Thích
Lãi suất "leo thang", người vay mua nhà "đuối sức"
Từ đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất ghi nhận xu hướng tăng nhanh hơn dự kiến. Các gói vay với kỳ cố định 12 tháng đã lên khoảng 10%/năm, trong khi kỳ 18 tháng phổ biến ở mức 13 - 14%/năm. Đáng chú ý, nhiều ngân hàng cũng đã thu hẹp hoặc dừng triển khai các gói ưu đãi kéo dài 24 tháng như trước đây, dư địa cho vay càng thu hẹp.
Trong bối cảnh đó, không ít người mua nhà bắt đầu rơi vào vòng xoáy áp lực tài chính, đặc biệt là những trường hợp đã vay trong giai đoạn lãi suất thấp. Chị Vũ Thanh Trúc (Dương Nội, Hà Nội) chia sẻ với Reatimes, chị từng xem việc mua nhà là cột mốc quan trọng để sớm ổn định cuộc sống, nhưng về ở chưa bao lâu đã rơi vào cảnh nặng gánh vì trả nợ. Đầu năm 2024, chị quyết định mua một căn hộ trị giá khoảng 2,7 tỷ đồng, trong đó sử dụng đòn bẩy tài chính với khoản vay ngân hàng khoảng 1,8 tỷ đồng, hưởng mức lãi suất ưu đãi khoảng 7%/năm trong 24 tháng đầu.
Ở thời điểm đó, bài toán tài chính được tính toán ở mức tương đối "vừa sức". Trung bình mỗi tháng, gia đình chị chi trả khoảng trên dưới 15 triệu đồng, chiếm chưa đến một nửa tổng thu nhập, nên vẫn đủ chi tiêu. "Khi ấy, áp lực là có nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Tôi nghĩ rằng vài năm nữa thu nhập tăng lên thì mọi thứ sẽ nhẹ nhàng hơn", chị Trúc nhớ lại.
Tuy nhiên, bước ngoặt xuất hiện từ đầu năm 2026, khi khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, nhanh chóng tăng lên mức 13%/năm. Khi đó, số tiền phải trả hàng tháng tăng vọt lên hơn 23 triệu đồng, trong khi chi phí sinh hoạt lại không ngừng leo thang. Để thích ứng, vợ chồng chị buộc phải siết chặt chi tiêu, cắt giảm gần như toàn bộ các khoản không thiết yếu, từ du lịch, giải trí đến các kế hoạch cá nhân như sinh thêm con. "Chỉ cần có một khoản phát sinh bất ngờ là thấy rất áp lực, vì gần như không còn quỹ dự phòng", chị nói.
Hiện tại, gia đình chị đang đứng trước hai lựa chọn, một là tìm cách chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để giảm áp lực lãi suất, hai là bán lại căn hộ để thu hẹp gánh nặng tài chính. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường còn trầm lắng, cả hai phương án đều tiềm ẩn nhiều rủi ro và chưa thực sự khả thi. "Tôi từng nghĩ mua nhà là để ổn định cuộc sống. Nhưng đến lúc này, lại cảm thấy mình đang phải xoay sở với từng khoản nợ mỗi tháng. Nếu lãi suất tiếp tục biến động, thực sự không biết có thể trụ được bao lâu", chị Trúc chia sẻ.
.(Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Cùng trong hoàn cảnh tương tự, gia đình anh Phạm Quang Huy (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng bắt đầu cảm nhận rõ áp lực tài chính khi khoản vay mua nhà dần bước qua giai đoạn ưu đãi lãi suất. Anh Huy cho biết, năm 2024, vợ chồng anh quyết định vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng để mua một căn hộ hai phòng ngủ, nhằm ổn định chỗ ở lâu dài cho con nhỏ. Thời điểm đó, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng giảm so với đầu năm, ở mức 6,8%/năm trong 2 năm đầu, nên số tiền phải trả hàng tháng chỉ khoảng khoảng 11 - 12 triệu đồng/tháng, mức chi được tính toán là vừa vặn với tổng thu nhập gần 30 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng. "Tính toán ban đầu khá ổn, vẫn còn một phần để chi tiêu và tích lũy", anh Huy nói.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, khi thời gian ưu đãi kết thúc, ngân hàng thông báo mức lãi suất thả nổi dự kiến lên tới 10%/năm. Với mức này, số tiền phải trả hàng tháng tăng lên khoảng 18 triệu đồng, tức là "đội" thêm khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng so với trước.
Khoản chênh lệch tưởng như không quá lớn này lại khiến ngân sách gia đình bị đảo lộn hoàn toàn. "Trước đây, sau khi trả nợ, chúng tôi còn khoảng 18 triệu đồng để chi tiêu cho gia đình 3 người, dù phải tiết kiệm nhưng vẫn xoay xở được. Giờ chỉ còn khoảng 12 triệu đồng, mọi thứ rất khó khăn", anh Huy chia sẻ.
