Thích
Người mua "án binh bất động", thanh khoản tiếp tục đi xuống
Trong báo cáo nghiên cứu mới công bố, các chuyên gia phân tích của CTCP Chứng khoán MB (MBS) nhận định, giao dịch trên thị trường tiếp tục trầm lắng dưới tác động đồng thời của mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, giá nhà liên tục neo đỉnh và tâm lý thận trọng của người mua khi chờ đợi những thông tin rõ ràng hơn về quy hoạch và định hướng phát triển đô thị.
Giao dịch trên thị trường tiếp tục trầm lắng dưới tác động đồng thời của mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, giá nhà liên tục neo đỉnh và tâm lý thận trọng của người mua. (Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Khảo sát của MBS cho thấy, lượng giao dịch tiếp tục suy giảm trong khi lượng hàng tồn kho có xu hướng gia tăng. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, đơn vị phân tích cho biết, tổng số giao dịch đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong quý I/2026 giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng tồn kho tăng 28% so với thời điểm đầu năm. Diễn biến này phản ánh lực cầu trên thị trường vẫn khá yếu, dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện ở một số phân khúc.
Theo MBS, một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm là mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1 - 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, làm gia tăng chi phí vốn đối với cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội, cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn tâm lý chờ đợi thay vì vội vàng xuống tiền.
Không chỉ chịu áp lực từ tín dụng, thị trường còn đối mặt với rào cản lớn đến từ mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Trong quý I, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt tăng 24% và 40% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong phân khúc đáp ứng nhu cầu ở như căn hộ trung cấp và bình dân thực tiếp tục khan hiếm. Cùng với đó, chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất gia tăng cũng góp phần đẩy giá bán lên cao.
Theo đánh giá của MBS, việc giá nhà liên tục leo thang đang làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống còn khoảng 70%, thấp hơn đáng kể so với mức gần 100% của năm 2025. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 77%, tăng so với mức 66% trước đó nhờ có thêm nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, MBS cho rằng mức cải thiện này có thể chỉ mang tính ngắn hạn và tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng sẽ chịu áp lực giảm trở lại nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao và giá nhà chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Lãi suất cao và quy hoạch sẽ định hình dòng tiền bất động sản trong chu kỳ mới
Nhìn về triển vọng trung hạn, các chuyên gia MBS đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới trong chu kỳ 2026 - 2027, khi thanh khoản tiếp tục chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất cao và nguồn cung gia tăng mạnh sau giai đoạn phục hồi.
Theo MBS, từ cuối năm 2025, hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động đã góp phần cải thiện đáng kể nguồn cung. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, lượng sản phẩm mới gia tăng lại khiến người mua có thêm lựa chọn và có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền với kỳ vọng mặt bằng giá sẽ điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Điều này khiến áp lực cạnh tranh giữa các dự án ngày càng lớn, trong đó những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc ưu đãi tài chính sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.
Một yếu tố khác được MBS đánh giá sẽ tác động mạnh đến diễn biến thị trường trong 2 năm tới là quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Tại Hà Nội và TP.HCM, giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026 - 2030 dự kiến sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về hệ thống giao thông và không gian phát triển đô thị. Trong bối cảnh các quy hoạch mới đang dần được hiện thực hóa, nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì tâm lý thận trọng, chờ xác định rõ những khu vực thực sự hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Ở góc độ nguồn cung, MBS dự báo thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự gia tăng mạnh của các dự án nhà ở xã hội và các khu đô thị tại vùng ven. Với mục tiêu phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung của phân khúc này được kỳ vọng tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại cũng sẽ tiếp tục được bổ sung từ các dự án tại khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh, qua đó góp phần giảm áp lực thiếu hụt nguồn cung và từng bước hạ nhiệt mặt bằng giá tại khu vực trung tâm.
Đối với thị trường phía Bắc, MBS dự báo Hà Nội sẽ tiếp tục đón lượng nguồn cung mới lớn trong giai đoạn 2026 - 2027. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ khó có thể theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn.
