Đằng sau mối liên hệ giữa biến động lãi suất và "nhiệt độ" thị trường bất động sản

Nguồn vốn tín dụng hiện vẫn được xem là “mạch máu” nuôi dưỡng thị trường bất động sản - một lĩnh vực quan trọng và có sức lan tỏa mạnh mẽ trong nền kinh tế. Do vậy, tín dụng một khi được thắt chặt hay nới lỏng theo định hướng điều hành của chính sách tiền tệ cũng đều có những tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Trên thực tế, Việt Nam đã nhiều lần chứng kiến những phản ứng tiêu cực của thị trường bất động sản mỗi khi có sự điều chỉnh đột ngột trong chính sách tiền tệ và tín dụng. Điển hình là giai đoạn 2009 - 2011 và 2022 - 2023, khi việc kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản cùng với những bất ổn vĩ mô khiến thị trường gần như "đóng băng", thanh khoản suy giảm mạnh và nhiều dự án phải tạm dừng do thiếu vốn.

Khi kinh tế dần ổn định trở lại, chính sách tiền tệ được nới lỏng để thúc đẩy tăng trưởng, dòng vốn tín dụng dồi dào đổ vào thị trường nhưng lại thiếu cơ chế kiểm soát hiệu quả. Dẫn đến tình trạng giá nhà, đất tăng nóng, vượt xa giá trị thực, tạo ra các “cơn sốt” cục bộ và thúc đẩy thị trường đầu cơ phát triển mạnh.

Hiện tại, càng về giai đoạn cuối năm, cầu tín dụng càng tăng mạnh, lãi suất tiền gửi, cho vay tại các ngân hàng cũng có dấu hiệu nhích tăng thì một mối lo ngại rất hiện hữu đang được đặt ra với thị trường bất động sản là liệu vòng lặp từ "tăng trưởng nóng" đến "đứt gãy đột ngột" trước đây có nguy cơ tái diễn một lần nữa hay không, và kéo theo đó là những băn khoăn làm sao để ngăn chặn, hạn chế tối đa rủi ro, hệ lụy.

Cùng tìm hiểu về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam. Với góc nhìn của một chuyên gia nghiên cứu sâu về kinh tế, TS. Lê Duy Bình đã có những phân tích thấu đáo về mối liên hệ hiện giữa tín dụng - bất động sản và đưa ra những quan điểm khách quan về giải pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong bối cảnh hiện nay.

- Thưa TS. Lê Duy Bình, trong 9 tháng đầu năm 2025, nhờ những nỗ lực của cơ quan quản lý, việc điều hành chính sách tiền tệ đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực: Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tập trung hỗ trợ phát triển kinh tế; tăng trưởng tín dụng đạt 13,37% với quy mô khoảng 17,7 triệu tỷ đồng, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong nền kinh tế tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, càng về thời điểm cuối năm, cầu tín dụng càng gia tăng, áp lực điều hành chính sách tiền tệ cũng ngày một lớn khi không còn nhiều dư địa nới lỏng, đặc biệt, tín dụng thời gian qua đã tăng nhanh hơn tiền gửi (tăng trưởng huy động 9 tháng đầu năm chỉ đạt 9,7%), nên việc tăng lãi suất có lẽ là điều khó tránh. Thực tế, từ đầu tháng 11/2025, mặt bằng lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại bắt đầu “nóng lên” với mức tăng từ 0,2 - 0,5 điểm phần trăm. Từ góc nhìn của một người có nhiều năm nghiên cứu về kinh tế, ông đánh giá như thế nào về biến động lãi suất của Việt Nam ở thời điểm hiện tại?

TS. Lê Duy Bình: Mặt bằng lãi suất tiền gửi nhích nhẹ trong quý IV/2025 phản ánh việc huy động vốn gia tăng, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng có xu hướng tăng mạnh về cuối năm theo chu kỳ mùa vụ. Tôi cho rằng đây là chuyển biến tất yếu của thị trường.

