Thích
Trái phiếu bất động sản ; "lò xo" nén đang bung mạnh
Trong năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào giai đoạn mở rộng, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp gia tăng mạnh để triển khai dự án mới, mở rộng quỹ đất và hoàn thiện các dự án đang dang dở. Theo đó, dòng vốn dành cho lĩnh vực này đang có sự chuyển dịch rõ nét cả về tốc độ và cấu trúc.
Thực tế cho thấy, dù tín dụng ngân hàng vẫn là "bệ đỡ" chính, nhưng sự nhạy cảm của lãi suất và các giới hạn về trần tăng trưởng tín dụng đã bộc lộ những rào cản nhất định đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Trong bối cảnh đó, trái phiếu doanh nghiệp được xem là một kênh huy động vốn quan trọng đang dần lấy lại vai trò sau giai đoạn suy giảm mạnh. Từ đầu năm 2025 đến nay, niềm tin của nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, đã từng bước hồi phục sau cú sốc tâm lý nghiêm trọng của năm 2022 liên quan đến các vụ việc lớn trên thị trường.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, thị trường trái phiếu năm 2025 chứng kiến nhiều thương vụ phát hành trái phiếu huy động vốn có quy mô "khủng". Nổi bật nhất trong bức tranh trái phiếu bất động sản năm 2025 là Vinhomes. Vào tháng 8/2025, doanh nghiệp này đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị lên tới 15.000 tỷ đồng. Cả hai lô đều có lãi suất cố định 11%/năm, là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm.
Với quy mô lên tới 15.000 tỷ đồng, đây không chỉ là thương vụ phát hành lớn nhất của Vinhomes trong năm 2025 mà còn nằm trong nhóm những đợt huy động trái phiếu "khủng" nhất của khối doanh nghiệp bất động sản.
Không chỉ các "ông lớn", thị trường trái phiếu bất động sản năm 2025 còn ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhiều doanh nghiệp tầm trung, đặc biệt trong những tháng cuối năm.
Trong tháng 4/2025, TCO Real Estate Consulting & Trading JSC đã phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản sớm quay lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng đầu năm.
Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội gây chú ý khi phát hành tới 7.650 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 10/2025, trở thành một trong những thương vụ lớn nhất của nhóm bất động sản ngoài các doanh nghiệp đầu ngành. Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân khoảng 6,5%/năm, thấp hơn mặt bằng chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc cùng kỳ.
Cùng thời điểm, Công ty Cổ phần Thời Đại Mới T&T cũng huy động 5.550 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.
Ngoài ra, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh ghi nhận 4.500 tỷ đồng trái phiếu phát hành trong tháng 10/2025.
Sự thành công của các thương vụ lớn trong năm 2025 là minh chứng rõ nét nhất cho sức nén của thị trường, sẵn sàng kích hoạt giai đoạn tăng trưởng bùng nổ của kênh trái phiếu vào năm 2026.
Mới đây, theo báo cáo thị trường tuần từ ngày 22/12 - 26/12 của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận hoạt động phát hành sôi động trong những tuần cuối năm. Cụ thể, từ 1/12 - 26/12 có 55 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị 48,485 tỷ đồng. Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận là 575,381 tỷ đồng, với 33 đợt phát hành ra công chúng trị giá 53,854 tỷ đồng (chiếm 9.4% tổng giá trị phát hành) và 486 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 521,527 tỷ đồng (chiếm 90.6% tổng số).
Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam đánh giá, trong năm 2026, quy mô phát hành của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm ngành bất động sản tăng trưởng vượt bậc, đạt tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Cơ sở cho nhận định này xuất phát từ việc các dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong nước ngày càng mở rộng về tầm vóc và giá trị đầu tư.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án trọng điểm hiện nay đã đạt quy mô lên tới hàng tỷ USD. Với những siêu dự án như vậy, việc một doanh nghiệp có nhu cầu phát hành trái phiếu để huy động khoảng 1 tỷ USD là hoàn toàn bình thường và hợp lý trong cấu trúc tài chính.
Ông Trương Hiền Phương nhận định: "Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang mạnh dạn hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Họ sẵn sàng đầu tư vào những dự án có quy mô lớn và tính ổn định cao hơn. Do đó, quy mô phát hành trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là ngành bất động sản, chắc chắn sẽ còn mở rộng mạnh mẽ. Chúng ta sẽ không chỉ thấy những lô trái phiếu nhỏ lẻ từ một đến hai nghìn tỷ đồng, mà sẽ xuất hiện những đợt phát hành lên tới vài chục nghìn tỷ đồng để tương xứng với nhu cầu vốn của các siêu dự án".
Trái phiếu doanh nghiệp được xem là một kênh huy động vốn quan trọng đang dần lấy lại vai trò sau giai đoạn suy giảm mạnh. Ảnh minh họa.
