Doanh nghiệp địa ốc tìm cơ hội từ nhu cầu ở thực

Nhập cuộc phát triển nhà ở giá rẻ

Bước sang năm 2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu có xu hướng tái định vị chiến lược để mở rộng dư địa tăng trưởng. Thay vì chỉ tập trung vào các dòng sản phẩm truyền thống, xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông đang trở nên rõ nét.

Mới đây, tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền cho biết, thị trường hiện đang chứng kiến sự bùng nổ của nhiều khu đô thị mới, qua đó tạo ra mức độ cạnh tranh lớn hơn về nguồn cung trên nhiều phân khúc. Trước thực tế này, doanh nghiệp đang nghiên cứu mở rộng sang phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời vẫn đảm bảo khả năng khai thác cho thuê hoặc đầu tư. Bà Trang kỳ vọng phân khúc mới sẽ có khả năng hấp thụ tốt, phù hợp với xu thế dịch chuyển chung của thị trường bất động sản hiện nay.

Chia sẻ kế hoạch hoạt động của doanh nghiệp tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) tiếp tục khẳng định định hướng chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của số đông khách hàng, với phương châm là "bán thứ thị trường cần".

Theo Chủ tịch Nam Long, thị trường hiện đang tồn tại đồng thời hai điểm lệch lớn. Thứ nhất là khoảng cách ngày càng rộng giữa thu nhập của người dân và mặt bằng giá bất động sản, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực bị thu hẹp đáng kể. Thứ hai là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc cao cấp và cận cao cấp chiếm ưu thế, trong khi nhu cầu thực của thị trường lại tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm vừa túi tiền. Dù vậy, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng cơ hội vẫn còn lớn khi nhu cầu nhà ở tại Việt Nam chưa bão hòa, trong khi quá trình đô thị hóa tiếp tục mở rộng với tốc độ cao. Động lực này được củng cố thêm bởi làn sóng đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh, từ các tuyến vành đai, hệ thống đường sắt cho đến xu hướng mở rộng không gian đô thị sau các đợt sáp nhập địa phương, qua đó tạo dư địa phát triển dài hạn cho các doanh nghiệp kiên định với phân khúc ở thực.

Không chỉ ở nhóm doanh nghiệp bất động sản, xu hướng mở rộng sang các phân khúc nhà ở có tính an sinh cũng đang xuất hiện ở những doanh nghiệp thuộc lĩnh vực hạ tầng. Trong đó, Tổng công ty Công trình Viettel (Viettel Construction) cho biết đang định hướng tham gia xây dựng khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang trong chương trình 1 triệu căn đến năm 2030, tương đương khoảng 5% tổng mục tiêu.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, định hướng này không chỉ dừng ở việc mở rộng sang lĩnh vực nhà ở xã hội, mà còn hướng tới việc hình thành dòng sản phẩm mang thương hiệu Viettel, qua đó từng bước thay đổi nhận thức về chất lượng của phân khúc vốn lâu nay vẫn bị gắn với hình ảnh hạn chế về tiện ích và tiêu chuẩn xây dựng.

Chia sẻ cụ thể hơn, Tổng giám đốc Phạm Đình Trường cho biết, trong bối cảnh chi phí xây dựng gia tăng và xu hướng tích hợp các giải pháp về năng lượng, công nghệ và nội thất ngày càng rõ nét trong sản phẩm nhà ở hiện đại, doanh nghiệp dự kiến giá trị bình quân mỗi căn có thể đạt khoảng 2 tỷ đồng. Ông cũng nhấn mạnh lợi thế của Viettel Construction nằm ở quy mô triển khai, hệ sinh thái công nghệ của Tập đoàn Viettel cùng sự hỗ trợ từ các địa phương, trong khi biên lợi nhuận khoảng 10% được đánh giá là phù hợp với đặc thù phân khúc, cao hơn mức bình quân thị trường khoảng 5%. Hiện doanh nghiệp đang tiếp tục nghiên cứu tích hợp hệ sinh thái số vào nhà ở xã hội, hướng tới mô hình phát triển đồng bộ giữa xây dựng và công nghệ trong giai đoạn tới.

Hay Tập đoàn Hoa Sen vốn hoạt động chủ lực trong lĩnh vực tôn thép gần đây cũng cam kết hoàn thành triển khai ít nhất 20.000 nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của TP.HCM. Ngoài số lượng nhà ở xã hội trên, doanh nghiệp cũng cam kết nghiên cứu, khảo sát và đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội dành cho công nhân và người lao động tại các khu vực trên địa bàn TP.HCM. Đồng thời nghiên cứu, xây dựng và phối hợp triển khai các đề án, chính sách, mô hình hợp tác đầu tư để phát triển nhà ở xã hội trong khuôn khổ Đề án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người lao động.

