Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường để góp ý quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo Hiệp hội, thực tế hiện nay, vẫn có các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ đất nhưng thường gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại, không thể triển khai thực hiện dự án, bị chôn vốn. Đa số nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch thực hiện dự án.
Do đó, HoREA đề nghị không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, mà chỉ đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
HoREA cho biết, tại điểm c khoản 5 và khoản 6 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của luật này. Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quá thời hạn 3 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu.
Theo HoREA, việc quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh thực hiện đấu thầu trước và đã lựa chọn được nhà đầu tư, rồi sau đó mới ban hành quyết định thu hồi đất tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu sẽ có một số bất cập và dễ phát sinh xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.
Do đó, cần bỏ quy định về trách nhiệm của UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu để không "biến" UBND cấp tỉnh trở thành "người làm thuê" cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất.
HoREA kiến nghị chỉ đấu thầu dự án đã giải phóng mặt bằng. (Ảnh minh họa: Báo Thanh Niên)
Hơn hết, việc quy định như trên cũng khiến người dân có đất bị thu hồi dễ "ngộ nhận" là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân và dùng tiền ứng trước của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người dân không cần biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.
Quy định Nhà nước thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư "sau khi" đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất và đã lựa chọn được nhà đầu tư hoàn toàn khác với trường hợp Nhà nước chủ động thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng "trước khi" thực hiện đấu thầu dự án.
"Nội dung điểm c khoản 5 và khoản 6 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ có lợi cho nhà đầu tư, nhưng không có lợi cho cơ quan nhà nước. Bởi lẽ, với các quy định này sẽ "đẩy" công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cho Nhà nước thực hiện sau khi đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư", HoREA nhấn mạnh.
Nếu có đất sạch sau đó mới thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu được tối đa chênh lệch địa tô cho ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Khi đó, chắc chắn sẽ không phát sinh xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi, cũng như sẽ đạt được sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi và toàn xã hội.
Bên cạnh đề nghị bỏ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, chỉ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, HoREA còn kiến nghị bổ sung điều kiện "có quy hoạch xây dựng 1/500" đối với thửa đất, khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Hiệp hội nhận thấy, điểm b khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì thửa đất, khu đất phải: b) Có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt" là đúng nhưng chưa đủ.
Bởi lẽ, thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/2000 thì đã có căn cứ lập dự án đầu tư để nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500 thì nhà đầu tư lại càng có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đơn cử như trường hợp TP.HCM đã thực hiện đấu giá 4 lô đất số 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000m2/lô đã có quy hoạch 1/500 (nay đã hủy kết quả cuộc đấu giá). Hiệp hội nhận thấy, TP.HCM hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với 4 lô đất này.
Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung thêm điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt./.
