Nguồn cung cải thiện, giá nhà ở vẫn tiếp đà "neo cao"

Nguồn cung nhà ở đang dần phục hồi

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng đầu năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, thị trường nhà ở trong quý III tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng, nhưng nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự "tăng trưởng" khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, góp phần làm "náo nhiệt" thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, với 70% nguồn cung mới phân khúc căn hộ chung cư. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên đang chiếm ưu thế. Ngược lại, thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng.

So với quý trước, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm, nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III, với các dự án căn hộ chung cư mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, tại Hà Nội, các dự án căn hộ còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Về loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ đang trở thành xu hướng phát triển nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ, ngày càng rõ nét.

Như vậy, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Giá nhà ở vẫn tiếp tục "neo cao"

Về mặt bằng giá nhà ở trong quý III/2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết tiếp tục "neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ.

Cụ thể, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đang được cải thiện dần. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ, tạo động lực giữ giá căn hộ thứ cấp ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng."

Còn tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven thành phố tăng nhẹ từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với quý II/2019. Đối với TP.HCM, giá bán bình quân cụm mẫu dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.

Trước thực trạng tăng giá chóng mặt ở thị trường nhà ở, đặc biệt là tại phân khúc căn hộ, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lý giải, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng "sốt giá" này là do tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng. Nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt từ các cặp vợ chồng trẻ, công nhân viên chức và gia đình muốn cải thiện môi trường sống đang ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, cung không đủ để đáp ứng cầu, dẫn đến tình trạng giá nhà ở liên tục tăng. Đồng thời, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai gia tăng.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường nhà ở, đặc biệt ở phân khúc chung cư đang có biểu đầu cơ, thổi giá. Một số nhóm nhóm lợi ích đã thao túng giá, lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để đẩy giá lên cao thông qua các hoạt động không minh bạch, từ đó tác động đáng kể đến mặt bằng giá nhà ở trên thị trường.

"Dự báo trong quý IV/2024, thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục duy trì trạng thái tăng trưởng không mạnh, đặc biệt là tại Hà Nội, bởi giá nhà chưa được điều chỉnh nhiều. Để tháo gỡ vấn đề bất cập này, Nhà nước cần phải có những chính sách mới và khẩn trương xử lý những dự án đang chờ triển khai, góp phần tăng nguồn cung và kiểm soát giá nhà hiệu quả", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định./.