Băn khoăn trong vấn đề thực thi
Nói về kỳ vọng, ông Nguyễn Quốc Huy - Chủ tịch Gooroo Group đánh giá, Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động rất sâu sắc đến thị trường bất động sản Việt Nam.
"Thời gian qua, thị trường đang có những trục trặc, dẫn đến câu chuyện tăng giá rồi giảm thanh khoản, giảm nguồn cung. Vậy nên toàn thị trường rất kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Tôi cho rằng tác động lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản, những chủ đầu tư, nhà đầu tư, là vấn đề định giá đất. Như dự đoán, Luật mới đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, thông qua bảng giá đất hằng năm, giao địa phương xây dựng.
Đây cũng là hành lang pháp lý để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận, xác định được nguồn lực, cũng như sách lược tham gia đầu tư kinh doanh ở từng địa phương cụ thể.
Thứ hai, tuy giá đất sẽ tăng, nhưng điểm sáng là Luật Đất đai mới cho phép doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm, thay vì trả một lần. Điều này giúp các doanh nghiệp giảm tải được gánh nặng tài chính ngay từ đầu và có cơ hội phân bổ nguồn lực cho việc phát triển sản phẩm, hạ tầng, dịch vụ. Sau đó, lấy lợi nhuận từ các sản phẩm đó để tiếp tục trả tiền thuê đất.
Thứ ba, thiếu nguồn cung vẫn là câu chuyện nóng sốt. Nhu cầu ở thực là rất lớn, tôi nghĩ cũng phải chiếm đến 80%, còn nhu cầu đầu tư dài hạn chiếm 15% và đầu cơ 5%. Vậy thì không chỉ doanh nghiệp, mà người dân cũng rất mong chờ Luật Đất đai có hiệu lực và hướng dẫn rõ ràng. Có thể nói đây là lối thoát cho câu chuyện về pháp lý", ông Huy chia sẻ.
Ông Nguyễn Quốc Huy - Chủ tịch Gooroo Group. (Ảnh: Gooroo Group)
Song, ông Nguyễn Quốc Huy cũng băn khoăn và mong muốn, khi có hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong từng trường hợp cụ thể, sẽ biết áp dụng phương pháp định giá đất nào.
Đồng thời, hướng dẫn cần xác định cho doanh nghiệp biết tại một địa phương cụ thể, với điều kiện, phương pháp nhất định thì doanh nghiệp tham gia được hay không? Tránh cơ chế xin - cho và những chi phí phát sinh không cần thiết mà Luật Đất đai 2013 chưa giải quyết được, dẫn đến ách tắc pháp lý và nguồn cung như hiện tại.
Bên cạnh đó, đại diện doanh nghiệp này rất mong việc định giá đất ở các địa phương sẽ tiệm cận với thị trường, nhưng cũng sát với thực tế. Tức là để doanh nghiệp tiếp cận được đất đai, đưa được đất vào sử dụng để tạo ra nhiều giá trị thặng dư từ đất.
"Vậy thì tôi rất quan tâm đến trình độ và năng lực thực thi, khi Luật Đất đai chuyển quyền định giá đất, xác định phương pháp định giá đất và xây dựng bảng giá đất xuống các địa phương. Nếu những Nghị định, Thông tư và hướng dẫn thi hành Luật chưa rõ ràng, các địa phương cũng rất khó thực hiện.
Ví dụ, khi thực hiện dự án, chúng tôi thấy với điều kiện này thì áp dụng phương pháp định giá đất so sánh; với điều kiện kia là phương pháp thu nhập, nhưng cũng có dự án phải áp dụng phương pháp thặng dư. Và nói thật, có những điểm chưa thể sát với thị trường. Mong rằng, Chính phủ, bộ ngành liên quan sẽ đưa ra những gợi ý hoặc chính sách để có những văn bản dưới luật hướng dẫn cho các địa phương được tốt.
Như cách nào để xác định và đưa ra được giá đất tiệm cận thị trường; cơ sở để doanh nghiệp xác định mình có đủ năng lực tham gia không? Phải chuẩn bị những nguồn lực gì? Từ đó, chúng tôi sẽ đưa ra sản phẩm dịch vụ sao cho phù hợp với thị trường", ông Huy chia sẻ.