Bởi lãi suất tiền gửi đã duy trì ở mức thấp trong thời gian dài, nếu ngân hàng không điều chỉnh tăng, tiền gửi ngân hàng trở nên kém hấp dẫn khi so sánh với lạm phát hay sự tăng giá của một số đồng ngoại tệ mạnh, và dòng tiền sẽ tìm tới các kênh đầu tư khác như vàng, bất động sản, chứng khoán, thậm chí ngoại tệ… khiến ngân hàng khó thu hút nguồn vốn. Khi đó, khả năng đáp ứng nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Mặt khác, dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 30/10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã tăng khoảng 15% so với cuối năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh lên mức 19% cho đến 20% vào cuối năm nay. Do vậy, việc lãi suất tăng lên ở thời điểm này có thể được coi là phản ứng bình thường của các ngân hàng trước các tác động của thị trường.

- Lãi suất tăng sẽ tác động như thế nào đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, thưa ông?

TS. Lê Duy Bình: Lãi suất tăng lên sẽ tác động trực tiếp, toàn diện đến nền kinh tế. Chúng ta biết rằng, cho đến nay, vốn tín dụng vẫn là nguồn vốn tài chính trụ cột của các ngành nghề trong nền kinh tế. Nó là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng, thương mại... Về mặt tích cực, lãi suất tăng sẽ khuyến khích người dân gửi tiền vào ngân hàng như một cách thức đầu tư tiền nhàn rỗi an toàn.

Tuy nhiên, ngược lại thì việc lãi suất tăng cũng làm dấy lên nỗi lo của người dân và doanh nghiệp về sự gia tăng chi phí vốn. Theo đó, khi chi phí đầu vào tăng thì giá cả ở đầu ra khó giữ nguyên, ảnh hưởng tới các kế hoạch đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh phục vụ cho tăng trưởng kinh tế.

Riêng với bất động sản, do đặc thù sử dụng nợ vay lớn nên chắc chắn không tránh khỏi ảnh hưởng từ biến động lãi suất. Lãi suất tăng lên khiến thanh khoản trên thị trường suy giảm do tác động trực tiếp trên diện rộng vào cả phía cung và phía cầu.

Với các doanh nghiệp bất động sản, họ phải chịu tác động ở cả đầu vào và đầu ra. Theo đó, lãi suất tăng một mặt khiến chi phí đầu vào (bao gồm lãi vay, giá nguyên vật liệu…) tăng lên và làm tăng giá bán; một mặt tác động đến tâm lý khách hàng khiến sức cầu suy giảm, các giao dịch bất động sản cũng vì đó mà chững lại.

Bên cạnh đó, việc lãi suất tăng còn khiến các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc huy động vốn từ trái phiếu do nhà đầu tư sẽ có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng với tính an toàn cao hơn.

Không chỉ vậy, kênh huy động vốn từ khách hàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng kém hiệu quả bởi nhu cầu mua bất động sản sẽ giảm đáng kể nếu mặt bằng lãi suất nhích tăng. Người mua nhà, mua bất động sản sẽ trở nên thận trọng hơn trong các quyết định của mình bởi chi phí lãi vay tăng sẽ làm giảm biên độ lợi nhuận hoặc tạo rủi ro tài chính cao hơn.

Tóm lại, những khó khăn về vốn sẽ khiến các hoạt động triển khai dự án của doanh nghiệp bị kìm hãm, dẫn tới nguồn cung tiếp tục bị thắt chặt.

Trước tình hình này, chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, năng lực quản trị tốt, năng lực triển khai dự án hiệu quả, quỹ đất sạch dư dả và một chiến lược phát triển lành mạnh trong dài hạn mới có đủ sức chống chịu.

Với người mua nhà có nhu cầu thực, lãi suất tăng lên cũng là lúc mối lo trả nợ của họ ngày càng rõ rệt hơn, đặc biệt là các khoản vay hết thời gian ân hạn và ưu đãi lãi suất, chuyển sang áp dụng mức lãi thả nổi. Còn với các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, đặc biệt là nhóm có sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ có nguy cơ mắc kẹt trong chính những khoản đầu tư của mình vì rủi ro thanh khoản, rủi ro vay nợ quá nhiều, vượt quá năng lực tài chính của mình.

- Nhìn vào những tác động trên, dễ dàng liên tưởng tới thị trường bất động sản của những năm 2009 - 2011. Sau giai đoạn "sốt nóng" ở nhiều phần khúc, khu vực trong bối cảnh "tiền rẻ" (2007 - 2008), động thái thắt chặt tín dụng đã góp phần tạo ra sự đổ vỡ bao trùm thị trường với làn sóng “thoát hàng” của hàng loạt nhà đầu tư, kéo theo đó là giá nhà đất liên tục tuột dốc không phanh. Sau đó, thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng” trong ngắn hạn.

