDI thực hiện đứng thứ hai, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Đặc biệt, theo TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành, trong bối cảnh biến động địa chính trị toàn cầu chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến an toàn và hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ môi trường chính trị ổn định, mạng lưới hội nhập sâu rộng, vị trí địa kinh tế chiến lược trên các tuyến giao thương quốc tế cùng đường lối đối ngoại cân bằng, trung lập.

“Với thị trường bất động sản, tác động sẽ có cả hai chiều, nhưng xu hướng chủ đạo trong trung và dài hạn là tích cực. Cơ hội rộng mở cho bất động sản công nghiệp đồng thời lan tỏa hiệu ứng sang nhiều phân khúc khác như nhà ở, thương mại, dịch vụ”, ông Điền phân tích.

Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư - đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản (REITs) và tài sản mã hóa cũng đang mở ra những hướng đi mới.

Hiện nay, tại Việt Nam mới chỉ có vài quỹ REITs hoạt động như Techcom Vietnam REIT hay Vincom Retail REIT, quy mô nhỏ, thanh khoản thấp và thiếu khung pháp lý khuyến khích nhà đầu tư cá nhân.

Trong khi đó, tài sản mã hóa được xem là xu hướng mới trên thế giới, cho phép chia nhỏ quyền sở hữu bất động sản thành các “token” kỹ thuật số có thể giao dịch.

Theo GS. TS. Võ Xuân Vinh, các kênh này có tiềm năng để trở thành kênh dẫn vốn bền vững cho thị trường, tuy nhiên cần có lộ trình dài hạn, xây dựng khung pháp lý rõ ràng, có cơ chế giám sát - quản lý rủi ro và nâng cao nhận thức của nhà đầu tư.

Ngoài ra, Việt Nam còn nhiều dư địa khai thác các nguồn lực mới như tài chính xanh, tín chỉ carbon, kiều hối hay thị trường tài sản số. Tuy nhiên, để các kênh vốn này phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là nâng cao tính minh bạch của thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh và hoàn thiện khung pháp lý. Khi niềm tin thị trường được củng cố, các kênh dẫn vốn mới có thể phát triển bền vững và ổn định.

*******

Có thể thấy, chu kỳ lãi suất như một “phép thử”, khiến thị trường bất động sản bộc lộ những điểm yếu và buộc phải học cách trưởng thành hơn. “Cơn gió ngược” này không chỉ mang đến thách thức mà còn tạo ra cơ hội để tái cấu trúc toàn diện, hướng tới một mô hình phát triển bền vững hơn. Ở đó, doanh nghiệp buộc phải đề cao tính minh bạch, kiểm soát rủi ro và phát triển có trọng tâm; người mua thận trọng hơn trước các kế hoạch tài chính; thị trường tập trung kiến tạo hệ sinh thái vốn đa dạng, bền vững và sử dụng dòng tiền hiệu quả hơn.

Khi được vận hành đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ vững vàng trước những chu kỳ lên - xuống của lãi suất, đứng vững bằng nội lực bền bỉ và cấu trúc vốn cân bằng.

Bức tranh toàn cảnh về chu kỳ biến động lãi suất trong những năm qua cùng những dự báo, khuyến nghị của giới chuyên gia sẽ tiếp tục được Reatimes thông tin trong các bài viết tiếp theo!