Hóa giải thách thức phát triển nhà ở xã hội: Cần một tư duy mới

Với nhà ở xã hội, không chỉ cần hóa giải áp lực phải tăng cung mà việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng và tăng khả năng tiếp cận chính sách cũng là vấn đề cốt lõi cần quan tâm để nguồn cung mới nếu thúc đẩy được, sẽ không tiếp diễn nghịch lý: Bán cho người giàu, giá cao ngang ngửa nhà ở thương mại, hay thậm chí xây xong bỏ hoang…

Để giải quyết được các bất cập hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội, hướng đến sự bền vững trong tương lai, trước tiên cần thay đổi tư duy, sau là quyết liệt thực thi, hành động.

“Có người không phải trong diện được thụ hưởng chính sách, không là hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay thu nhập thấp… nhưng lại đang sở hữu nhà ở xã hội. Nếu có cuộc thanh tra, kiểm tra xem ai đang ở nhà ở xã hội, chắc rằng sẽ có những người không đúng đối tượng. Sai sót trong xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, "lách luật" mua đi bán lại nhà ở xã hội… đã dẫn đến hệ lụy người có thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở xã hội hơn”. ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh nhiều lần đến vấn đề trục lợi nhà ở xã hội khi thảo luận tại Hội trường kỳ họp thứ 8, ngày 28/10 về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đối với kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Những bất cập trong phát triển nhà ở xã hội được chỉ rõ đã làm nóng nghị trường Quốc hội. Các đại biểu kiến nghị, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra đối tượng sở hữu nhà ở xã hội và quy trình, thủ tục xét duyệt hồ sơ mua, thuê nhà ở xã hội để phát hiện và xử lý các sai phạm có liên quan.

Những năm qua, báo chí cũng đã phản ánh rất nhiều về tình trạng nhà ở xã hội bán sai đối tượng, người giàu dễ mua, trong khi đối tượng mà chính sách hướng đến lại khó tiếp cận, không chỉ do thiếu hụt tài chính, thông tin mà còn phải vượt một “rừng thủ tục” để chứng minh mình thuộc đối tượng thụ hưởng và để được phê duyệt. Nhiều ý kiến cho rằng, những chiêu trò “lách luật” để tiếp cận nguồn cung mới vốn dĩ rất “nhỏ giọt” của nhà ở xã hội vẫn đang tiếp diễn.

Giữa năm 2023, Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) mở bán đợt 1 với mức giá 19,5 triệu đồng/m2, tương ứng với 1,39 - 1,5 tỷ đồng/căn hộ có diện tích từ 69,9 - 76,8m2. Sự kiện nhận hồ sơ đăng ký mua của dự án này đã thu hút hàng nghìn người tham gia, trong khi chỉ có 157 căn hộ, tỷ lệ “chọi” các suất mua lên tới 1/9. Nhiều người dân phải xếp hàng nộp hồ sơ và vạ vật chờ bốc thăm từ lúc 2 giờ sáng. Kết quả, hơn 1.000 hồ sơ bị loại, nhiều người lỡ hẹn với giấc mơ an cư.

Điều đáng nói, ngay trước phiên bốc thăm chọn suất mua, ô tô xếp hàng dài 2 bên đường, môi giới bất động sản đã rầm rộ rao bán các suất mua với giá chênh lệch từ 200 - 300 triệu đồng/căn; bốc thăm xong, nhiều người bước lên ô tô chờ sẵn.

Đến cuối năm 2024, nhiều căn nhà ở xã hội tại dự án này đang được rao bán với mức giá tăng gấp đôi, khoảng 40 triệu đồng/m2¹; bên cạnh đó vẫn còn có các “suất ngoại giao” mà theo môi giới, người mua sẽ ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư và phải nộp thêm khoản chênh lệch lên tới hơn 1 tỷ đồng so với giá bán ghi trong hợp đồng².

Không riêng NHS Trung Văn, tại nhiều dự án nhà ở xã hội khác ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang,… tình trạng “ôm hàng” trục lợi này cũng diễn ra tương tự và không khó để nhận diện. Báo chí đã từng điểm mặt, chỉ tên nhiều dự án có dấu hiệu trục lợi chính sách bằng cách thâm nhập vào quy trình mua bán, tiếp cận các đối tượng có nhu cầu bán³.