Đáng chú ý, việc Hà Nội triển khai Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, hình thành các cực tăng trưởng mới ở phía Đông và phía Tây, cùng kế hoạch đẩy mạnh đầu tư hệ thống đường sắt đô thị với nhiều tuyến metro được khởi công trong năm 2026, được xem là những yếu tố có khả năng tái định hình dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, theo MBS, trong ngắn hạn, chính những thay đổi này cũng khiến thị trường xuất hiện tâm lý chờ đợi, khi nhà đầu tư cần thêm thời gian để đánh giá tiến độ triển khai hạ tầng và xác định các khu vực có tiềm năng tăng trưởng thực sự.
Tại khu vực phía Nam, MBS dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính sẽ tiếp tục tăng. Dù vậy, khả năng hấp thụ được dự báo sẽ chậm lại do mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, vượt khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua.
Trên phạm vi toàn thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ duy trì mặt bằng giá ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ nhờ nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ quan trọng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn như Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial, Thuận An Central hay Genesis. Tuy nhiên, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể giảm xuống khoảng 65 - 75%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 85% ghi nhận trong năm 2025.
Trong khi đó, phân khúc nhà thấp tầng được bổ sung nguồn cung từ các đại đô thị như Green Paradise, Gladia, Gem Sky World, Izumi City hay Waterpoint. Song dưới áp lực của lãi suất cao, tỷ suất khai thác cho thuê chưa hấp dẫn và hoạt động đầu cơ suy giảm do thanh khoản yếu, MBS cho rằng sức hấp thụ của phân khúc này sẽ chịu áp lực lớn hơn. Theo dự báo, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống còn khoảng 50-60%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình khoảng 95% của năm 2025, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, trong đó nhu cầu ở thực sẽ dần thay thế vai trò dẫn dắt của dòng tiền đầu cơ./.
Từ nay đến cuối năm, lãi suất và dòng tiền vẫn sẽ là hai yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản. Dù các nền tảng tích cực đang dần được hình thành, khả năng chuyển hóa thành thanh khoản thực tế vẫn phụ thuộc rất nhiều vào chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Theo quan sát của chúng tôi, mặt bằng lãi suất cho vay khó có khả năng giảm mạnh trong những tháng cuối năm. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực từ chi phí huy động vốn, nghĩa vụ đáo hạn trái phiếu và các yêu cầu quản trị rủi ro ngày càng chặt chẽ. Những yếu tố này sẽ tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư, buộc nhiều doanh nghiệp phải đẩy nhanh tiến độ bán hàng, triển khai các chính sách ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí đầu vào và chi phí vốn vẫn ở mức cao, khả năng giảm giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ không nhiều.
Ở phía cầu, người mua nhà cũng sẽ tiếp tục thận trọng. Mặt bằng giá còn cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn hạn chế, trong khi chi phí vay mua nhà và những biến động của thị trường lao động khiến nhiều người có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Điều đó đồng nghĩa với việc thanh khoản của thị trường khó có thể cải thiện mạnh trong ngắn hạn, dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu. Quá trình phân hóa sẽ diễn ra rõ nét hơn trong nửa cuối năm. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, mức giá phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút người mua và duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án có giá bán quá cao hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường sẽ chịu áp lực lớn hơn về hàng tồn kho.
Ở một số khu vực, thị trường thứ cấp có thể tiếp tục ghi nhận hiện tượng điều chỉnh giá hoặc bán cắt lỗ để thu hồi dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Nhìn rộng hơn, tôi cho rằng giai đoạn từ nay đến cuối năm sẽ chưa phải là thời điểm thị trường tăng trưởng bứt phá, mà là giai đoạn củng cố nền tảng. Nếu mặt bằng lãi suất dần ổn định hơn, dòng vốn được khơi thông và các chính sách hỗ trợ tiếp tục phát huy hiệu quả, thị trường sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét trong giai đoạn tiếp theo.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