Những tưởng đây đã là bài học đắt giá cho toàn bộ thị trường nhưng đến cuối năm 2022, một kịch bản tương tự lại tái diễn khi chính sách tiền tệ chuyển sang trạng thái thắt chặt và nhiều yếu tố bất ổn vĩ mô chi phối. Tuy nhiên, điểm khác là dù thị trường đóng băng thanh khoản trong một thời gian dài (đến đầu năm 2024) nhưng giá không giảm. Quay trở lại với bối cảnh hiện nay, nhiều lo ngại đặt ra về việc vòng luẩn quẩn này có thể lặp lại một lần nữa khi chu kỳ “tiền rẻ” được dự báo sắp kết thúc. Ông nghĩ sao về lo ngại này?

TS. Lê Duy Bình: Trong quá khứ, chúng ta thường thấy khi lãi suất tăng lên, thị trường bất động sản có những phản ứng rất tiêu cực. Hiện tượng này đã diễn ra nhiều lần, bởi vậy lo ngại tiếp diễn là hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, những chuyển động của thị trường bất động sản dưới ảnh hưởng của mặt bằng lãi suất không hề có tính chu kỳ. Đó chỉ là những diễn biến dây chuyền bắt buộc phải có trên thị trường bất động sản do sự nhạy cảm với biến động lãi suất, mà nguyên nhân sâu xa đến từ sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Nhưng biết đâu được, lịch sử hoàn toàn có thể lặp lại nếu thị trường bất động sản không có những động thái và sự chuẩn bị tốt hơn. Chừng nào còn dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng thì thị trường bất động sản còn chưa vững vàng.

- Ông đã nhắc đến “sự phụ thuộc” như một nguyên nhân cốt lõi dẫn đến những phản ứng tiêu cực quá mức của thị trường bất động sản trước biến động lãi suất. Vậy theo ông, sự phụ thuộc này vì đâu mà có?

TS. Lê Duy Bình: Sự phụ thuộc này đến từ những yếu tố mang tính lịch sử và cấu trúc huy động vốn trong nền kinh tế. Từ khi Việt Nam bước vào quá trình đổi mới, thị trường tiền tệ - nơi cung ứng dòng vốn tín dụng - đã làm rất tốt vai trò dẫn vốn cho nền kinh tế và trở thành kênh huy động vốn chủ đạo cho các ngành nghề, đặc biệt là bất động sản. Hiện tại, tỷ lệ dư nợ tín dụng/GDP của nước ta đang ở mức 145%. Đây là tỷ trọng rất cao và có xu hướng đi lên trong thời gian qua. Điều này cho thấy, đến nay, thị trường tiền tệ vẫn đang nắm vai trò cốt lõi đối với nhiệm vụ huy động vốn phục vụ hoạt động đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp, hộ kinh doanh, hộ gia đình, và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người dân.

Nền kinh tế thị trường nước ta còn non trẻ và vẫn đang trong quá trình chuyển đổi mô hình tăng trưởng nên sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là điều bình thường. Ở Việt Nam, thị trường tiền tệ đã đi trước thị trường vốn đến hàng thập kỷ. Vì thế, tín dụng ngân hàng là kênh huy động lâu đời nhất, được trao gửi niềm tin vững chắc nhất. Ngoài ra, kênh huy động này còn có khả năng đem lại nguồn vốn dồi dào và dễ tiếp cận trong nền kinh tế.

Mặt khác, thị trường vốn - kênh huy động được phát triển nhằm san sẻ vai trò với thị trường tiền tệ - dù đã có sự phát triển nhanh nhưng đóng góp còn thấp hơn về vai trò so với thị trường tiền tệ. Đặc biệt, sau những sự cố về phát hành trái phiếu trong giai đoạn cuối năm 2022, niềm tin dành cho thị trường này bị suy yếu, trong khi khung pháp lý vẫn còn cần hoàn thiện thêm, khiến hoạt động phát hành, huy động của các doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Ở nước ta, thị trường tiền tệ đã đi trước thị trường vốn đến hàng thập kỷ. Vì thế, tín dụng ngân hàng là kênh huy động lâu đời nhất, được trao gửi niềm tin vững chắc nhất.

TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam

Riêng bất động sản, đây vốn là ngành cốt lõi, có khả năng lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng khác và cũng là lĩnh vực hút vốn tín dụng hàng đầu trong nền kinh tế. Trong 9 tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây là tỷ trọng rất lớn.

Cũng giống như các lĩnh vực khác, doanh nghiệp bất động sản ưu tiên vay vốn tín dụng hơn là huy động từ trái phiếu hay cổ phiếu vì điều kiện huy động không quá phức tạp, thời gian huy động nhanh, chi phí thấp, hạn mức vay vốn cao, không bị ảnh hưởng đến quyền kiểm soát doanh nghiệp. Hơn nữa, dòng vốn tín dụng sau khi được huy động có thể sử dụng tùy theo mong muốn của doanh nghiệp, sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu phát sinh, không bị gò bó theo mục đích đưa ra ban đầu như vốn vay từ trái phiếu.

- Có thể thấy, vốn tín dụng đã và đang là “nguồn sữa mẹ” nuôi dưỡng sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng điều này có dẫn đến rủi ro gì hay không thưa ông?

TS. Lê Duy Bình: Phụ thuộc quá lâu sẽ dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững. Vậy nên rủi ro của sự phụ thuộc chính là dễ tổn thương, dễ mất cân đối và thiếu sức chống chịu trước các biến động.

Việt Nam không phải nền kinh tế duy nhất tăng trưởng dựa vào tín dụng. Trên thế giới có nhiều quốc gia thậm chí có tỷ trọng dư nợ tín dụng/GDP còn cao hơn Việt Nam. Nhưng điểm khác biệt khiến chúng ta chưa thể vững mạnh như họ là vì họ có thị trường vốn phát triển mạnh mẽ song hành với thị trường tiền tệ, tạo nên sự cân bằng và đi lên bằng hai chân.

Trong khi đó, thị trường vốn của nước ta dù đã có những bước tiến tích cực nhưng vẫn chưa đạt kỳ vọng và tỷ trọng nguồn vốn huy động được chưa cao so với GDP. Trước tình hình huy động vốn như hiện tại, việc tập trung phát triển thị trường vốn để hỗ trợ cho thị trường tiền tệ là điều cần được đẩy mạnh và không thể chậm trễ hơn nữa.

- Nếu không giảm được sự lệ thuộc vào tín dụng, theo ông, những hệ lụy mà nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng có thể phải đối mặt là gì?

TS. Lê Duy Bình: Sự phụ thuộc mà chúng ta nhắc đến từ đầu không chỉ gây ra nhiều hệ lụy đối với sự phát triển bền vững của nền kinh tế hay thị trường bất động sản mà còn tác động ngược lại chính hệ thống ngân hàng và việc điều hành chính sách tiền tệ.

Trước hết, với mức độ phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng và không có dấu hiệu suy giảm thì thị trường bất động sản sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng lớn. Trên thị trường bất động sản, đòn bẩy tài chính luôn là “con dao hai lưỡi”. Ở giai đoạn tiền “rẻ”, nhà đầu tư và doanh nghiệp ưu tiên đẩy mạnh sử dụng các khoản vay ngân hàng để đầu tư, dàn trải ra nhiều dự án. Hành động này vừa làm gia tăng rủi ro với chính các doanh nghiệp phát triển bất động sản, người mua bất động sản, lại vừa vô hình trung làm tăng giá nhà đất và kéo theo tâm lý chạy theo đám đông ở các nhà đầu tư, qua đó tiếp tục làm tăng nhu cầu trên thị trường bất động sản. Đây cũng chính là giai đoạn hình thành nên bong bóng bất động sản.

Khi chính sách tiền tệ chuyển sang thắt chặt, lãi suất tăng lên thì chính những đòn bẩy tài chính được sử dụng trong quá khứ sẽ bắt đầu tác động ngược lại, gây ra những áp lực trả nợ, thanh khoản. Bên cạnh đó, lãi suất tăng sẽ kích thích dòng tiền ưu tiên chảy về ngân hàng, qua đó làm cho nhu cầu đầu tư giảm xuống và có thể khiến bong bóng bất động sản xì hơi, tạo ra những tổn thương sâu sắc cho thị trường và cả nền kinh tế.