Có thể khẳng định, việc rao bán nhà ở xã hội kèm theo cách thức “lách luật” để trở thành đối tượng chính sách đã trở nên phổ biến tại các dự án đang mở bán, hoặc đang trong quá trình xây dựng, chưa bàn giao; thậm chí, tại các dự án nhà ở xã hội đã bàn giao nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lại theo quy định, hoạt động mua đi bán lại cũng vẫn diễn ra dưới các hình thức hợp đồng ủy quyền, cam kết, thỏa thuận. Môi giới rao bán nhà ở xã hội gọi đây là “thị trường ngách”, chỉ cần trả thêm phí, tiền chênh và “tin tưởng” là có thể sở hữu nhà ở xã hội dù không thuộc đối tượng được mua. Một căn nhà ở xã hội dù chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật, nhưng lại có thể đã qua nhiều chủ sở hữu thực tế, trong khi chủ sở hữu “hợp pháp” đầu tiên vẫn đứng tên trên các loại giấy tờ.

Theo nhiều chuyên gia, dự án nhà ở xã hội có vị trí tốt và mức giá rẻ (gấp nhiều lần so với các căn nhà ở thương mại) như NHS Trung Văn được xem hàng hiếm trên thị trường, lãi ngay khi mua. Ai bốc thăm được suất mua thì giống như “trúng xổ số” vì có thể nhìn thấy ngay mức lợi nhuận hấp dẫn thu về sau 5 năm đủ điều kiện chuyển nhượng. Đó là chưa kể đến việc trên thực tế có nhiều cách để lách luật, bán “sang tay” để có khoản lợi lớn ngay sau khi mua. Đây là động cơ khiến không ít “người giàu” tìm cách giành suất mua nhà ở xã hội với “người nghèo” trong thời gian qua bởi chẳng có gì “lãi” bằng khi giành được suất mua nhà ở xã hội.

Nhiều người thu nhập thấp, thuộc đối tượng mà chính sách hướng đến muốn có chốn an cư đầu tiên, phải rất vất vả để hoàn thiện hồ sơ, rồi phải bốc thăm, kết quả dựa trên may rủi. Khi trượt suất mua, chưa kịp “buồn” thì đã có môi giới liên lạc mời mua suất nhà ở xã hội nhưng phải trả giá chênh lệch cả hàng trăm triệu đồng. Cũng có người đã từ bỏ ý định mua nhà ở xã hội vì thủ tục làm hồ sơ quá phức tạp, mất thời gian, dù cố gắng hoàn thiện nhưng vẫn thiếu chỗ nọ, chỗ kia, song ngay khi từ bỏ, cũng được môi giới “chào mời” trả thêm phí thì hồ sơ sẽ được xử lý nhanh.

Quanh đi quẩn lại, với đủ kiểu chiêu trò mua bán và không loại trừ có “lợi ích nhóm” như hiện nay, không dễ để đối tượng chính sách có nhu cầu ở thực có thể mua nhà ở xã hội với mức giá niêm yết. Điều cần nhấn mạnh nữa là, với nhiều người thu nhập thấp, kể cả mức giá dưới 1,5 tỷ đồng, họ cũng không đủ tài chính tích lũy để mua nếu không được hỗ trợ lãi suất vay mua ưu đãi và dài hạn.

Như vậy trên thực tế, dù đã có những quy định tưởng chừng như chặt chẽ liên quan đến trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội, nhưng giới đầu cơ vẫn dễ dàng “có” được suất mua rồi “ôm hàng” để bán ăn chênh. Và một “thị trường thứ cấp” mua bán nhà ở xã hội đang tồn tại công khai trên các trang mạng, đẩy các khoản tiền chênh lệch phải trả cho việc mua nhà ở xã hội lên cao.

Câu chuyện trục lợi chính sách nói trên xuất phát từ chính sự khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất phát triển nhà ở ngày càng hạn hẹp, đa số các căn hộ chung cư thương mại đều có giá từ 3 tỷ đồng trở lên thì những căn hộ có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng tại các dự án nhà ở xã hội là rất hấp dẫn. Điều này cùng với việc ít nhiều có sự lỏng lẻo trong công tác quản lý, xét duyệt hồ sơ, kiểm tra, kiểm soát… đã dẫn đến những tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội, đặc biệt là ở những vị trí được coi như “đất vàng” ngày càng trở nên nhức nhối.

