Cần phân biệt rõ giữa đấu thầu và đấu giá trong lựa chọn NĐT thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Hiện nay, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo Bộ KH&ĐT, việc ban hành Nghị định để quy định chi tiết việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là cần thiết và cấp bách để bảo đảm thi hành Luật Đấu thầu (đối với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 2) và Luật Đất đai. Cùng với đó, việc xây dựng Nghị định tiếp tục hoàn thiện khung pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phù hợp với quy định mới của Luật Đấu thầu năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nâng cao chất lượng và bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế trong hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

"Yêu cầu đặt ra với việc xây dựng Nghị định là rất khó, phải làm sao tương thích, đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nghị định hướng dẫn các luật, để tránh tình trạng xung đột, gây ra vướng mắc khi thực hiện. Và mục tiêu rất quan trọng là Nghị định ban hành sẽ tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn, làm ấm thị trường bất động sản đang nhiều khó khăn", đại diện Bộ KH&ĐT nhìn nhận.

Nhằm góp ý dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị phân biệt rõ sự khác biệt giữa "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" với "đấu giá quyền sử dụng đất" và với "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng". Điểm khác biệt lớn nhất của việc "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" là nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực tốt nhất; mà trước hết là có năng lực tài chính tốt nhất và có phương án, giải pháp, tiến độ triển khai, thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

Chỉ ra lý do, ông Châu cho rằng, cả hai phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" và "đấu giá quyền sử dụng đất" đều có cùng mục đích lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, nhưng mỗi phương thức lại có thêm các mục đích cụ thể khác nhau.

Đối với phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất" thì có mục đích "lựa chọn nhà đầu tư" trả giá cao nhất, nói cách khác là "bán" được "quyền sử dụng đất" với "giá cao nhất" để thu ngân sách nhà nước. Nhưng, đối với phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" lại có mục đích "lựa chọn dự án đầu tư có chất lượng tốt nhất, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu".

Bên cạnh đó, hiện nay, do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên có thể nói việc thực hiện phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" là một phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu, quan trọng nhất, khả thi nhất của các nhà đầu tư để thực hiện được các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn (bên cạnh đó là phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư nhưng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất gần như không tạo được quỹ đất đủ lớn để thực hiện các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại có quy mô lớn).

Bởi lẽ, với cơ chế tương tự như "đối tác công - tư", nhà đầu tư trúng thầu "ứng vốn" cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và theo quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024 thì "trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất" cho nhà đầu tư trúng thầu.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" được thực hiện trong 2 trường hợp là thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Cụ thể, trong trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng đã được xác định rất chi tiết nên nhà đầu tư ít có cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Trong trường hợp thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì các nhà đầu tư có nhiều cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Do vậy, với việc "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư", HoREA đề xuất: 

Thứ nhất, cần chọn được dự án có chất lượng tốt nhất, có thiết kế, kiến trúc đẹp nhất, có hiệu quả sử dụng đất cao nhất, hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất, đáp ứng tiêu chuẩn xanh (ESG), kinh tế tuần hoàn; 

Thứ hai, chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu;

Thứ ba, nhà đầu tư đề xuất mức kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao nhất (nếu có); 

Thứ tư, nhà đầu tư đề xuất mức nộp ngân sách nhà nước cao nhất theo hồ sơ mời thầu và tự nguyện đề xuất mức nộp thêm cao nhất vào ngân sách nhà nước ngoài yêu cầu của hồ sơ mời thầu - m3 (nếu có).

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy có các điểm khác biệt giữa "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" với "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng". Nhưng với các quy định tại dự thảo Nghị định đã áp dụng tương tự các quy định về điều kiện kinh nghiệm, hoặc hồ sơ đề xuất về kỹ thuật, hoặc tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm, tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất với điểm số đánh giá về năng lực và kinh nghiệm chiếm tỷ trọng từ 20% đến 30% tổng số điểm tương tự như các quy định về "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng". Điều này theo HoREA là chưa phù hợp, chưa sát với trường hợp "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư".

Bởi lẽ, thực hiện phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" thì cần tập trung đánh giá 2 tiêu chí quan trọng nhất là đánh giá nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính mạnh nhất; đồng thời, nhà đầu tư đề xuất được phương án, giải pháp, tiến độ triển khai thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

Cũng trong văn bản góp ý, bên cạnh việc đề nghị phân biệt rõ giữa đấu thầu và đấu giá, ông Lê Hoàng Châu còn cho rằng, nên bổ sung quy định về "giá trị bằng tiền nộp ngân sách nhà nước mà nhà đầu tư tự nguyện nộp thêm ngoài quy định của hồ sơ mời thầu".

Lý giải về vấn đề này, Chủ tịch HoREA cho hay, trên thực tế, vào năm 2007, TP.HCM tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất "tam giác vàng" Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (Quận 1) có diện tích khoảng 12.500m2 và hai doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước. Trong đó, một doanh nghiệp đề nghị đóng góp thêm 1.600 tỷ đồng và doanh nghiệp còn lại đề nghị đóng góp thêm 600 tỷ đồng ngoài đề xuất tài chính trong hồ sơ dự thầu.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước và đây cũng là "điểm cộng thêm" của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau./.