Thích
Chủ một doanh nghiệp từng than với tôi rằng dự án bất động sản của anh đã sẵn sàng mọi thứ, từ đất sạch đến vốn vay, chỉ còn chờ… một con số: Giá đất. Thế nhưng để có con số ấy mất gần hai năm. Trong khi lãi ngân hàng thì không hề "chậm tiến độ".
Câu chuyện này không cá biệt. Nó phản ánh một thực tế kéo dài nhiều năm: Các định giá đất - khoản tiền doanh nghiệp phải nộp khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư - từng là một trong những "ẩn số" lớn nhất của thị trường bất động sản. Không chỉ làm chậm tiến độ dự án, sự chậm trễ này còn làm đội chi phí vốn, làm giảm hiệu quả đầu tư và tạo ra rủi ro khó lường cho cả doanh nghiệp lẫn nền kinh tế.
Từ định giá riêng lẻ sang công thức chung
Trước đây, việc xác định giá đất cho nhiều dự án chủ yếu dựa vào phương pháp thặng dư. Cơ quan có thẩm quyền phải ước tính doanh thu tương lai của dự án, trừ đi chi phí đầu tư để xác định giá trị còn lại, từ đó tính tiền sử dụng đất.
Vấn đề nằm ở chỗ: Doanh thu là một biến số phụ thuộc lớn vào dữ liệu thị trường, vốn biến động mạnh, không đồng nhất và khó kiểm chứng tuyệt đối. Mỗi thay đổi nhỏ trong giả định về giá bán, tốc độ hấp thụ hay chi phí xây dựng đều có thể làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Vì thế, tiền sử dụng đất nhiều khi trở thành biến số khó dự báo nhất trong toàn bộ cấu trúc tài chính của một dự án. Hệ quả là quy trình thẩm định kéo dài, hồ sơ qua nhiều vòng đánh giá, điều chỉnh. Trong khi các bên còn đang tranh luận về phương pháp và số liệu, chi phí vốn vẫn tiếp tục tăng lên.
Trên cơ sở Nghị quyết số 254/2025/QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, thiết lập một hướng tiếp cận mới: Lấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) làm căn cứ chủ yếu để tính nghĩa vụ tài chính.
Về nguyên tắc, thay vì định giá riêng cho từng dự án, phần lớn trường hợp sẽ áp dụng công thức: Giá đất = Bảng giá đất × Hệ số K.
Nếu trước đây mỗi dự án là một "bài toán riêng", thì nay cơ chế mới hướng tới việc chuẩn hóa bằng một công thức chung, công khai và có thể dự báo.
Bảng giá đất đóng vai trò là "giá nền". Hệ số K là công cụ hiệu chỉnh để đưa mức giá này tiệm cận hơn với thực tế thị trường. Chính sự xuất hiện của hệ số K được kỳ vọng sẽ làm giảm khoảng cách giữa giá trong bảng và giá giao dịch, đồng thời giảm nhu cầu phải xác định giá đất cụ thể cho từng dự án.
Hệ số K được xây dựng trên 3 nhóm yếu tố chính.
Thứ nhất, là hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường (K thị trường), nhằm phản ánh sự tăng giảm giá đất theo khu vực và vị trí.
Thứ hai, là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K quy hoạch), dựa trên khả năng khai thác của thửa đất. Đất được phép xây dựng với hệ số sử dụng đất cao, tầng cao lớn thì khả năng tạo ra diện tích sàn kinh doanh nhiều hơn, kéo theo giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn.
Chẳng hạn, theo Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ngày 02/02/2026 của UBND TP Hà Nội, dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất từ 8 đến dưới 10 sẽ áp dụng K = 1,35, từ 12 thì K = 1,45. Điều này cho thấy quy hoạch không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà đã được lượng hóa trực tiếp vào nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba, là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác (K khác), phản ánh lợi thế vị trí như gần trung tâm hành chính, thương mại, hạ tầng trọng điểm. Ví dụ, các dự án trong bán kính 500m quanh trung tâm hành chính có thể áp dụng K = 1,1.
Về mặt lý thuyết, khi các hệ số này được công bố công khai và áp dụng đồng loạt, doanh nghiệp có thể dự báo nghĩa vụ tài chính ngay từ khi lập phương án đầu tư. Đó là bước tiến đáng kể so với cơ chế phụ thuộc nhiều vào thẩm định riêng lẻ như trước.
Nhưng "ẩn số" có thực sự biến mất?
Tuy nhiên, hệ số K không phải là lời giải toàn diện.
Thứ nhất, chất lượng của cơ chế mới phụ thuộc trực tiếp vào cách xác định các hệ số. Nếu K thị trường không được cập nhật kịp thời hoặc không phản ánh sát biến động thực tế, bảng giá đất nhân với K vẫn có thể lệch xa thị trường. Khi đó, "công thức" dù minh bạch nhưng chưa chắc đã hợp lý.
Thứ hai, cơ chế mới không thay thế hoàn toàn phương pháp xác định giá đất cụ thể. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh vẫn có thể quyết định xác định giá đất cụ thể đối với "dự án có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng".
Trong thực tiễn phát triển đô thị, các dự án quy mô lớn thường tích hợp nhiều chức năng: Nhà ở, thương mại, dịch vụ, hạ tầng xã hội. Điều này đồng nghĩa một bộ phận không nhỏ các dự án vẫn có khả năng phải quay lại cơ chế định giá riêng, với quy trình phức tạp như trước.
Nói cách khác, cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K có thể làm nhẹ gánh cho nhiều dự án đơn chức năng, quy mô vừa và nhỏ. Nhưng với các dự án phức hợp, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong phát triển đô thị hiện nay, bài toán giá đất vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi logic cũ.
Cải cách lần này có ý nghĩa quan trọng ở chỗ chuyển trọng tâm từ "định giá từng trường hợp" sang "chuẩn hóa theo nguyên tắc chung". Đó là bước đi đúng hướng để tăng tính minh bạch và khả năng dự báo.
Giá đất vì thế không chỉ là câu chuyện của một con số, mà là thước đo của mức độ minh bạch và hiệu quả quản trị đất đai. Hệ số K có thể là bước đầu của quá trình chuẩn hóa ấy. Nhưng để giá đất thực sự thôi là nỗi chờ đợi mòn mỏi của doanh nghiệp, điều cần thiết hơn cả là một hệ thống vận hành đủ nhanh, đủ nhất quán và đủ trách nhiệm.
Khi đó, khả năng dự báo ấy, rốt cuộc, mới là điều quyết định niềm tin của thị trường.