====

Mấu chốt là cung - cầu gặp nhau

Nhiều người đã hỏi tôi làm sao để biết được khi nào dự án nhà ở xã hội mở bán, vì rất nhiều lần khi họ biết thông tin để đến nộp hồ sơ thì đều được thông báo là đã hết. Nhiều người khác dù có thu nhập thấp, chưa có nhà ở nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện được mua…

Trong khi đó, tại một số dự án, những người đủ điều kiện mua lại không mua hoặc không đến ở vì vị trí hơi xa, hay cảm thấy chất lượng nhà ở thấp quá, tâm lý “của rẻ là của ôi” cũng ảnh hưởng rất lớn. Bởi dù là mua nhà ở xã hội được hưởng mức giá thấp hơn, nhưng người mua cũng phải bỏ ra “tiền tỷ” và đa phần vẫn phải đi vay, đó là mồ hôi nước mắt, là tiền tích góp cả đời, họ cũng có quyền lựa chọn chứ không thể chọn bừa một dự án, hay bốc thăm để mua căn hộ mà mình không ưng ý.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều doanh nghiệp chia sẻ rằng, họ làm nhà ở xã hội cho đối tượng công nhân tại khu công nghiệp ở một địa phương, nhưng khi mở bán, công nhân trong khu công nghiệp lại không mấy ai mua, vì đa phần nếu là người địa phương thì đã có sẵn nhà, còn nếu là lao động nhập cư thì họ chỉ có nhu cầu thuê. Trong khi đó, vẫn có những người dân thu nhập thấp trong khu vực muốn mua để sở hữu nhà ở đầu tiên hay mua cho con cái lập gia đình lại không mua được vì không thuộc đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp đó. Vất vả triển khai xong dự án nhưng nếu tuân thủ đúng các quy định về mua bán nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì không bán được, doanh nghiệp đứng trước thách thức thu hồi vốn để trả nợ vay triển khai dự án.

Nhìn vào một số thực tế trên thì có thể thấy rằng, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng được đúng đối tượng cần là rất quan trọng. Chỉ khi cung - cầu gặp nhau thì việc triển khai loại hình nhà ở này mới phát huy giá trị và ý nghĩa nhân văn của nó là đảm bảo an sinh, xã hội cho bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp. Nếu cung và cầu không gặp được nhau, tức là thanh khoản kém thì chính bản thân doanh nghiệp cũng không thể tự gỡ khó để khơi thông dòng tiền.

Ngay ở Thủ đô Hà Nội hiện nay, không ít dự án khi chủ đầu tư tiến hành mở bán đều rất khó khăn trong câu chuyện thanh khoản. Người dân có nhu cầu thực và có tiềm lực, họ rất sẵn sàng để mua nhưng lại gặp khó khăn khi tiếp cận và không thể mua được. Trong khi đó, người bán cũng lại khó bán và không thể thu hồi vốn được.

Mặt khác, Nhà nước cũng cần có chính sách hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp cho người mua nhà, vì đa phần người thu nhập thấp không có khả năng chi trả hết trong một lần mà vẫn phải vay ngân hàng. Cùng với đó, cần kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách, “mua suất, bán suất” nhà ở xã hội, khiến nhà ở xã hội vẫn về tay người giàu, giới đầu cơ, mục tiêu chính sách không đạt được.

===========

Ai đang sở hữu nhà ở xã hội? Câu hỏi này không khó để trả lời trên thực tế, dù trong văn bản, giấy tờ có thể vẫn là đúng quy trình, thủ tục, đúng đối tượng. Nghịch lý “người nghèo” khó mua, “người giàu” dễ mua nhà ở xã hội và tình trạng trục lợi chính sách với một thị trường thứ cấp về nhà ở xã hội chưa được kiểm soát đang là thách thức lớn cần hóa giải trước khi bàn đến việc làm thế nào để tăng nguồn cung cho phân khúc này. Bởi tăng cung để làm gì nếu đối tượng thụ hưởng chính sách không tiếp cận được?

Ở góc nhìn ngược lại, khi nguồn ngân sách có hạn không đủ để xây nhà ở xã hội hỗ trợ người dân và việc triển khai các dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn lực tư nhân, thì bất cập trong vấn đề tiếp cận của đối tượng chính sách cũng đang là một trong những “chốt chặn” khiến bài toán tăng nguồn cung mới cho nhà ở xã hội trở nên nan giải hơn. Doanh nghiệp rất khó “mặn mà” với các dự án nhà ở xã hội khi rơi vào thế bị động ở cả “đầu vào” lẫn “đầu ra” của dự án. Cụ thể là quyền chủ động cân đối giữa chi phí đầu tư, giá bán, lợi nhuận và quyết định bán cho ai, gắn liền với đó là hàng dài thủ tục đầu tư, xét duyệt.

Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và có những chỉ đạo quyết liệt để hướng tới giải quyết nhu cầu an sinh xã hội cho các đối tượng chính sách, tuy nhiên, từ trước đến nay, ở bất kỳ giai đoạn nào nguồn cung nhà ở xã hội cũng đều ở trong trạng thái không đáp ứng đủ nhu cầu, không đạt được các chỉ tiêu, kế hoạch đặt ra.

Với sự ra đời của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", sự ủng hộ của các địa phương, bộ, ngành cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, việc phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả rõ rệt hơn so với trước khi có chương trình này. Dù vậy, mục tiêu đạt được ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 vẫn rất thách thức khi khi những kế hoạch ngắn hạn, trong tương lai gần, đã khó đạt được.

Cụ thể, theo Đề án, đến năm 2025 sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội. Nhưng số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp cho thấy, giai đoạn từ 2021 đến hết quý III/2024, trên cả nước mới chỉ có 42.414 căn nhà ở xã hội hoàn thành tại 79 dự án và gần 112.000 căn tại 131 dự án đã khởi công xây dựng. Tức là mới chỉ đạt khoảng 35,6% mục tiêu đặt ra tại Đề án, nếu tính cả dự án đang triển khai, dù “cái đích” năm 2025 đã cận kề.

Đoàn Giám sát của Quốc hội đánh giá, nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng kết quả triển khai vẫn hạn chế so với mục tiêu Đề án. Đơn cử, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến năm 2025 nhưng mới chỉ có 3 dự án được khởi công với quy mô 1.700 căn, đạt 9% chỉ tiêu. Còn TP.HCM cần xây 26.200 căn đến năm 2025 song hiện cũng mới đạt khoảng 19% mục tiêu, tương đương với gần 5.000 căn. Tại Đà Nẵng, dù khá hơn nhưng cũng mới đạt 43% mục tiêu với 2.750 căn tại 5 dự án. Thậm chí, một số địa phương hiện còn chưa có dự án nhà ở xã hội nào được khởi công từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi…

“Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội”, Đoàn Giám sát của Quốc hội kết luận.

Theo Đoàn Giám sát của Quốc hội, chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Hình thức ưu đãi được nhiều địa phương áp dụng nhất đó là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê; miễn, giảm thuế GTGT, thuế TNDN và dành 20% diện tích đất, 20% diện tích sàn để kinh doanh thương mại.

Không ít ý kiến cho rằng, những ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội là “không thấm vào đâu” khi chủ đầu tư làm nhà ở xã hội vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, rắc rối trong quá trình từ làm thủ tục đến đầu tư, xây dựng và phân phối sản phẩm.

Tại các hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này, nhưng ngược lại cũng chia sẻ rằng Nhà nước "kêu gọi nhưng chưa mở đường" để họ tham gia. Phản ánh với báo chí, một số doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn do thủ tục vẫn còn phức tạp khiến dự án đình trệ, đội chi phí, lãi suất đầu tư cao và quỹ đất sạch còn hạn chế.

Mặt khác, trên thực tế dù cung ít, cầu cao nhưng xuất hiện thêm một nghịch lý là không ít dự án nhà ở xã hội xây xong lại “ế ẩm”, mở bán hàng chục lần vẫn không bán hết, bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Bên cạnh nguyên nhân bị đình trệ do thủ tục pháp lý, đa số các dự án này có vị trí quá xa trung tâm, không thuận tiện cho người có nhu cầu thực nên không thu hút được người mua. Điều này trái ngược hoàn toàn với diễn biến tại các dự án có vị trí và chất lượng tốt, đáng tiếc là, người mua thực lại khó cạnh tranh với giới đầu cơ để có thể mua được.

Lợi nhuận thấp, rủi ro cao và sự ám ảnh về quy trình thủ tục pháp lý rườm rà đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại “dấn thân” vào phân khúc nhà ở xã hội. Sự nản lòng của doanh nghiệp cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ là câu chuyện thực hiện trách nhiệm xã hội một cách tự nguyện của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không có động lực rõ ràng, không tìm được lời giải cho bài toán hiệu quả kinh doanh thì họ sẽ khó có thể quyết định tham gia vào thị trường. Khi ấy, gánh nặng về nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục đè nặng lên ngân sách nhà nước vốn đã eo hẹp.