Tận dụng "tiền rẻ" để đầu tư không sai, nhưng nó chỉ đúng khi có thể lường trước rủi ro và có đủ sự chuẩn bị với các kịch bản khác nhau để ứng phó với những biến động xảy ra.

Và đặc biệt, phải luôn nhớ rằng, thị trường tiền tệ chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vốn trong nền kinh tế về vốn trung và dài hạn chiếm tỷ trọng cao, nhất là với thị trường bất động sản. Việc sử dụng nguồn vốn tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn trong thời gian dài như vừa qua luôn tiềm ẩn rủi ro về kỳ hạn, nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay của ngân hàng và hoạt động vay của các chủ thể trong nền kinh tế.

Thêm nữa, việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ tạo áp lực lên việc điều hành chính sách tiền tệ, bao gồm sức ép về lãi suất, lạm phát, cung tiền. Chính sách tiền tệ của Việt Nam là một chính sách đa mục tiêu, nhưng trong chiến lược phát triển kinh tế hằng năm, mục tiêu quan trọng nhất luôn được xác định là ổn định lạm phát. Và để kiểm soát được lạm phát, việc điều hành đòi hỏi sự linh hoạt, khéo léo để mặt bằng lãi suất, tỷ giá hối đoái luôn trong tình trạng ổn định, đồng thời phải hỗ trợ cho các mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Điều này đặt ra không ít thách thức với các nhà điều hành bởi các yếu tố này đều liên quan mật thiết và tác động lên nhau, có thể cùng chiều hoặc trái chiều.

Bên cạnh đó, nếu quá tập trung vào tín dụng ngân hàng thì sẽ làm lu mờ đi vai trò của thị trường vốn. Ở góc độ quản lý, nếu chỉ tập trung phát triển thị trường tiền tệ vì cầu trên thị trường này cao hơn thì thị trường vốn hoàn toàn có thể bị “lãng quên”, và áp lực trên vai thị trường tiền tệ sẽ ngày một lớn dần.

Một điểm đáng lưu ý nữa là nếu tiếp tục duy trì mức tăng trưởng tín dụng cao, gấp đôi GDP hoặc gấp nhiều lần thì sẽ gây ra những rủi ro tiềm tàng đối với kinh tế vĩ mô. Nếu không đảm bảo được sự tăng trưởng về quy mô của tổng nguồn vốn tín dụng đi kèm với chất lượng các khoản vay thì sẽ gia tăng nợ khó đòi và ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống ngân hàng.

Tóm lại, sự mở rộng về dư nợ tín dụng hay quy mô hoạt động của thị trường tiền tệ một mặt hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng nhưng cũng có nhiều rủi ro đi kèm. Do vậy, cần phải nhận biết, kiểm soát những rủi ro này để hạn chế những khó khăn đối với nền kinh tế.

- Thưa TS. Lê Duy Bình, mối liên hệ bất động sản - tín dụng ngân hàng khiến tôi liên tưởng đến tương quan giữa con cái với cha mẹ: Những năm đầu đời, con cái cần dựa vào cha mẹ để lớn lên, nhưng đến khi trưởng thành nếu vẫn duy trì sự "dựa dẫm" đó thì chắc chắn sẽ đánh mất đi bản năng tự lập bên trong. Thị trường bất động sản cũng vậy, những bài học trong thời gian qua có lẽ đã đủ để thị trường "lớn lên" và đã đến lúc cần vận hành khác đi để trưởng thành, giảm phụ thuộc vào tín dụng. Theo ông, giải pháp cho vấn đề này là gì?

TS. Lê Duy Bình: Để hạn chế sự phụ thuộc vào vốn tín dụng thì giải pháp trọng tâm chính là điều chỉnh, nắn dòng tín dụng bất động sản sao cho hiệu quả, nhưng quan trọng hơn là cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Trong đó, tín dụng bất động sản phải hướng tới phục vụ nhu cầu thực thay vì đáp ứng mục đích đầu tư lướt sóng, “thổi giá” bất động sản - khiến thị trường bị thao túng, biến động một cách bất thường, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư chuyên nghiệp, người mua có nhu cầu sử dụng thực. Nghĩa là tín dụng bất động sản vẫn nên được duy trì nhưng phải có những biện pháp quyết liệt hơn để nắn dòng chảy vào đúng nơi. Khi làm được điều này, chất lượng tín dụng sẽ được cải thiện đáng kể.