Để duy trì cân đối tài chính, gia đình anh buộc phải cắt giảm gần như toàn bộ các khoản chi không thiết yếu. Tuy nhiên, áp lực vẫn ngày càng lớn khi chi phí sinh hoạt không ngừng tăng. Trong bối cảnh đó, vợ chồng anh Huy đã tính đến phương án rao bán căn hộ, dù đây là nơi ở đã gắn bó gần hai năm."Giữ lại thì áp lực quá lớn, mà bán đi thì cũng tiếc. Nhưng nếu lãi suất tiếp tục tăng lên mà thu nhập không cải thiện, thì khoản vay này sẽ trở thành gánh nặng dài hạn", anh nói.
Người vay mua nhà cần làm gì để vượt qua áp lực lãi suất?
Theo ghi nhận, làn sóng lãi suất tăng đang tạo ra những áp lực ngày càng rõ nét lên nhóm khách hàng vay mua nhà. Chia sẻ với Reatimes, chị Lê Hoài An, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời gian gần đây, số lượng khách hàng tìm đến nhờ tư vấn bán lại nhà có xu hướng gia tăng, dù phần lớn các tài sản này mới được mua trong vòng 1 - 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, theo chị An, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi, việc chuyển nhượng nhà không hề dễ dàng.
"Sai lầm phổ biến của nhiều người mua nhà là chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu để tính toán phương án tài chính, trong khi chưa lường trước kịch bản lãi suất thả nổi tăng mạnh sau giai đoạn ưu đãi", chị Lê Hoài An chia sẻ.
Từ kinh nghiệm tư vấn thực tế, chị An cho biết, khi lãi suất tăng cao, nhiều người vay đã chủ động điều chỉnh lại kế hoạch tài chính, như trao đổi với ngân hàng để giãn tiến độ trả nợ, hoặc tìm cách chuyển khoản vay sang ngân hàng khác với hy vọng được hưởng mức lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, theo môi giới này, việc "đảo nợ" không phải lúc nào cũng giúp giảm áp lực như kỳ vọng nếu không tính toán kỹ. Bởi khi tất toán khoản vay cũ để chuyển sang ngân hàng mới, người vay có thể phải trả thêm nhiều khoản chi phí như phí trả nợ trước hạn (khoảng 1 - 3% số tiền còn nợ), các chi phí khác như công chứng, đăng ký lại tài sản thế chấp, phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay... Trong nhiều trường hợp, giữ nguyên khoản vay cũ và điều chỉnh kế hoạch tài chính lại là phương án hợp lý hơn.
Môi giới này nhìn nhận, trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng nhất không phải là cố "đoán" lãi suất sẽ lên hay xuống, mà là lựa chọn cách vay phù hợp với khả năng tài chính của mình và duy trì kỷ luật chi tiêu trong suốt thời gian vay.
Với những người có thu nhập ổn định nhưng không quá dư dả, chị An này khuyến nghị người mua nên chọn các gói lãi suất cố định trong khoảng 1 - 3 năm. Dù mức lãi ban đầu có thể cao hơn một chút, nhưng đổi lại người vay sẽ chủ động hơn, tránh bị "sốc" khi lãi suất biến động trong ngắn hạn.
Ngược lại, với những người có kế hoạch trả nợ nhanh trong 1 - 2 năm, có thể chọn gói lãi suất cố định ngắn hạn. Tuy nhiên, vẫn cần chuẩn bị sẵn phương án nếu lãi suất thả nổi tăng lên mức cao (khoảng 12 - 15%) để không rơi vào thế bị động. Ngoài ra, việc kéo dài thời gian vay lên 20 - 25 năm cũng là một cách giúp giảm số tiền phải trả mỗi tháng. Dù vậy, người vay cần đọc kỹ các điều khoản, đặc biệt là phí trả nợ trước hạn. Đồng thời, việc giữ lịch sử tín dụng tốt và hồ sơ tài chính minh bạch cũng rất quan trọng, giúp người vay có thể linh hoạt xoay xở hoặc tái cơ cấu khoản vay khi cần thiết.
Chị An cũng lưu ý thêm, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua nhà cần chuyển từ tư duy "tấn công" sang "phòng thủ", đặt ưu tiên vào quản trị dòng tiền thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Ngưỡng an toàn được khuyến nghị là giữ nghĩa vụ trả nợ dưới 40 - 50% thu nhập, đồng thời duy trì quỹ dự phòng tương đương 6 - 12 tháng chi tiêu. Cùng với đó, việc hạn chế các tài sản mang tính đầu cơ, ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền như cho thuê, sẽ giúp gia tăng khả năng chống chịu trước các biến động của chu kỳ lãi suất.
Nhìn từ thực tiễn, áp lực lãi suất không chỉ là câu chuyện chi phí vốn, mà còn là phép thử đối với năng lực quản trị tài chính cá nhân. Trong một thị trường ngày càng chọn lọc, những quyết định dựa trên sự thận trọng và kỷ luật dòng tiền sẽ trở thành yếu tố then chốt để đảm bảo sự an toàn và bền vững trong dài hạn./.
