Vốn ngoại vào Việt Nam có sự phân hoá, ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền bền vững

Yên Ninh

Thứ Sáu, 24/04/2026 - 06:20

Nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư đang củng cố sức hút của bất động sản Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Song thay vì chảy dàn trải, dòng vốn ngoại có xu hướng phân hoá và chọn lọc hơn, ưu tiên các thị trường trọng điểm và những phân khúc tạo giá trị bền vững trong dài hạn.

Có thể bạn quan tâm

Bất động sản bước vào chu kỳ mới: Khi ngoại ô trở thành những cực tăng trưởng độc lập Áp lực lãi suất đè nặng, người vay mua nhà cần ứng phó thế nào? Thị trường bất động sản bước vào quý II/2026: Nguồn cung tăng, dòng tiền còn thận trọng Giá đất nền Hà Nội "hạ nhiệt", giao dịch vẫn lao dốc: Ai đang "ôm hàng"?

Nhu cầu đầu tư gia tăng

Các chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, kết thúc năm 2025, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì nền tảng vĩ mô ổn định với mức tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, trong khi tổng vốn đầu tư thực hiện tăng 12,1% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là điểm sáng, với tổng vốn đăng ký đạt gần 38,4 tỷ USD và vốn giải ngân khoảng 27,6 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Cơ cấu dòng vốn cũng cho thấy sự hiện diện ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư châu Á, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Singapore, Trung Quốc, Hong Kong (Trung Quốc) và Nhật Bản.

Trên nền tảng đó, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với khối ngoại cũng đang gia tăng tương ứng. Số liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong giai đoạn 2023 - 2025, mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam đã gia tăng đáng kể, với lượng tìm kiếm tăng khoảng 28%. Đáng chú ý, sự quan tâm này không còn phân bổ dàn trải như trước, mà đang có xu hướng tập trung rõ nét vào các đô thị trọng điểm. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm khoảng 40% tổng lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp đến là Hà Nội với 22%. Bên cạnh hai trung tâm lớn, các thành phố ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang cũng thu hút khoảng 15% sự quan tâm.

Lý giải xu hướng này, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Gia sản FIDT chia sẻ với Reatimes rằng, nếu nhìn một cách khái quát, các yếu tố nội tại đang giúp Việt Nam duy trì đà tăng trưởng và trở thành điểm đến của dòng vốn ngoại.

Cụ thể, nền tảng vĩ mô ổn định đóng vai trò như "điểm neo", giúp nhà đầu tư nước ngoài yên tâm trong bối cảnh nhiều thị trường toàn cầu còn tiềm ẩn rủi ro. Ngoài ra, các chính sách điều hành theo hướng hỗ trợ tăng trưởng từ cải thiện môi trường đầu tư, hoàn thiện pháp lý đến đẩy mạnh phát triển hạ tầng cũng đang tạo ra lực đẩy rõ nét cho các hoạt động kinh tế. Và quan trọng hơn, Việt Nam không chỉ thu hút vốn, mà còn cho thấy năng lực hấp thụ và chuyển hóa dòng vốn thành các dự án, tài sản và giá trị thực trong nền kinh tế.

Chính sự vận hành đồng thời của ba yếu tố này, theo ông Ngô Thành Huấn, đang tạo nên sức hấp dẫn mang tính cấu trúc, giúp Việt Nam không chỉ "đón" được dòng vốn ngoại, mà còn giữ chân và khai thác hiệu quả dòng vốn trong dài hạn.

Chia sẻ tại tọa đàm "Đón dòng vốn ngoại - Đâu sẽ là phân khúc và sản phẩm tiềm năng", ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư giữa các quốc gia trong khu vực ngày càng gay gắt, Việt Nam vẫn duy trì được sức hấp dẫn nhờ những nền tảng mang tính cấu trúc và bền vững. Theo ông, yếu tố đầu tiên và có tính quyết định chính là sự ổn định chính trị, đây là một lợi thế nổi bật trong bối cảnh nhiều nền kinh tế toàn cầu đang đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng. Cùng với đó, môi trường pháp lý tại Việt Nam đang từng bước được hoàn thiện theo hướng minh bạch, tiệm cận chuẩn mực quốc tế, qua đó không chỉ nâng cao tính dự báo của chính sách mà còn góp phần giảm thiểu rủi ro, củng cố niềm tin dài hạn cho nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh yếu tố thể chế, chuyên gia Savills Việt Nam đặc biệt nhấn mạnh vai trò ngày càng rõ nét của đầu tư hạ tầng trong việc tái định hình sức hấp dẫn của thị trường. Theo đó, việc Chính phủ đẩy mạnh phát triển các dự án hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt là hạ tầng giao thông và kết nối vùng, không chỉ giúp cải thiện hiệu quả lưu thông hàng hóa, dịch vụ mà còn mở rộng không gian phát triển cho các ngành kinh tế, trong đó có bất động sản và công nghiệp. Đồng thời, triển vọng tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế Việt Nam được hậu thuẫn bởi quá trình hội nhập sâu rộng và chuyển dịch cơ cấu cũng tiếp tục là điểm tựa quan trọng trong quyết định phân bổ vốn của nhà đầu tư quốc tế.