Ai muốn xây nhà ở xã hội nếu chưa làm đã thấy lỗ, thậm chí có thể bị mắc cạn, vừa khó làm, vừa khó bán, không khác nào mua dây buộc mình? Đây là vấn đề cần được nhận diện để có giải pháp tạo động lực đủ lớn, hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Rõ ràng, nếu doanh nghiệp coi nhà ở xã hội chỉ đơn thuần là việc thực hiện trách nhiệm xã hội thì mục tiêu phát triển thêm dự án nhà ở xã hội khó có thể đạt được, cùng với đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân bị bỏ ngỏ.

Là doanh nghiệp từng phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận thấy rõ ràng rằng, lợi nhuận khi làm nhà ở xã hội bị giới hạn ở mức không quá 10% là không đủ hấp dẫn. Nhất là khi, thời gian triển khai một dự án có thể kéo dài đến 5 năm, nếu tính toán chia ra thì lợi nhuận hằng năm chưa đến 2%. Con số này còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng, khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Trong khi đó, cũng với khoảng thời gian 5 năm, doanh nghiệp có thể bỏ lỡ những cơ hội đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại mang lại lợi nhuận cao hơn đến 35%. Có vẻ như, các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay đã xem nhẹ yếu tố lợi nhuận của doanh nghiệp - điều tạo nên sự hấp dẫn trong hoạt động kinh doanh, mà chỉ đề cao yếu tố trách nhiệm xã hội.

Với mức lợi nhuận 10% hiện tại, nhiều doanh nghiệp vẫn còn e ngại và xem đây là hoạt động "lấy công làm lãi". Để thu hút thêm nguồn lực từ các doanh nghiệp khác, việc tăng lợi nhuận lên khoảng 15 - 20% sẽ tạo động lực hấp dẫn hơn.

Mặt khác, trên thực tế, dù việc xây dựng nhà ở xã hội mang ý nghĩa đóng góp cho cộng đồng, nhưng các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng, thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán.

Thay vì tập trung vào giảm giá nhà ở xã hội thông qua siết lợi nhuận của chủ đầu tư, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi có cơ chế vận hành tốt giữa cung - cầu - lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là một chủ trương mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đến vấn đề an cư cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Khi người dân có nơi ở ổn định, họ sẽ yên tâm làm việc, từ đó nâng cao năng suất lao động và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước. Bên cạnh đó, đề án này còn đóng vai trò quan trọng trong việc phục hồi và ổn định thị trường bất động sản sau những biến động từ đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, con đường hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội không "trải đầy hoa hồng". Việc tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính, cũng như các vấn đề liên quan đến tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy nguồn cung và hiện thực hóa mục tiêu đề ra.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi

Phân khúc nhà ở xã hội đang đối mặt với nhiều khó khăn như thủ tục qua nhiều khâu, nhiều bước, quy trình thẩm định, xét duyệt còn dài, khiến doanh nghiệp khi tham gia đầu tư phải đối mặt với việc chậm tiến độ, trượt dự toán do giá cả đầu vào tăng cao làm giảm hiệu quả kinh doanh, thậm chí thua lỗ... Trong khi đó, trách nhiệm chính trong việc phát triển nhà ở xã hội thuộc về Nhà nước, bao gồm việc cung cấp quỹ đất, cơ chế và pháp lý, hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển cũng như cho người dân.

Tôi cho rằng, để thúc đẩy nguồn cung, nhà ở xã hội cần thực sự trở thành một "cơ hội kinh doanh khả thi" và điều này đòi hỏi sự thay đổi tích cực trong chính sách và quản lý, đảm bảo hài hòa giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, từ đó, tạo động lực thôi thúc doanh nghiệp tham gia phát triển dự án. Trong đó, yếu tố biên lợi nhuận là một trong những điều kiện quan trọng để đảm bảo thu hút doanh nghiệp vào phân khúc này.

Thông thường, biên lợi nhuận trong thị trường nhà ở hiện nay dao động từ 10 - 30%, phụ thuộc vào vị trí, quy mô dự án và mức độ ảnh hưởng của dự án đối với an sinh xã hội. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có thể đạt được lợi nhuận này, điều kiện tiên quyết là phải có quỹ đất sạch và thủ tục pháp lý ổn định từ đầu. Nếu quá trình xử lý thủ tục kéo dài, chi phí sẽ đội lên, khiến biên lợi nhuận giảm, thậm chí gây thua lỗ.

