Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo công khai về tác động môi trường của "Dự án thành phần 2: Đầu tư xây dựng đường vành đai 3,5 đoạn từ Phúc La - Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ".
Theo đó, tuyến đường sẽ đi qua 3 phường của quận Hà Đông là phường Phú La, phường Phú Lương, phường Kiến Hưng và đi qua 7 xã của huyện Thanh Trì là xã Hữu Hòa, xã Tả Thanh Oai, xã Vĩnh Quỳnh, xã Đại Áng, xã Ngọc Hồi, xã Ngũ Hiệp, xã Tứ Hiệp.
Chủ đầu tư dự án là Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng TP. Hà Nội. Dự án được thi công với nguồn ngân sách 5.600 tỷ đồng từ ngân sách thành phố.
Việc đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3,5 trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Tranh Trì sẽ đồng bộ hạ tầng giao thông, góp phần nâng cao đời sống văn hóa tinh thần cho nhân dân và các khu đô thị mới dọc theo tuyến đường.
Chính vì vậy, ngay từ khi có thông tin về việc triển khai tuyến đường, bất chấp sự trầm lắng chung của thị trường bất động sản, giá đất các khu vực tuyến đường đi qua đã rục rịch tăng giá.
Theo khảo sát của PV Reatimes, tại khu vực Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, đất nền đã nóng thêm vài phần. Chị Nguyễn Thị Cúc, người địa phương tại đây cho biết, thời gian trước và trong dịch Covid-19, giá đất Tả Thanh Oai tăng liên tục. Tuy nhiên, khi dịch bệnh đi qua cũng là lúc nền kinh tế suy thoái, giá đất đã có xu hướng chững lại. Mãi đến thời điểm hiện tại, khi có thông tin chuẩn bị làm đường Vành đai 3,5, giá đất mới "sốt" trở lại.
Đường Vành đai 3,5 đi qua xã Tả Thanh Oai. (Ảnh: ST).
"Lô đất 100m2 nằm ở khu vực sâu trong làng đang có giá 3 tỷ đồng, tương đương 30 triệu đồng/m2. Đất tại các khu chợ hay tại các tuyến đường tỏa ra các khu vực khác sẽ có những mức giá cao hơn, từ 65 triệu đồng/m2", chị Cúc cho biết và nhấn mạnh, mặc dù giá đất đang tăng cao, nhưng nếu có người bán thì chắc chắn sẽ có người mua.
Cũng theo tìm hiểu của PV Reatimes, Tả Thanh Oai nằm xa khu vực trung tâm huyện Thanh Trì nên dù khả năng thanh khoản tốt, những người mua ở đây chủ yếu vẫn là người dân trong khu vực, chưa có nhiều hoạt động của môi giới nhà đất. Chính vì vậy, việc đầu cơ đất tại Tả Thanh Oai chưa có biểu hiện rõ.
Tương tự khu vực xã Tả Thanh Oai, dọc theo quy hoạch tuyến đường Vành đai 3,5 đến khu vực xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, giá đất tại đây cũng ghi nhận xu hướng tăng lên.
Đường Vành đai 3,5 đi qua xã Ngọc Hồi. (Ảnh: ST).
Nhiều hộ dân tại thôn Lạc Thị, xã Ngọc Hồi chia sẻ, đối với các nhà đất trong ngõ cách đây hơn 1 năm có giá từ 25 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã lên 35 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí, đối với đất ngoài mặt đường hiện đã lên hơn 100 triệu đồng/m2. Thế nhưng, với mức giá này, nhiều hộ dân vẫn chưa muốn bán. Bởi người dân tại đây cho rằng, giá đất sẽ tiếp tục tăng, sau khoảng nửa năm nữa, mỗi nền đất có thể sẽ lãi thêm khỏang 500 triệu đồng.
Tuy nhiên, người dân xã Ngọc Hồi cũng tâm sự, các hoạt động mua bán đất thời gian này chủ yếu diễn ra nội bộ cư dân trong khu vực và không có nhiều hoạt động của môi giới. Nguyên nhân là do sau thời kỳ suy thoái kinh tế, một bộ phận lớn người lao động tham gia lĩnh vực môi giới nhà đất đã nghỉ việc hoặc đổi nghề nên khi thị trường bất động sản ấm trở lại, lực lượng này chưa kịp quay lại thị trường.
Không chỉ khu vực Tả Thanh Oai hay xã Ngọc Hồi, nút giao đường Vành đai 3,5 với Quốc lộ 1A cũng ghi nhận tình trạng giá đất tăng cao.
Theo chị Minh Phương - chủ 1 cửa hàng trên mặt đường Quốc lộ 1A, cách đây 1 vài năm, nhà đất khu vực này được rao với giá 60 triệu đồng/m2, đến hiện tại giá nhà đất tại đây lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 đối với vị trí đất nằm tại khu vực gần mặt đường và đã có sổ đỏ. Còn đối với trường hợp nhà đang trong diện quy hoạch, không có sổ, giá nhà giao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2.
Địa điểm đường Vành đai 3,5 đi qua Quốc lộ 1A. (Ảnh: Anh Tuấn).
Có thể thấy, thông tin tuyến đường Vành đai 3,5 đã tác động mạnh mẽ đến giá đất các khu vực mà tuyến đường đi qua. Khi giá đất tăng kéo nhu cầu quan tâm của người dân tăng sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản ấm hơn, phá bỏ được tình trạng ảm đạm, trầm lắng của thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư "ăn theo" quy hoạch hạ tầng nên cẩn trọng, có sự cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư.
Cụ thể, KTS. Phạm Thanh Tùng cho rằng, Luật Đất đai mới vừa được thông qua đã có những quy định chặt chẽ cho việc thu gom đất. Do vậy, nhà đầu tư cần nắm rõ được quy hoạch, pháp lý, mục đích sử dụng khu đất định "xuống tiền" – đó là đất ở hay đất nông nghiệp, đất có được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.
"Các nhà đầu tư cần nắm chắc được vấn đề này, nếu không việc thu gom đất là sai luật và không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất", KTS. Phạm Thanh Tùng cho biết.
Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, về nguyên tắc đối với giá đất tại các vùng quy hoạch mang tính chất mở rộng hoặc xây mới sẽ tăng nhanh, các nhà đầu tư thường kỳ vọng về câu chuyện chênh lệch giá sau này khi hoàn thành công trình.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý 1 số rủi ro khi đầu tư như, mảnh đất nằm trong quy hoạch thì mức đền bù sẽ không cao; việc mua đi bán lại quá nhiều có thể sẽ dẫn đến câu chuyện chồng chéo chủ sở hữu; tiếp đến có thể có trường hợp đất được thay đổi quy hoạch; cuối cùng là các nhà đầu tư khi mua đất không nên dùng tiền đi vay để tránh xảy ra trường hợp không trả được nợ./.