Mặt khác, nguồn vốn cho bất động sản cần đến từ nhiều kênh khác trong thị trường vốn, chẳng hạn như trái phiếu doanh nghiệp. Hiệu quả của kênh này phải được nâng cao cả về tính an toàn và chất lượng để phát triển tương xứng với tầm vóc của thị trường sau khi được nâng hạng.

Bên cạnh trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ cũng là những công cụ huy động vốn cần được đẩy mạnh. Đặc biệt, cú hích từ sự kiện nâng hạng vừa qua đã trở thành động lực mạnh mẽ để thị trường chứng khoán vươn lên thành kênh dẫn vốn chủ đạo của nền kinh tế. Tuy nhiên, muốn hiện thực hóa được mục tiêu này, cần tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung chất lượng và thúc đẩy nhu cầu của nhà đầu tư.

Cụ thể, cần xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng nhưng phải đủ chặt chẽ, nới lỏng một số quy định về điều kiện IPO, niêm yết, phát hành, nghiên cứu thêm các sản phẩm mới, chất lượng cao hơn.

Trong khi đó, về phía cầu, cần đẩy mạnh phát triển, nâng cấp hạ tầng giao dịch, triển khai một số chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư, có các cơ chế để bảo vệ nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư cá nhân - vốn là lực lượng tham gia chủ đạo của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Những hướng giải quyết trên vừa đảm bảo tỷ trọng tín dụng bất động sản nằm trong ngưỡng hợp lý, vừa nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản, lại vừa hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và kinh tế Việt Nam. Từ đó, góp phần kiến tạo một nền kinh tế đi đường dài bằng cả hai chân - thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

- Những yêu cầu về cân đối nguồn vốn cho thị trường bất động sản đã rất cấp thiết. Vậy theo ông, trách nhiệm hiện thực hóa những yêu cầu này sẽ thuộc về ai?

TS. Lê Duy Bình: Thứ nhất, chắc chắn là các chủ thể trực tiếp liên quan đến cung và cầu vốn trên thị trường bất động sản vì chính họ là chủ sở hữu hoặc đối tượng sử dụng dòng vốn tín dụng. Trong đó, phía cầu bao gồm các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư, các nhà cung cấp; phía cung bao gồm các ngân hàng, công ty tài chính, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ và các định chế tài chính ngân hàng hay phi ngân hàng khác.

Các doanh nghiệp phải có trách nhiệm sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, đúng cam kết. Người mua nhà, cá nhân vay mua bất động sản đầu tư cũng cần tuân thủ các nguyên tắc khi vay. Những điều này cần phải được thực hiện nghiêm túc ngay cả khi mặt bằng lãi suất thấp để ngăn chặn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản. Có như vậy thì dù lãi suất có biến động như thế nào, tăng lên ra sao thì thị trường bất động sản vẫn có thể đứng vững.

Còn về phía các ngân hàng, hoạt động cho vay phải tuân thủ các nguyên tắc thị trường, sự lành mạnh của các giao dịch, phát triển các sản phẩm cho vay phù hợp với nhu cầu thị trường, đảm bảo sự an toàn tài chính cho người vay và cho chính hệ thống tín dụng.

Thứ hai, việc hoàn thiện các quy định pháp lý thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Nguồn vốn cho vay bất động sản phải được quản lý chặt chẽ, thiết lập quy định để điều tiết dòng vốn đi đúng hướng.

Thứ ba là sự giám sát theo cơ chế thị trường, tức là doanh nghiệp nào hoạt động không minh bạch thì sẽ chịu sự kỷ luật của thị trường. Khi doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, hay phát hành trái phiếu, huy động vốn bằng các kênh khác mà không sử dụng đúng mục đích, chây ì trong phát triển dự án thì sẽ phải đối diện với sự trừng phạt của thị trường. Sự tham gia của của các cơ quan quản lý cũng góp phần xây dựng thêm các chế tài để hỗ trợ cho các công cụ và kỷ luật của thị trường đối với các doanh nghiệp bất động sản hay các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết hay làm tổn hại tới sự phát triển bền vững hoặc làm méo mó cung cầu của thị trường này. Qua đó, thúc đẩy quá trình tự thanh lọc theo cơ chế thị trường. 