Ở góc nhìn sâu hơn, ông Troy Griffiths cho rằng động lực căn bản của thị trường còn đến từ quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh và xu hướng dịch chuyển dân cư ngày càng mạnh mẽ vào các đô thị lớn. Sự gia tăng này kéo theo nhu cầu ngày càng lớn đối với hạ tầng, nhà ở và các dịch vụ đô thị, qua đó hình thành một hệ sinh thái đầu tư đa dạng và giàu tiềm năng. "Chính những yếu tố mang tính nền tảng này không chỉ nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực, mà còn tạo lực hút bền vững đối với dòng vốn từ các thị trường phát triển như Nhật Bản và châu Âu", ông Troy Griffiths đánh giá.

Vốn ngoại phân hoá, ưu tiên dòng tiền bền vững

Mặc dù mức độ quan tâm và nhu cầu tìm kiếm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam gia tăng rõ rệt, song theo các chuyên gia, dòng vốn ngoại không còn "dễ dãi" như giai đoạn trước. Ngược lại, trong bối cảnh biến động toàn cầu gia tăng, dòng tiền quốc tế trở nên thận trọng hơn, có sự phân hoá rõ nét, đồng thời có xu hướng tập trung vào những dự án có nền tảng pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền ổn định và triển vọng phát triển bền vững trong dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhìn về cấu trúc dòng vốn, ông Ngô Thành Huấn cho biết, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam hiện có sự phân hoá thành 4 nhóm chính, mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư riêng. Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc). Điểm đặc trưng trong chiến lược đầu tư của nhóm này là "đi theo chuỗi cung ứng", tức là đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Vì vậy, các phân khúc như kho xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng "chơi lớn" khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng.

Nhóm thứ ba, theo ông Ngô Thành Huấn là các nhà đầu tư theo chiến lược "Alpha", tức là tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi. Điều này đòi hỏi các thương vụ phải có cấu trúc chặt chẽ, thường thông qua hình thức liên doanh (joint venture), tái định giá tài sản hoặc tham gia vào những dự án có mức giá hấp dẫn nhưng cần năng lực phát triển. Nhóm còn lại là các quỹ đầu tư cơ hội, chuyên tìm kiếm tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn để thực hiện mua lại, tái cấu trúc và gia tăng giá trị. Thực tế, trong giai đoạn đầy thách thức vừa qua, thị trường chứng kiến sự tham gia rõ nét của các quỹ lớn như VinaCapital hay Dragon Capital. Đây là những nhà đầu tư có khả năng "đi ngược chu kỳ", tận dụng cơ hội khi thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản.

"Dòng vốn nước ngoài hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản tốt, mà còn hướng đến hệ sinh thái liên quan. Theo đó, các nhà đầu tư ngoại sẽ không đơn thuần mua bất động sản, mà tham gia xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics, thậm chí là hạ tầng dữ liệu gắn với chiến lược dài hạn tại thị trường mục tiêu", ông Ngô Thành Huấn chia sẻ.

Cùng với đó, dòng vốn cũng đang tái định vị theo hướng ưu tiên các phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định và bền vững. Chia sẻ với báo chí, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, diễn biến thị trường khu vực trong năm qua phản ánh xu hướng chủ đạo là sự chuyển dịch của dòng vốn vào các phân khúc tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Lấy ví dụ, ông cho biết, trong quý IV/2025, tại TP.HCM, các thương vụ liên quan đến đại dự án phức hợp ven biển với tổng giá trị ước tính gần 664,5 triệu USD phản ánh rõ tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư đối với tiềm năng du lịch và hạ tầng kết nối. Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng tiền lại có xu hướng "xoay trục" mạnh mẽ về các tài sản bán lẻ và thương mại tại khu vực lõi đô thị, với những giao dịch tiêu biểu đạt khoảng 138 triệu USD.

Không chỉ dừng lại ở hai trung tâm lớn, TS. Sử Ngọc Khương cũng chỉ ra rằng sự tham gia tích cực của các nhà phát triển vào phân khúc nhà ở và các dự án phức hợp tại Bình Dương (cũ) đang phản ánh kỳ vọng rõ nét về một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, những tài sản chất lượng cao, sở hữu vị trí chiến lược và có khả năng tạo dòng tiền bền vững sẽ không chỉ thu hút dòng vốn, mà còn giữ vai trò dẫn dắt cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới./.