Trước diễn biến giá chung cư tăng đến khó hiểu trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND TP. Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các dự án, khu chung cư có mức giá tăng trưởng nóng. Đồng thời, đề nghị UBND TP. Hà Nội có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (nếu có).
Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm 2024. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm. Tương tự, giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp quận của Hà Nội, và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.
Để có thêm góc nhìn về vấn đề giá chung cư tăng cao "bất thường", Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP . Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam.
Thị trường có những tín hiệu khả quan – cơ hội tốt cho các nhà đầu tư
PV: Thưa ông, sau một thời gian dài trầm lắng, bước sang đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu khởi sắc. Ông đánh giá như thế nào về những tín hiệu tích cực này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi cho rằng bất động sản có một quy luật: Phát triển – Khủng hoảng – Phát triển. Có thể nói giai đoạn khủng hoảng giữa năm 2022 đến năm 2023 là giai đoạn tất yếu của thị trường. Sự khủng hoảng này diễn ra trong bối cảnh kinh tế suy thoái. Đồng thời, hệ thống luật pháp có sự thay đổi, trong đó có những luật đặc biệt liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Chính vì vậy, để thị trường có thể phục hồi trong bối cảnh này, ta cần có cả hai yếu tố, một là ổn định hệ thống luật pháp; hai là tình hình kinh tế có sự phục hồi. Như chúng ta biết, kinh tế quý I đã có sự tăng trưởng khá cao với hơn 5% GDP – đây là minh chứng rõ ràng cho việc tình hình kinh tế đã có sự phát triển.
Bên cạnh đó, hiện nay lãi suất ngân hàng hạ xuống rất thấp, đặc biệt là lãi suất tiền gửi, cho nên đồng tiền nhàn rỗi ở thị trường sẽ quay về xu thế đầu tư có hiệu quả. Tôi cho rằng, xu hướng đầu tư của người Việt Nam chúng ta vẫn là bất động sản vì vàng, ngoại tệ, trái phiếu,v.v… tất cả những hình thức đầu tư khác vẫn có những rủi ro và mức độ kiểm soát không chắc chắn được bằng bất động sản.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP. Invest
PV: Ông nhận định đâu sẽ là phân khúc đón đầu làn sóng phát triển này và giai đoạn nào thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi rõ rệt nhất, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Với tâm lý chung các nhà đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản, từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, phân khúc căn hộ đã có sự đi lên trước, một số nơi ghi nhận mức tăng giá tới 50%. Tiếp đó, phân khúc đất nền ở ven đô và các tỉnh lân cận cũng đã có sự sôi động tiếp tục tăng lên. Đó là những dấu hiệu của thị trường phục hồi trở lại, nhưng có hai điều chúng ta cần cảnh giác.
Thứ nhất, cung – cầu của thị trường đang có sự chênh lệch, nguồn cung không có. Theo tôi được biết, từ đầu năm đến nay chúng ta mới có khoảng 30 dự án ra hàng, so với tốc độ ra hàng trước đó là rất ít, hay cả TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án được phê duyệt, điều này cho thấy khả năng cung đang rất hạn chế. Chính vì vậy, giá được đẩy lên cao.
Thứ hai, nếu đứng ở góc độ các nhà đầu tư, tâm lý các nhà đầu tư còn đang e ngại, liệu mọi người đã thực sự tin cậy và đã quyết tâm vào cuộc hay chưa. Hiện nay, tất cả các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn trong giai đoạn chuẩn bị. Với quyết tâm của Chính phủ, nếu có thể đưa Luật mới vào thi hành từ ngày 1/7 năm nay, thì tôi cho rằng các văn bản Luật này sẽ góp phần chi phối thị trường bất động sản, có thể nhanh hoặc chậm lại. Bởi vì các nhà đầu tư sẽ quan tâm đến thị trường bằng hệ thống hành lang pháp lý mới. Cùng với đó, vấn đề hiện nay mọi người còn đang rất lo ngại là giá đất sẽ như thế nào và thị trường đất sẽ ra làm sao. Tất cả những vấn đề đó còn đang mở ở phía trước. Vì vậy, có thể nói, sự hồi phục của thị trường vẫn còn đang trong trạng thái chờ.
Thị trường cũng đã có những tín hiệu tốt lên, tôi rất mong thị trường quay trở lại một cách mạnh mẽ, đó là cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để khẳng định hết quý II hay đến quý III thị trường phục hồi thì còn hơi sớm. Bởi vì, với các dự án bất động sản, vấn đề thời gian thực hiện các thủ tục thông thường phải 1 - 2 năm. Vậy nên tất cả những xu thế này cần có độ trễ để đến khi các hành lang pháp lý hoàn thiện, 6 tháng đến 1 năm sau thì các dự án bất động sản mới vào cuộc được. Nói chung, ta vẫn phải chờ xem các hành lang pháp lý có sự biến chuyển như thế nào.