"Chìa khóa" mở cánh cửa vốn năm 2026
Dù cơ hội rất lớn, nhưng để "chạm" được vào dòng vốn này trong năm 2026, các doanh nghiệp buộc phải thay đổi tư duy quản trị và thực thi các chuẩn mực khắt khe hơn. Giới chuyên gia cho rằng, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ tập trung vào nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý minh bạch, do đó, kênh trái phiếu cũng sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ.
Theo Ông Nguyễn Đình Duy, CFA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích Khối Xếp hạng tín nhiệm & Nghiên cứu, Công ty CP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), khung pháp lý rõ ràng trong năm 2026 sẽ thúc đẩy nhóm bất động sản tăng cường huy động vốn dài hạn. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là doanh nghiệp phải đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính nghiêm ngặt và công khai thông tin định kỳ, kịp thời, tránh vi phạm các quy định về công bố thông tin đối với trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, các đơn vị phát hành cũng cần kiểm tra kỹ lưỡng thông tin, đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động huy động và năng lực thanh toán nợ trong tương lai khi tiến hành phát hành trái phiếu.
Ông Duy cho hay: "Xếp hạng tín nhiệm đóng vai trò quan trọng đối với cả bên phát hành và nhà đầu tư. Đối với tổ chức phát hành, việc được xếp hạng tín nhiệm giúp họ nhận diện được những ưu điểm và hạn chế về khả năng trả nợ, từ đó có thể chọn phương thức phát hành trái phiếu thích hợp, chẳng hạn như bổ sung tài sản đảm bảo hoặc sử dụng dịch vụ bảo lãnh thanh toán, nhằm nâng cao chất lượng tín nhiệm của trái phiếu và gián tiếp cải thiện chất lượng phát hành.
Quan trọng nhất là doanh nghiệp cần duy trì minh bạch trong công bố thông tin, tuân thủ cam kết và quản trị rủi ro một cách chủ động, bởi đây chính là nền tảng để xây dựng niềm tin bền vững với nhà đầu tư, giúp thị trường vận hành ổn định và lâu dài".
Trong khi đó, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng" "Để khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chúng ta cần sự chung tay phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía nhằm tạo ra một hệ sinh thái hỗ trợ phát triển toàn diện".
Về phía cơ quan quản lý, cần sớm hoàn thiện cơ chế để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập. Hiện nay, Việt Nam vẫn đang thiếu những đơn vị có đủ uy tín, năng lực và tầm ảnh hưởng quốc tế để thẩm định chính xác sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành. Cơ quan quản lý có thể xem xét cấp phép hoặc công nhận năng lực cho các tổ chức chuyên môn cao, hoặc các công ty kiểm toán lớn có uy tín để họ thực hiện vai trò đánh giá tín nhiệm.
"Việc có những đơn vị chuyên nghiệp, độc lập thực hiện soát xét doanh nghiệp một cách kỹ lưỡng và sâu sát sẽ tạo ra nền tảng niềm tin vững chắc cho các nhà đầu tư. So với đơn vị kiểm toán vốn thường do doanh nghiệp chủ động mời và chi trả kinh phí, một tổ chức thẩm định độc lập sẽ đảm bảo tính minh bạch, công bằng và khách quan cao hơn, từ đó buộc doanh nghiệp phải tuân thủ các chuẩn mực tài chính một cách nghiêm ngặt", ông Phương nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nên áp dụng các quy định khắt khe về công bố thông tin đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu, tương tự như các tiêu chuẩn đang áp dụng trên thị trường cổ phiếu. Cụ thể, doanh nghiệp phải có nghĩa vụ công bố thông tin định kỳ và bất thường đối với bất kỳ sự kiện quan trọng nào ảnh hưởng đến khả năng trả nợ trong vòng 48 giờ. Việc duy trì luật chơi công bằng và minh bạch như vậy sẽ giúp các trái chủ luôn được cập nhật tình hình doanh nghiệp một cách nhanh chóng, hiệu quả, từ đó giảm thiểu rủi ro thông tin bất đối xứng.
Đối với các nhà đầu tư tài chính, đặc biệt là các trái chủ cá nhân, cần chủ động nâng cao năng lực phân tích và đọc hiểu báo cáo tài chính. Thay vì đầu tư dựa trên cảm tính, mối quan hệ cá nhân hay những lời mời chào hấp dẫn về lãi suất mà thiếu đi sự kiểm chứng, nhà đầu tư cần học cách "đọc vị" sức khỏe doanh nghiệp thông qua các chỉ số tài chính thực tế.
"Khả năng thẩm định độc lập của nhà đầu tư, kết hợp với các báo cáo xếp hạng tín nhiệm chuyên nghiệp, sẽ là "màng lọc" quan trọng nhất để loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém. Sự cộng hưởng giữa tính tuân thủ của doanh nghiệp, sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý và sự thông thái của nhà đầu tư chính là chìa khóa để xây dựng một thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh và phát triển bền vững", ông Trương Hiền Phương nhận định.
