Cơ cấu giá bất động sản: Không thể tiếp tục "thả nổi"

Cơ cấu giá bất động sản ngày càng tăng cao

Để lý giải vì sao giá nhà đất tại Việt Nam không giảm dù thị trường "đóng băng", cần bóc tách từng yếu tố hình thành nên giá BĐS hiện nay. Trước hết là giá đất đầu vào – yếu tố được xem là "gốc rễ" của mọi chi phí. Trong nhiều năm qua, việc giao đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất… đều tồn tại tình trạng không minh bạch, thiếu công khai và có độ trễ lớn so với biến động thực tế của thị trường. Giá đất Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng "hệ số điều chỉnh" tùy tiện, gây rủi ro lớn cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp.

Đặc biệt, quá trình triển khai dự án thường kéo dài từ 3 – 5 năm, trong đó riêng việc phê duyệt quy hoạch chi tiết, thẩm định, giao đất có thể mất hơn 12 – 18 tháng. Điều này khiến doanh nghiệp phải "ôm đất" trong thời gian dài, làm đội chi phí tài chính – nhất là khi lãi suất vay vốn giai đoạn 2022 – 2023 lên tới 11 – 12%/năm.

"Chi phí pháp lý và chi phí không chính thức chiếm tới 20 – 30% giá trị sản phẩm là điều hoàn toàn có thật, dù không ai muốn nói công khai. Đây là phần 'chi phí chìm' nhưng tác động rõ rệt đến giá thành. Nếu không cải cách thủ tục đầu tư – xây dựng một cách thực chất, thì mọi chính sách hỗ trợ tín dụng hay thuế cũng chỉ là giải pháp ngắn hạn" – chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Không dừng lại ở đó, trong giá một căn hộ còn có hàng loạt khoản thuế, phí đè nặng lên người mua: thuế VAT 10%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí bảo trì 2%, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ… Tổng chi phí phát sinh có thể đẩy giá mua tăng thêm 8 - 15% so với giá hợp đồng. Về phía doanh nghiệp, ngoài thuế VAT và thu nhập DN, họ còn phải gánh chi phí sử dụng hạ tầng, nghĩa vụ tài chính đất đai, phí môi trường...

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, từ năm 2015 đến nay, giá nhà tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 80 – 120%, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng chưa đầy 40%. Hệ số giá nhà/thu nhập tại các khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 20 lần – cao gấp 5 - 7 lần so với chuẩn bền vững của Liên hợp quốc.

Điều đáng nói là mặc dù nhu cầu thực, đặc biệt từ người trẻ và nhóm thu nhập trung bình vẫn đang ở mức cao, nhưng nguồn cung lại tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này tạo nên sự lệch pha nghiêm trọng giữa khả năng chi trả của người dân và dòng sản phẩm trên thị trường.

"Thiếu chiến lược dài hạn để điều tiết nguồn cung và chi phí đang khiến thị trường phát triển thiếu bền vững. Chúng ta không thể tiếp tục để thị trường định giá một cách tự phát, mà phải có can thiệp hợp lý để khơi thông dự án, kiểm soát đầu cơ và hạ chi phí đầu vào" – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.

Cần sự can thiệp từ thể chế và chính sách

Trước những thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc Nhà nước phải chuyển vai từ người giám sát sang "kiến trúc sư điều tiết" thị trường nhà ở. Một chiến lược điều tiết giá tổng thể và nhất quán phải được đặt ra, trước hết cần tiếp tục tập trung cải cách thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng; thiết lập cơ chế "một cửa liên thông" và ứng dụng công nghệ số để giảm chi phí và rủi ro không chính thức.

Nhà nước cũng cần thiết lập sàn giao dịch đất đai tập trung, làm cơ sở xác lập giá đất theo cơ chế thị trường có kiểm soát, công khai thông tin giá trị chuyển nhượng, ngăn chặn tình trạng "găm đất" và thổi giá; Sớm triển khai luật thuế BĐS để đánh thuế sở hữu BĐS thứ hai và chống đầu cơ, đây là công cụ mà nhiều nước đã áp dụng hiệu quả, góp phần đưa giá nhà về gần với giá trị sử dụng; Đồng thời nghiên cứu thêm những chính sách ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, thông qua việc miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng, ưu tiên giao đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia cung cấp sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền.

"Chúng ta đang dùng bảng giá đất không phản ánh thực tế thị trường, lại cộng thêm hệ số điều chỉnh dễ bị can thiệp. Cần khẩn trương xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất toàn quốc, cập nhật theo giao dịch thực tế, làm cơ sở minh bạch để Nhà nước thực thi các chính sách thuế và quy hoạch hiệu quả hơn" - TS Võ Trí Thành - nguyên Phó Viện trưởng CIEM, nhấn mạnh.

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, giá BĐS không đơn thuần là vấn đề thị trường mà phản ánh tổng thể của những bất cập trong thể chế, chính sách, pháp lý và cả tâm lý vận hành. Trong bối cảnh Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã được sửa đổi, cùng với việc Chính phủ đẩy mạnh gói tín dụng cho người trẻ mua nhà và chương trình phát triển nhà ở xã hội, đây là cơ hội vàng để tái cấu trúc cơ cấu giá BĐS.

Thị trường nhà ở là một thành phần của an sinh xã hội, không thể chỉ vận hành theo cơ chế lợi nhuận. Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ mãi xa vời nếu thiếu sự vào cuộc mạnh mẽ và quyết liệt từ các cấp quản lý.

"Việt Nam không thể để giá nhà đất tiếp tục tăng không kiểm soát như hiện nay, bởi điều này không chỉ cản trở phát triển kinh tế – xã hội, mà còn tạo ra những rủi ro bong bóng và mất ổn định vĩ mô. Đã đến lúc cần một chiến lược điều tiết tổng thể, dài hạn, gắn với cải cách thể chế, quản lý minh bạch và hướng đến thị trường nhà ở phục vụ người dân, chứ không chỉ phục vụ lợi nhuận" – TS Trần Xuân Lượng nói.