Hiện nay, lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm nhà ở xã hội được khống chế tối đa ở mức chỉ 10% nhưng lại không tính các khoản chi phí hợp lệ của doanh nghiệp như: tổ chức quảng cáo, bán hàng, quản lý doanh nghiệp. Với mức 10%, nếu dự án chỉ chậm tiến độ 1 năm thôi là coi như không có lợi nhuận, bởi vậy rất khó thu hút doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Mặc dù không thể để thị trường nhà ở xã hội vận hành hoàn toàn tự do như nhà ở thương mại, nhưng Nhà nước hoàn toàn có thể tạo ra một "sân chơi" thông thoáng và minh bạch hơn. Đặc biệt là việc thiết lập cơ chế giám sát hiệu quả để đảm bảo các dự án nhà ở xã hội đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Giải pháp đột phá hơn là cho phép doanh nghiệp chủ động hơn trong việc bán hàng, tạo điều kiện tiếp cận khách hàng mục tiêu. Nếu không bám sát nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là công nhân, việc xây dựng nhà ở xã hội có thể dẫn đến tình trạng dư thừa, gây lãng phí và thua lỗ cho doanh nghiệp.

Mỗi địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, sẵn sàng để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án ngay lập tức. Điều này giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho các thủ tục liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, trong quá trình xét duyệt năng lực nhà đầu tư, nên tập trung vào đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Điều này giúp đảm bảo dự án có đủ nguồn lực để triển khai và hoàn thành đúng tiến độ.

Khi có sẵn quỹ đất sạch, thủ tục đầu tư thuận lợi, lợi nhuận hợp lý cùng với trách nhiệm xã hội của mình, nhiều doanh nghiệp sẽ sẵn sàng tham gia phát triển nhà ở xã hội.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

Đã có hàng loạt hội nghị, hội thảo từ Trung ương đến địa phương được tổ chức liên tục; nhiều công trình nghiên cứu khoa học, nhiều chuyên đề báo chí được triển khai với những phản biện, bàn luận sôi nổi…, nhưng rồi chương trình phát triển nhà ở xã hội - vốn mang một ý nghĩa nhân văn sâu sắc dường như vẫn dậm chân tại chỗ, khó đạt được mục tiêu đặt ra.

Nguyên nhân là do mọi khâu đều tắc. Từ bố trí quỹ đất; nguồn vốn đầu tư; chủ đầu tư; chính sách ưu đãi, hỗ trợ, trong đó có chính sách tín dụng với lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, đến chất lượng công trình, hạ tầng xã hội đi kèm và điều kiện được mua nhà ở xã hội…, tất cả các vấn đề này đều đang gặp vướng mắc. Nhức nhối nhất là việc nhà ở xã hội xây xong bị trục lợi chính sách, bán sai đối tượng, ngược lại có dự án thậm chí lại bỏ hoang vì không bán được.

Gần đây lại nóng lên chuyện lãi suất cho vay mua nhà, chuyện giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, chuyện các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản phải tích cực tham gia chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…

Cần lưu ý là, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội cao hay thấp không phải là vướng mắc chính khiến việc phát triển nhà ở xã hội ách tắc, mà sự bất hợp lý vốn đã xuất phát từ trong chính chương trình phát triển nhà ở xã hội, cốt lõi và tiên quyết là việc xác định mục tiêu và đối tượng thật sự của chương trình này.

Trên thực tế, người có nhu cầu thực và đáp ứng đúng điều kiện mua nhà ở xã hội như quy định hiện hành đang không đủ khả năng mua được nhà kể cả khi được vay với lãi suất 0%, chứ chưa nói đến mức 6 - 7%. Do thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí một bộ phận không đủ sống, không có tích lũy để mua nhà, theo đó không có khả năng trả tiền gốc, chứ chưa kể đến tiền lãi.

Đến lượt mình, chủ đầu tư nhà ở xã hội và cả cơ quan lẫn cá nhân trực tiếp chịu trách nhiệm thực hiện chương trình nhà ở xã hội tất yếu sẽ vi phạm quy định khi duyệt bán nhà sai đối tượng, vì thực tế không thể bán nhà cho đúng đối tượng được do loại đối tượng đó trong thực tế không đủ khả năng chi trả.

Với mức thu nhập thấp như hiện tại thì người mua chỉ có thể thuê nhà và Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ thay vì bán nhà giá rẻ cho họ.

Do đó, chương trình nhà ở xã hội cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng nhà ở xã hội với giá thành thấp nhất có thể nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng và hạ tầng xã hội phục vụ cuộc sống của người dân.

Đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà ở xã hội với giá thuê phù hợp với thu nhập của họ thông qua việc giảm giá cho thuê hoặc hỗ trợ một phần tiền thuê nhà hoặc cả hai. Khoản hỗ trợ này của Nhà nước có tính chất không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi hay siêu ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được những hạn chế bất cập, thậm chí là sai phạm và méo mó, bất bình đẳng bộc lộ trong chương trình nhà ở xã hội hiện nay.

Có ý kiến cho rằng nên cho người thu nhập thấp thuê nhà miễn phí, nhưng phương án cho thuê với giá hợp lý sẽ phù hợp hơn. Trên thực tế, đối tượng này vẫn đã, đang và sẽ thuê nhà trọ trong các khu dân cư, chung cư mini... để ở với điều kiện sống gần như không đảm bảo, thậm chí rất tệ, trong khi không được hỗ trợ gì từ phía Nhà nước cũng như người sử dụng lao động.

Thị trường nhà cho thuê vẫn đang phát triển rất mạnh mẽ suốt hàng chục năm qua, nhất là ở những địa bàn gắn với đô thị hóa và công nghiệp hóa, song gần như hoàn toàn tự phát và hầu như không thể quản lý được ngay cả người cho thuê, chứ đừng nói đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê nhà.

Thị trường nhà cho thuê, trong đó có cho thuê nhà ở xã hội, là bộ phận đặc biệt quan trọng, song chưa phát triển tương xứng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm qua do hạn chế cả từ phía cung lẫn phía cầu.

Vấn đề then chốt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho chương trình nhà ở xã hội chính là tạo dựng và hỗ trợ phát triển thị trường thuê nhà nói chung, thị trường thuê nhà ở xã hội nói riêng thay vì chỉ tập trung vào thị trường mua bán nhà như hiện nay.

Khi và chỉ khi khẳng định nhà ở xã hội là để cho thuê chứ không phải để bán, thì chúng ta mới bàn tới từng cơ chế, từng chính sách, từng vấn đề cụ thể có liên quan, kể cả điều kiện thuê, thuê mua hay hỗ trợ bên cung và bên cầu, cũng như vai trò của Nhà nước trên thị trường cho thuê nhà ở xã hội. Thậm chí thay đổi căn bản tư duy từ hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng và cho thuê sang hỗ trợ trực tiếp người thuê nhà ở xã hội, còn người mua nhà không được hưởng hỗ trợ nào ngoại trừ chính sách phát triển nhà có giá bán phù hợp với thu nhập của họ theo nguyên tắc và cơ chế thị trường.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội

Đối tượng cần mua nhà ở xã hội là những người không có nhiều tiền, thu nhập chỉ đủ để trang trải cuộc sống, không có tiền tích lũy để trả tiền mua nhà, thậm chí là không đủ tiền tích lũy để trả tiền lãi vay ngân hàng nếu như được vay để mua nhà. Vậy, làm sao người ta có thể đủ tiền để mua nhà?

Thực tế trong nhiều năm qua, những người thu nhập thấp mà được mua nhà, sau 5 năm được phép bán thì không loại trừ trường hợp đã bán nhà này đi để dùng số tiền “chênh” đó trang trải trả nợ và làm việc khác. Do vậy, để cho người thu nhập thấp có chỗ ở, cần phải tăng phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, khi tích lũy đủ tiền thì sẽ dùng tiền chuyển sang mua nhà ở thương mại và tiếp tục dành quỹ nhà đó cho những người thu nhập khác để vào thuê.

Nhưng cũng cần lưu ý rằng, đầu tư nhà ở cho thuê là bỏ “tiền cục” và thu “tiền lẻ”, thậm chí “tiền lẻ” này không đủ để bảo dưỡng, vận hành. Do vậy, chúng ta không thể trông chờ doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, mà cần phải có một quỹ dành riêng cho đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Tôi đồng tình với việc phải hình thành quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê. Quỹ này có thể được tạo lập từ việc thu tiền sử dụng 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội của các dự án nhà ở thương mại.

===

Trong suốt quá trình đổi mới, xây dựng và phát triển đất nước, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến công tác phát triển nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội. Phát triển nhà ở xã hội đã trở thành một quyết tâm chính trị, nhiệm vụ quan trọng của Đảng và cả hệ thống chính trị. Tuy nhiên, Ban Bí thư Trung ương đã chỉ ra, công tác phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn còn một số bất cập: Nhiều mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội đặt ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 không đạt được; nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu thực tế; giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; tỷ lệ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp; nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước còn thấp, chưa huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia…

Ngày 24/5/2024, Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Theo đó, để đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, Chỉ thị yêu cầu quán triệt và thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả một số nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm. Một trong những giải pháp quan trọng là Nhà nước ưu tiên bố trí quỹ đất, nguồn vốn, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội; có cơ chế, chính sách ưu đãi thực chất, đủ hấp dẫn để thu hút, khuyến khích các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng. Thực hiện quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội độc lập, hoặc trong các dự án nhà ở thương mại tại các vị trí thuận tiện về giao thông, gắn với các trung tâm công nghiệp, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu.

