Nên lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm?

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (viết tắt là Luật Đất đai 2024) vừa công bố, quy định về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Nhà nước, người thuê đất (Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của một trong hai hình thức: trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thời hạn, hay trả tiền thuê đất hàng năm có thời hạn. Đồng thời, cho phép người thuê đất được chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm và ngược lại.

Trong cả 2 hình thức thuê đất, Điều 33, 34 Luật Đất đai quy định người thuê đất đều được cho phép quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được hình thành hợp pháp, đúng quy định.

Tuy nhiên, có sự khác nhau về quyền sử dụng đất như sau:

- Điều 33 của Luật quy định hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê chỉ áp dụng đối với tổ chức trong nước, không áp dụng với cá nhân. Và người thuê đất được phép quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (đối với thời gian thuê đất còn lại).

- Điều 34 của Luật quy định: Đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, không quy định người thuê đất được cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng được "bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" khi đáp ứng một số điều kiện quy định. Gồm: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có). (Điều 46)

Đây là quy định rất mới của Luật Đất đai 2024, khi cho phép người thuê đất trả tiền hằng năm được phép "bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất". Cùng với quy định khống chế mức tăng tiền thuê đất kỳ tiếp theo đã là giảm khoảng cách khác biệt về quyền, nghĩa vụ và rủi ro giữa hai loại hình thuê đất vốn rất đáng cân nhắc của Chủ đầu tư khi lựa chọn hình thức thuê đất.

Vậy với các quy định mới của Luật Đất đai 2024, người thuê đất nên lựa chọn hình thức nào cho hợp lý? Trước tiên, người thuê đất phải tính được tương đối chính xác số tiền thuê đất cần nộp một lần hay hàng năm để cân đối với tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn và ước tính hiệu quả đầu tư trước khi được chấp thuận là Chủ đầu tư.

Việc này không đơn giản, vì tiền thuê đất phải nộp nếu tính theo phương pháp xác định giá đất cụ thể khá phức tạp. Đó là tính theo quy mô công trình, bao gồm chiều cao công trình, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất được xác định trong thông tin quy hoạch gồm hồ sơ quy hoạch chi tiết 1:500, thiết kế cơ sở, bản vẽ thiết kế thi công; Công năng, mục đích sử dụng, thời gian thuê đất … Và quan trọng hơn hết là phải có kinh nghiệm chuyên môn, trải nghiệm thực tế trong việc định giá đất cụ thể theo quy định của từng địa phương.

Trong thực tế, không có quyết định nào là "sáng suốt" hơn do mỗi trường hợp đều có ưu nhược điểm riêng.

Đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Để có thể ước tính giá trị này, chủ đầu tư có xác định nghĩa vụ tài chính không thấp hơn giá đất trong bảng giá đất được ban hành hàng năm. Còn tuỳ theo quy hoạch, vị trí đất cụ thể, có thể dự báo thêm một "hệ số điều chỉnh" ở mức an toàn để chủ động xác định hiệu quả đầu tư.

Do số tiền sử dụng đất phải nộp tương đối lớn (thông thường chiếm từ 25% đến 35% tổng mức đầu tư) và phải nộp một lần trước khi đầu tư, nên cần thiết phải được xác định với sai số càng ít càng tốt. Nếu không sẽ dẫn tới việc đội vốn đầu tư, phát sinh chi phí lãi vay ảnh hưởng nhiều đến kế hoạch huy động vốn và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Công việc này cần được đội ngũ tư vấn giá đất chuyên nghiệp thực hiện.

Nếu tính theo chi phí vốn trung bình khoảng 10% đến 14%/năm của khoản tiền này (tương đương với chi phí lãi vay trung - dài hạn) thì đây là chi phí đầu tư khá lớn. Do vậy, việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất còn được căn cứ vào khả năng tài chính của người thuê đất, khi số tiền nộp một lần rất lớn trong cơ cấu vốn đầu tư hoặc chi phí thường xuyên trong quá trình khai thác. Mặc dù Chủ đầu tư có thể thế chấp "tài sản" là tiền thuê đất một lần, nhưng vẫn phát sinh chi phí vốn nhất định. Nếu tính theo chênh lệch lãi suất tiền gửi và cho vay kỳ hạn 12 tháng (khoảng 4% đến 7%/ năm) trong suốt thời gian thuê, bao gồm cả các thời điểm không có nhu cầu sử dụng vốn (chưa kể phát sinh các thủ tục hành chính để thế chấp tài sản), thì chi phí này khá phức tạp.