"Cởi trói" quy trình, tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển

Giới chuyên gia nhận định, việc các doanh nghiệp bất động sản truyền thống, thậm chí cả những doanh nghiệp ngoài ngành đồng loạt chuyển hướng sang phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền là điều hoàn toàn dễ hiểu trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh về nhu cầu và dòng tiền. Điều này phản ánh rõ áp lực thích ứng của doanh nghiệp trong bối cảnh mới.

Báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng 2026 của CTCP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang đối mặt với hàng loạt rào cản, đặc biệt là áp lực tín dụng và mặt bằng giá bán neo cao. Theo VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 được dự báo có thể cao hơn khoảng 3 - 4% so với năm trước, trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản. Cùng với đó, giá bán căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng khoảng 20% trong năm 2025, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, qua đó làm gia tăng tâm lý thận trọng của người mua. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm từ mức 106% trong năm 2024 xuống còn khoảng 95% trong năm 2025, cho thấy thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt.

Trong bối cảnh giá bán khó có khả năng giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào và chi phí vốn vẫn ở mức cao, VIS Rating cho rằng bài toán lớn nhất với các doanh nghiệp phát triển dự án hiện nay là làm sao duy trì sức mua và bảo đảm dòng tiền vận hành. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chuyển trọng tâm sang các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn nhằm mở rộng khả năng tiếp cận của người mua ở thực, đồng thời duy trì thanh khoản trong điều kiện tín dụng bị siết chặt hơn trước.

Theo đánh giá của đơn vị này, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được nhìn nhận như một hướng đi mang tính thực tế và bền vững hơn trong giai đoạn hiện nay. Việc tái cơ cấu danh mục sản phẩm không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng tệp khách hàng có nhu cầu thực, mà còn góp phần giảm áp lực dòng tiền và hạn chế rủi ro tồn kho trong bối cảnh khả năng huy động vốn ngày càng trở nên khó khăn. Xa hơn, xu hướng này cũng phản ánh sự dịch chuyển của thị trường từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào đầu cơ sang mô hình phát triển gắn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế của người dân.

Cũng theo VIS Rating, điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026 không chỉ nằm ở diễn biến cung - cầu, mà còn ở sự thay đổi rõ nét trong tư duy điều hành. Nếu giai đoạn trước, trọng tâm chính sách chủ yếu tập trung vào tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung, thì hiện nay định hướng đang dần chuyển sang mục tiêu sâu hơn là phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả và nâng cao tính minh bạch, bền vững của thị trường.

Trong bối cảnh đó, khung cơ chế dành cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp cũng bắt đầu xuất hiện nhiều tín hiệu cởi mở hơn, qua đó tạo thêm động lực để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia. VIS Rating cho biết, một trong những chính sách được thị trường đặc biệt quan tâm là nghị quyết sắp ban hành liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo định hướng được đề cập, chính sách này sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất, đồng thời giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15% nhằm kéo giá bán về mức hợp lý hơn, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Song song với đó, Bộ Xây dựng cũng đã có động thái tháo gỡ đáng kể về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Theo hướng dẫn mới, chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong hai thủ tục: xin giấy phép xây dựng để được miễn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, hoặc thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn giấy phép xây dựng, thay vì phải triển khai đồng thời cả hai quy trình như trước đây.

Giới chuyên gia đánh giá, việc tinh gọn thủ tục không đơn thuần giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, mà còn góp phần giảm chi phí hành chính, tăng tốc vòng quay vốn và cải thiện hiệu quả triển khai dự án. Đây được xem là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với phân khúc nhà ở xã hội, nơi biên lợi nhuận vốn không cao và doanh nghiệp cần một môi trường phát triển ổn định, minh bạch hơn để có thể tham gia dài hạn.

Rõ ràng, trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng khả năng chi trả của phần đông người dân ngày càng chịu áp lực bởi lãi suất và mặt bằng giá nhà neo cao, việc tháo gỡ cơ chế cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ thị trường trước mắt, mà còn là bước đi cần thiết để tái cân bằng lại cấu trúc nguồn cung vốn đã lệch mạnh về phân khúc trung - cao cấp suốt nhiều năm qua./.