Chỉ thị cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, các đối tượng thụ hưởng tiếp cận dễ dàng với nhà ở xã hội. Thực hiện trình tự thủ tục hành chính giao đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội... theo hướng rút gọn, bảo đảm nhanh chóng, thuận tiện. Chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội phải đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng, đúng đối tượng.

Bên cạnh đó, Ban Bí thư yêu cầu phát triển đa dạng loại hình nhà ở xã hội và cơ chế, chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà lưu trú, ký túc xá cho công nhân, người thu nhập thấp khu vực đô thị... phù hợp với khả năng chi trả của từng đối tượng thụ hưởng; tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê. Ngoài ra, nhà ở xã hội cần đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, an ninh, an toàn, phòng cháy, chữa cháy, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu (y tế, giáo dục, văn hóa)...

Ngày 30/8/2024, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 927/QĐ-TTg về kế hoạch triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW. Mục đích của Kế hoạch nhằm quán triệt, tổ chức thực hiện đầy đủ, chất lượng, hiệu quả các nhiệm vụ và giải pháp tại Chỉ thị. Đồng thời, tạo chuyển biến mạnh mẽ về nhận thức và hành động của các bộ, ngành, chính quyền địa phương và người dân về công tác phát triển nhà ở xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, xây dựng cơ chế, chính sách và bố trí nguồn lực cho công tác phát triển nhà ở xã hội.

Nhằm thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đề nghị các địa phương quan tâm rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch. Các địa phương cần bố trí ngân sách thỏa đáng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội; ban hành các cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo thẩm quyền.

Bộ trưởng đồng thời đề nghị tháo gỡ vướng mắc về nguồn vốn tín dụng cũng như nghiên cứu quỹ phát triển nhà ở xã hội; cải cách thủ tục hành chính, cắt ngắn quy trình thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để xử lý kịp thời vi phạm.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 có nhiều điểm mới, nổi bật, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử như đã bổ sung quy định yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã rút ngắn đáng kể thời gian triển khai nhà ở xã hội. Với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua.

So với quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, như công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp. Điều này đã tạo điều kiện cho nhiều công nhân, người lao động có cơ hội được tiếp cận với nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng nới lỏng điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội, đó là người dân không cần phải đăng ký thường trú hay tạm trú như trước.

Như vậy, Đảng, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã và đang có nhiều chính sách quan trọng, mang tính khả thi thể hiện sự quan tâm nhằm tạo “cú hích” gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết quả còn phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả của việc thực thi và tháo gỡ triệt để các vướng mắc hiện có, để vừa gia tăng nguồn cung và chất lượng nhà ở với giá hợp lý, vừa phân phối đến đúng đối tượng, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách.

Một khi các vướng mắc đang tồn đọng nhiều năm qua chưa được tháo gỡ, thì câu chuyện phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới, e rằng cũng chỉ như “bình mới rượu cũ”… Nhưng muốn tháo gỡ các vướng mắc trên, vấn đề then chốt là cần có sự “đột phá”, thay đổi tư duy về nhà ở xã hội./.

(1) https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-nhs-trung-van-chua-ban-giao-da-rao-ban-uy-quyen-185240618094227952.htm

 (2) https://vnbusiness.vn/toan-canh/ban-nha-o-xa-hoi-an-chenh-tien-ty-1102734.html

https://reatimes.vn/lat-tay-chieu-tro-truc-loi-nha-o-xa-hoi-202241029111529167.htm

(3) https://laodong.vn/cong-doan/cong-nhan-mat-hang-tram-trieu-dong-tien-chenh-mua-nha-o-xa-hoi-o-bac-ninh-1016213.ldo

https://laodong.vn/xa-hoi/bac-giang-nha-dau-tu-om-hang-cong-nhan-phai-mua-nha-o-xa-hoi-gia-chenh-1084140.ldo

https://laodong.vn/xa-hoi/gia-cao-bat-thuong-tai-du-an-nha-o-xa-hoi-lon-nhat-thai-binh-1307773.ldo