Ngoài ra, hiện doanh nghiệp có tồn tại và phát triển bền vững hay không phụ thuộc phần lớn vào thanh khoản. Nên ông Huy cho rằng, các sản phẩm dịch vụ đưa ra thị trường phải phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.
Nhưng khi chi phí đất đai tăng lên, chắc chắn giá đất sẽ tăng, thì việc giảm giá sản phẩm bất động sản để nâng cao thanh khoản đối với người dân như thế nào là vấn đề cần lưu ý.
Các Nghị định, Thông tư và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cần rõ ràng để các địa phương thực hiện thuận lợi. (Ảnh minh họa)
"Khối lượng văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có thể dày gấp 2,3 lần so với luật"
Trước những băn khoăn của doanh nghiệp, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sẽ phải rất kỹ càng, đủ, cụ thể và rõ ràng để phần nào đáp ứng được mong muốn và kỳ vọng của những người thực thi, người dân và doanh nghiệp.
"Dự kiến với 9 Nghị định, 3 Thông tư hướng dẫn triển khai thi hành, khối lượng văn bản hướng dẫn có thể sẽ dày gấp hai, ba lần so với luật. Tôi rất mong Chính phủ thực sự khẩn trương và đầu tư rất nhiều thời gian, nguồn lực vào công việc hướng dẫn này", ông Hiếu nói.
Liên quan đến câu chuyện về giá, ông Hiếu đưa ra vấn đề:
Thứ nhất, nguồn lực đất đai phải được hạch toán đầy đủ, chính xác vào trong các hoạt động kinh tế - xã hội. Tùy thời điểm, giá cả có thể thay đổi và sẽ tác động đến hoạt động kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, đây là việc đầu tiên phải làm.
Theo đó, việc xây dựng bảng giá đất đòi hỏi chính quyền địa phương phải thực sự khách quan, chuyên nghiệp và tuân thủ theo đúng trình tự thủ tục.
Thứ hai, Nhà nước sẽ có chính sách điều tiết nguồn lực đất đai, như đi vào đâu và được sử dụng hiệu quả như thế nào? Hay nếu có tác động làm tăng giá cả sản phẩm hàng hóa dịch vụ, thì chính sách điều tiết đất đai sẽ can thiệp, để cân bằng lợi ích, đạt mục tiêu phát triển chung. Đây là cách làm rất mới của Luật kỳ này.
"Doanh nghiệp có thể yên tâm, vì giá đất bám theo nguyên tắc thị trường, có thể lên, có thể xuống, nhưng phải phân biệt với giá thực tế mà doanh nghiệp trả, nên không tạo ra méo mó. Chúng ta sẽ phải tách bạch được chính sách tài chính về đất đai và vấn đề hạch toán nguồn lực.
Chúng ta cũng có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các loại thuế. Tùy từng thời kỳ, Chính phủ sẽ điều tiết mức giá để đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh", ông Hiếu nói.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.
Ông Hiếu cũng đưa ra dẫn chứng về cân bằng được nguồn lực. Ví dụ, sắp tới việc tính tiền sử dụng đất của bà con tăng thì những người có công với cách mạng, những người nghèo, người yếu thế khác phải có chính sách riêng chứ không thể cào bằng như hiện nay.
Tương tự, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực ưu tiên cũng vậy. Không thể đưa ra giá áp dụng chung cho mọi chủ thể, mọi hoạt động kinh tế - xã hội, vì như vậy sẽ thiếu công bằng, không huy động được nguồn lực đất đai.
Ngoài ra, việc ban hành Nghị định là chưa đủ. Theo ông Hiếu, vai trò của Chính phủ, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường là rất quan trọng trong việc đào tạo nâng cao nhận thức, năng lực cán bộ; tăng cường giám sát, trước hết mang tính chất hỗ trợ, để địa phương hiểu và thực thi đúng.
"Đây là sự hỗ trợ giám sát tích cực, chứ không phải là thanh tra kiểm tra", ông Hiếu nhấn mạnh./.