- Ông đánh giá như thế nào về mức độ thanh lọc của thị trường bất động sản hiện nay?

TS. Lê Duy Bình: Thị trường bất động sản đang có điều kiện để thanh lọc mạnh: Các cơ quan quản lý nâng cao vai trò quản lý của mình; quy định pháp lý ngày càng được siết chặt; nhà đầu tư, người tiêu dùng cũng ngày càng nâng cao tư duy, trách nhiệm. Qua đó, thị trường đang dần sàng lọc những giao dịch hay hoạt động đầu tư kém hiệu quả hoặc không hỗ trợ cho sự phát triển lành mạnh.

Thêm nữa, tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đang được thắt chặt, tình trạng sở hữu chéo trong ngân hàng cũng được giám sát chặt chẽ. Các quyết định cho vay cũng được minh bạch hóa, các giao dịch cho vay bất động sản được kiểm soát thông qua hệ thống quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng. Những điều này góp phần thúc đẩy quá trình thanh lọc trong hoạt động huy động vốn đối với thị trường bất động sản. Dù tốc độ tự thanh lọc chưa thể như kỳ vọng nhưng đây hoàn toàn là những tín hiệu tích cực đối với việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

- Theo chuyên gia, cần có thêm những động lực nào để đẩy mạnh quá trình tự thanh lọc nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững?

TS. Lê Duy Bình: Tất cả chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản cần có những hành động quyết liệt hơn nữa trong các hoạt động huy động và sử dụng vốn.

Trước hết, các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải coi đầu tư bất động sản là hoạt động mang tính dài hạn, từ đó, tính toán cẩn trọng về mặt tài chính. Họ phải lên kế hoạch và trang bị đầy đủ để đối mặt với mọi kịch bản, sẵn sàng ứng phó với những biến động lãi suất hay chi phí vốn. Tránh tình trạng, khi dòng vốn rẻ, nhiều đối tượng tận dụng cơ hội để đẩy giá, lũng đoạn hay làm méo mó thị trường bất động sản. Điều này tác động ngược lại làm cho nhu cầu vốn tín dụng bất động sản ngày càng gia tăng, góp phần khiến dòng vốn trở nên đắt đỏ hơn sau đó. Đây chính là một vòng xoáy tiền tệ bên trong thị trường bất động sản, ảnh hưởng rất nhiều đến những đối tượng có nhu cầu thực.

Mặt khác, cần phải thừa nhận rằng chính sách tiền tệ không dành riêng cho thị trường bất động sản mà dành cho toàn bộ nền kinh tế, hỗ trợ và phục vụ cho rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác. Thị trường bất động sản vẫn luôn là ngành đóng vai trò quan trọng, nhưng điểm then chốt là phải đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các chủ thể trong nền kinh tế nói chung và các chủ thể trong thị trường bất động sản nói riêng.

Và đặc biệt, để phát triển thị trường bất động sản ổn định, cần phải phối hợp hài hòa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa với nhiều chính sách khác trong công tác điều hành. Việc sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, định hướng hành vi đầu tư, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chính sách về đầu tư, đất đai, quy hoạch, các nỗ lực nhằm cải thiện môi trường kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính trong các lĩnh vực đất đai, quy hoạch, xây dựng, phát triển đô thị cũng có tác động trực tiếp tới việc lành mạnh hóa cả bên cầu và bên cung của thị trường.

Một mình chính sách tiền tệ khó có thể đáp ứng hài hòa các mục tiêu, chính vì thế, những biến động lãi suất dù có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản ở khía cạnh không tích cực nhưng cần nhấn mạnh lại, lỗi không nằm ở bản thân chính sách tiền tệ. Điều mấu chốt là phải kết hợp nhiều chính sách khác nhau để giúp các chủ thể trên thị trường bất động sản tối ưu hóa hiệu quả dòng tiền, xoay vòng vốn nhanh và giảm dần sự phụ thuộc cố hữu vào vốn tín dụng./.

- Trân trọng cảm ơn những chia sẻ sâu sắc của chuyên gia!