Nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản trong đầu quý II/2025 có dấu hiệu chững lại. Cụ thể, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên toàn thị trường giảm 18% so với tháng cuối quý I/2025. Trong đó, phân khúc chung cư giảm mạnh nhất với 20%, kế đến là đất nền giảm 18%, nhà riêng và nhà mặt phố cũng đều giảm 14%. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm 5 - 9% ở hầu hết các phân khúc.
Xét theo khu vực, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TP.HCM giảm 19%, còn các địa phương khác ghi nhận mức giảm trung bình 16 - 20%. Đáng chú ý, căn hộ và đất nền là 2 loại hình giảm sâu nhất với mức giảm 23% tại Hà Nội và giảm 21% tại TP.HCM.
Theo báo cáo thị trường từ DKRA Group, trong tháng 4, lượng giao dịch bất động sản tại các tỉnh phía Nam (TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh) đã giảm 30 - 40% so với tháng trước. Giao dịch hạ nhiệt trên diện rộng, ở cả loại hình phục vụ nhu cầu thực là căn hộ và sản phẩm thuần đầu tư như đất nền, nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng.
Căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên rổ hàng mở bán đạt 22%, nhà liền thổ là 21%, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng từ 3 - 6%. Hơn một nửa tháng 4, thị trường gần như đóng băng, giao dịch chỉ tập trung vào cuối tháng 4 và đầu tháng 5.
Thực tế này trái ngược hoàn toàn với diễn biến sôi động của thị trường trong giai đoạn cuối quý I/2025.
Sau giai đoạn kỳ vọng từ thông tin sáp nhập địa giới, thị trường bước vào giai đoạn "nguội lạnh" do thiếu các chính sách kích cầu hoặc đầu tư hạ tầng cụ thể. (Ảnh minh hoạ)
Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, sau giai đoạn kỳ vọng từ thông tin sáp nhập địa giới, thị trường bước vào giai đoạn "nguội lạnh" do thiếu các chính sách kích cầu hoặc đầu tư hạ tầng cụ thể. Nhóm nhà đầu tư lướt sóng vì kỳ vọng thường rút lui, khiến nhu cầu sụt giảm.
Cùng với đó, nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung tại Hà Nội và TP.HCM. Giá căn hộ từ 70 - 100 triệu đồng/m², vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Đất nền cũng tăng giá 10 - 15%, trong khi chủ đất giữ hàng chờ giá cao hơn khiến thanh khoản giảm.
"Sau các đợt sốt đất trước, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã rút lui do thanh khoản thấp và rủi ro cao, chuyển từ trạng thái sẵn sàng mua sang chờ đợi để phòng ngừa rủi ro", ông Đinh Minh Tuấn cho hay.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, giai đoạn đầu năm, giá và lượng giao dịch tăng mạnh do kỳ vọng từ thông tin chưa chính thức về việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh. Những khu vực được đồn đoán trở thành trung tâm hành chính mới nhanh chóng thu hút dòng tiền. Kỳ vọng quá mức tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá, đẩy mặt bằng lên cao để trục lợi. Khi Nghị quyết số 60-NQ/TW được công bố vào đầu tháng 4, nhà nước siết lại việc lan truyền thông tin sai lệch, dòng tiền đầu cơ rút lui, khiến thị trường nhanh chóng hạ nhiệt.
"Dù bức tranh thị trường tháng 4 khá ảm đạm, nhưng trong cuối quý II, giao dịch bất động sản sẽ phục hồi khả quan hơn nhờ các thông tin về giải ngân đầu tư công, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm triển khai cùng rổ hàng mới đa dạng phân khúc và mức giá", ông Võ Hồng Thắng dự báo.
Dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang các thị trường mới
Do sự biến động về giá tại các thành phố lớn, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển rõ nét khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn đến các đô thị ở vùng vệ tinh của các siêu đô .
Xu hướng dịch chuyển đầu tư ra ngoài trung tâm xuất phát từ thực tế khi việc đầu tư vào khu vực trung tâm hiện nay chỉ phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, xác định tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, ở các địa phương, với quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển nhanh vẫn giữ được mức giá hợp lý, biên độ tăng giá lớn trong tương lai, đặc biệt khi làn sóng giãn dân diễn ra mạnh.
Ngoài lợi thế về giá cả, các chính sách khuyến khích phát triển đô thị vệ tinh, ưu đãi thu hút đầu tư, cùng sự phát triển vượt bậc của hệ thống giao thông kết nối cũng góp phần đẩy mạnh làn sóng dịch chuyển.
Cũng theo Batdongsan.com.vn, đầu quý II/2025, các khu vực lân cận thành phố lớn đang ghi nhận sự quan tâm lớn từ khách hàng. Như ở Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm của người mua hướng đến chung cư phía Tây với các đại diện tiêu biểu là quận Nam Từ Liêm, Hà Đông. Với đất nền, thị trường Đông Anh đứng đầu hành vi tìm kiếm của người dùng. Nhà riêng ở các quận Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông và Long Biên dẫn đầu mức độ quan tâm tìm kiếm.
Đặc biệt, sau thời gian bất động sản Hà Nội sốt nóng, trong tháng vừa qua, Hải Phòng và Hưng Yên lại nổi lên là hai tỉnh phía Bắc được quan tâm nhiều nhất. Các quận, huyện của hai tỉnh thành này chia nhau các vị trí đứng đầu về mức độ quan tâm, lần lượt từ cao xuống thấp như Văn Giang (Hưng Yên), Lê Chân, Thủy Nguyên (Hải Phòng).
Còn tại khu vực miền Nam, bất động sản Bình Dương giữ vững vị trí dẫn đầu mức độ quan tâm bất động sản, kế đó là Bà Rịa - Vũng Tàu. Đứng đầu danh sách các thị trường vệ tinh phía Nam được quan tâm nhiều nhất đều thuộc về các địa phương được sáp nhập, hợp nhất với TP. HCM trong tương lai gần.
"Việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu là thông tin tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc sáp nhập sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu)", ông Đinh Minh Tuấn khẳng định.
Dù bất động sản ở các thị trường "mới" như các tỉnh lân cận đô thị lớn đang trở thành điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư, song, nhà đầu tư vẫn cần thận trọng trước những rủi ro tiềm ẩn.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo một trong những rủi ro lớn nhất là tính pháp lý của dự án. Các vấn đề liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý có thể gây trở ngại trong quá trình giao dịch, thậm chí dẫn đến tranh chấp nếu không được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, không phải khu vực nào cũng có sức hút đủ lớn để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Một số khu vực vẫn chưa phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và dịch vụ thiết yếu, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và làm chậm tốc độ gia tăng giá trị bất động sản.
"Trước khi quyết định đầu tư vào bất động sản các tỉnh vệ tinh, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng tăng giá, tính thanh khoản và các yếu tố hỗ trợ phát triển lâu dài, nhằm tránh rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận", VARS khuyến nghị.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) nhấn mạnh, việc chọn các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiện ích đầy đủ là yếu tố quan trọng để gia tăng giá trị đầu tư và bảo vệ tài chính. Trong trường hợp sử dụng vốn vay, cần đảm bảo tỷ lệ vay không vượt quá 50% thu nhập, nhằm tránh áp lực tài chính và rủi ro trong trường hợp kinh tế biến động./.