Do đó, báo cáo tài chính có thể không thể hiện được hết chi phí vốn thực tế, dẫn đến "lãi giả - lỗ thật". Đồng thời, đòi hỏi doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính dồi dào.

Đổi lại, khi nộp tiền một lần, chủ đầu tư xác định được chi phí tiền thuê đất hàng năm một cách ổn định, lâu dài. Trong các trường hợp biến động giá đất do chính sách của Nhà nước, sẽ không ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Và thuận lợi về các thủ tục hành chính trong mua, bán, thế chấp, góp vốn.

Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm

Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm hiện đang được tính từ 0,5% tối đa không quá 3% trên tổng giá trị đất (tổng giá trị đất được tính như thuê đất trả tiền một lần). Mức tỷ lệ % do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường, tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Trong lịch sử gần 20 năm gần đây, tiền thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm đã chứng minh biên độ dao động không hề nhỏ. Do chính sách về xác định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất, tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất thay đổi trong giai đoạn 2011, 2012 đã tạo ra chênh lệch tiền thuê đất tăng từ 6 lần đến 80 lần, làm cho rất nhiều doanh nghiệp vỡ kế hoạch kinh doanh và Chính phủ phải ban hành một loạt văn bản hướng dẫn điều chỉnh để bình ổn.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra mức khống chế số tiền thuê đất kỳ sau so với kỳ trước, nên giảm thiểu được rủi ro này.

Theo số liệu thống kê, tổng chỉ số giá tiêu dùng CPI hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm (tính từ 2019 đến 2023) là 13,74%, cho thấy tỷ lệ biến động tăng giá tiền thuê đất rất thấp.

Hình thức trả tiền thuê đất hàng năm tuy không tạo được lợi thế ổn định lâu dài trong suốt thời gian thuê, nhưng bù lại, với mức tính tỷ lệ phẩn trăm thuê đất chỉ đối đa 3% trên giá đất, doanh nghiệp kinh doanh không phải chịu phát sinh chi phí vốn không cần thiết (từ 10% đến 14%), hơn nữa việc được ổn định tiền thuê đất 5 năm cũng phù hợp với kế hoạch kinh doanh thông thường cũng chỉ dự báo đến 5 năm, Chủ đầu tư chỉ phải huy động vốn, không bao gồm tiền thuê đất trả một lần có thể giảm tới 30% tổng mức đầu tư, trong khi vẫn thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn được tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, Luật không quy định quyền thế chấp, góp vốn đối với đất thuê trả tiền hàng năm cùng với tài sản gắn liền với đất trong khi vẫn cho phép "bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" dẫn đến người thuê đất hạn chế quyền chủ động trong một số trường hợp muốn tái cơ cấu lại doanh nghiệp.

Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Không phải vô lý khi người ta xếp biến động do thay đổi chính sách tương tự như thiên tai địch hoạ hay trường hợp bất khả kháng, vì tính dự báo rất thấp, tỷ lệ rủi ro cao. Người thuê đất buộc phải có những nhận định đánh giá chủ quan, được tư vấn một cách khách quan để lựa chọn hình thức sử dụng đất nào cho phù hợp.

Dự báo: Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, quy định bỏ khung giá đất và giá đất trong Bảng giá đất được xác định sát giá thị trường sẽ có nhiều biến động khó lường cả về việc xác định giá đất và tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất. Mức khống chế thay đổi tiền thuê đất theo Điều 153 sẽ đặt ra "bài toán khó giải" do tiền thuê đất của các thửa đất tương tự nhau nhưng thuộc trường hợp phải xác định tiền thuê đất đến kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn nhiều những trường hợp xác định tiền thuê đất kỳ đầu. Chính phủ sẽ phải cân đối, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để đảm bảo ổn định, hài hòa lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp.

Không phải vô lý khi người ta xếp biến động do thay đổi chính sách tương tự như thiên tai địch hoạ hay trường hợp bất khả kháng, vì tính dự báo rất thấp, tỷ lệ rủi ro cao. Người thuê đất buộc phải có những nhận định đánh giá chủ quan, được tư vấn một cách khách quan để lựa chọn hình thức sử dụng đất nào cho phù hợp. Tất nhiên là còn phải dựa vào thực lực tài chính, khả năng huy động vốn của chủ đầu tư để cân nhắc các ưu nhược điểm của từng hình thức.