Chung cư Hà Nội liên tục tăng giá chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. (Ảnh: Lê Quân - Báo Thanh niên)
"Giá chung cư hiện nay chưa phản ánh giá trị thật"
PV: Một diễn biến gần đây thu hút nhiều sự quan tâm và gây ra hoang mang không nhỏ đối với những người có nhu cầu mua nhà là giá chung cư đang quá cao. Nhiều ý kiến cho rằng giá quá xa vời so với thực tế khả năng mua nhà của người dân. Ở góc độ là nhà phát triển bất động sản, ông đánh giá như thế nào về mức giá hiện nay?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Phân khúc chung cư là phân khúc phù hợp nhất với giới trẻ, đặc biệt là với những người bắt đầu chuyển từ nơi khác về sống tại đô thị. Hay đối với những người cao tuổi, không dễ dàng trong việc hoạt động đi lại, họ cũng lựa chọn thị trường chung cư. Vì vậy, có thể nói nhu cầu về phân khúc chung cư đang tăng lên. Trong khi đó, nguồn cung của thị trường chung cư thời gian vừa qua rất hạn chế. Vì chúng ta bị hạn chế việc chuyển đổi đất khác sang đất ở nên nguồn cung không có điều kiện phát triển.
Nếu như việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác được thúc đẩy sớm thì tôi cho rằng thị trường chung cư sẽ lập tức được tháo nút. Bởi vì một loạt các dự án ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong đó có những nhà máy, những địa điểm là đất công nghiệp, đất dịch vụ nhưng chưa chuyển đổi thành đất ở, mặc dù các chủ đất đều rất muốn phát triển nhà ở thương mại. Nếu nghị quyết này được sớm thông qua thì có thể từ nay đến cuối năm giá của thị trường chung cư sẽ hạ nhiệt.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng với thị trường Hà Nội, các dự án 30 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất và hiện nay đang thiết lập mặt bằng giá rất cao. Vậy theo ông, với những người mua, họ cần lưu ý những gì để tiếp cận căn hộ chung cư, một phân khúc đáp ứng đa số nhu cầu ở thực hiện nay.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Giá chung cư tăng cao vì mặt bằng giá chung đang tăng lên, chính chúng tôi cũng không ngờ có những dự án của GP.Invest hiện giờ được rao bán với giá cao như vậy. Ví dụ như dự án Tràng An, trước kia chúng tôi bán ra với giá 32 triệu đồng/m2. Khách hàng mua ở từ năm 2017 đến nay đã 7 - 8 năm, giờ họ bán lại với giá 60 triệu đồng/m2. Giá này dựa vào nhu cầu của thị trường tăng lên mà chưa chắc đã có người chịu bán, cho nên tự động giá cứ thế được đẩy lên.
Tôi nghĩ mặt bằng giá chung cư hiện nay chưa sát với giá trị thật, bởi giá này không phản ánh được đúng giá trị sử dụng của căn hộ. Có những căn nhà chúng tôi tính chi phí để cho các nhà đầu tư làm, chi phí giá đất, lợi nhuận.v.v… cũng không đến mức đó. Nguyên nhân chính của tình trạng giá tăng cao là do sự mất cân đối cung - cầu.
PV: Ngoài những dự án chung cư có hạ tầng tương đối tốt tăng giá thì còn dẫn đến làn sóng rất nhiều chung cư, tập thể cũ, nhà tái định cư xuống cấp rồi cũng đồng loạt tăng giá. Điều này tạo hiệu ứng như thế nào đối với thị trường, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo chủ trương của Chính phủ. 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM cần cải tạo bộ mặt đô thị bằng việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ. Hiện nay, các cơ chế chính sách để cải tạo chung cư cũ cũng đang được nghiên cứu, cải thiện khẩn trương. Với chủ trương như vậy, có thể nói các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ là một xu thế mới trong thời gian tới.
Vì vậy, một số các nhà đầu tư không phải mua để ở nhưng họ mua với hy vọng sau khi cải tạo xong thì họ có nhà mới. Thứ nhất theo hệ số đền bù dự kiến khoảng từ 1,5 đến 2 lần – diện tích đã tăng gấp đôi; thứ hai, đa số các chung cư đó ở vị trí rất đẹp nên giá sẽ cao. Đây là một hình thức đầu tư lâu dài, là một sự tính toán khá thông minh và có thể nói họ cũng lường trước được cơ hội của thị trường.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
